中关村西区23号地块项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供个良好的基础环境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。

项目建设的必要性中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，是北京市十五规划中科技园区建设的重点项目。

它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊路，北到北四环北大南门，南边界为海淀镇南街，是中关村的高科技商务中心区。

西区总占地面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万平方米。

总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车停车位个。

规划建筑高度由西向东从米到米逐渐升高，局部修建高度米米的标志性建筑群，形成高低错落变化有致的城市轮廓线。

西区整个用地范围有明确的功能分区综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地公共建筑区提供金融会展酒店商业综合管理等建筑用地公共绿化广场包括绿地景观公共交往空间与地下商业设施。

中关村西区效果图中关村西区作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策研究开发产品和技术的展示中心区，是整个中关村科技园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的窗口和与国际经济接轨的基地。

中关村西区的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。

中关村西区号地建设项目规划工程总建筑面积约，项目将建成酒店层高精装修级办公楼层高部分装修购物中心层高部分装修。

本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动中关村西区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。

第三章投资环境分析总体宏观经济分析宏观经济形势介绍中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。

中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。

这样的发展速度将会在短期到中期内存在。

与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。

这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势作为中国入世的过渡的部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。

排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。

中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居到城市。

同时，农村的总人口量也在持续增长。

北京是全国的政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力的综合性产业城市。

改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。

循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在至期间直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由年的亿元，增长到了年的亿元，年均递增率为在至年间，北京市人均国内生产总值从年的迅速增长到年的，约折合，美元，平均年增长率达到。

据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由年的，元增加到年的，元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。

据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。

奥运申办成功后，北京市计划动用高达亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化更国际化更适宜居住与国内其他城市的差距也会越拉越大。

随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。

总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长开放型知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣。

国家政策及土地市场分析近年北京土地市场调控北京市在近两年采取了系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控用地面积为公顷。

土地交易市场共成交土地宗，土地面积公顷，规划建筑面积万平方米，成交价款约亿元。

土地交易及地价预测年北京市土地交易市场成交地块宗，土地面积公顷。

与年相比，地块减少了宗，面积减少了公顷，面积下降了。

年北京房地产企业实际获得的土地数量减少，在实行了熟地供应政策后年多，征地拆迁的难度越来越大，土地级开发进展缓慢，由此导致了土地供应相对不足。

年土地成交量虽然比上年度减少了，但是亿元的成交金额与上年基本持平，微涨。

平均土地价格为元平方米，比上年增长平均楼面地价为元平方米，比上年增长。

自年，平均楼面地价的增长率分别为，由降幅减缓再到增幅增加，显示的是地价增长趋势。

年北京土地市场分析土地供应量充足年月到年月，北京市国土资源局供应住宅项目土地共宗，其中未动工土地面积公顷，占已完成土地开发面积公顷，占正在开发建设面积公顷，占已竣工的土地面积公顷，占。

从以上数据可以看出，从年月到年月，北京市供应住宅项目土地都在建设中或未开始建设，在正在开发建设面积中，公顷规划总面积万平方米为大限前包括大限取得的土地，这些大限前取得的土地，按要求将基本上在年年底前竣工，而形成真实的市场供应。

从已供应土地情况来看，房地产市场上土地供应量充足。

在政府加大清理闲置土地的背景下，开发商必定会加快运作速度，尽快开工建设，形成有效供应。

土地供应政策导向作用加强在土地供应的空间分布上，将继续贯彻落实城市总体规划土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城新城小城镇和新农村的协调发展。

土地供应计划指标远郊区县继续向顺义通州和亦庄新城倾斜。

住宅商品房用地方面，将优先支持中小户型普通商品房建设，鼓励节约型住宅，限制高档住宅，禁止高档别墅建设。

土地价格预测受到征地拆迁政策及经济形势发展看好影响，年北京土地开发成本有可能继续上升。

但受系列宏观调控政策特别是北京市土地出让政策微调的影响，预计年地价虽会有上升，但将保持平稳，不会出现大涨。

房地产市场分析年，我国商品房价平均递增，直温和上扬，而年陡然上涨，年亦达以上，房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题。

导致房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展人均收入水平提高下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。

这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的失衡。

年是北京住宅市场不平凡的年，虽然经历了大限等重大事件，但住宅市场供需仍然呈现出前所未有的旺盛。

进入年之后，受国家宏观经济高速增长的影响，住宅市场仍然保持着持续增长势头。

随着房地产市场的深入发展和日益规范，大量开发商以空前的信心投资京城地产。

据统计，自年北京市住宅竣工量首次突破万平方米以来，每年都是保持着两位数的增长速度。

二售价走势自年下半年起，北京市住房价格呈现出加速增长态势。

进入年，受购买需求的强烈拉动，以及土地拆迁原材料等开发成本上升供应量减少等因素的影响，房价上涨势头更为明显，期房单月价格在月份创历史最高，为每平方米元。

年商品住宅期房预售平均价格每平方米元，比年上涨了元，涨幅为现房价格每平方米元，比年上涨了元，涨幅为。

商品住宅销售价格指数由年的上升到了。

在国家逐步加强宏观调空，抑制房地产市场过热的大背景下，北京市商品房价格出现了大幅上扬的势头，引起了社会各界的密切关注。

三需求分析年以来我国宏观经济形势持续高速增长，北京居民住房购买力得到持续增强，需求历年递增明显，商品住宅销售面积年均增长率为，进入年和年后，市场交易出现了大幅放量。

商业地产市场分析商业地产市场已经成熟北京及人均国内生产总值和社会消费品零售额的增长速度现状水平，均说明北京商业零售业即将进入快速拉升的阶段，对于商业地产投资来讲，意味着市场即将启动，任何投资所关注的投资节奏问题在北京已经不是问题。

优质商业地产项目潜力巨大自年月日我国有关零售业重大政策的出台，中国零售业市场从此全面向外资开放，促使国际知名零售品牌大批拥入。

主要的政策变化有三点国外零售商可以设立独资公司，不再受股权限制在店铺设立方面没有地域及数量界限享受和国内同行业基本样的待遇。

这政策对年北京优质商业物业市场产生了极大的影响。

据商务部统计，从年我国商业领域对外资开放以来到年底，我国已累计批准设立家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设了个店铺，营业面积达万平方米。

年前三季度，外商投资我国商业出现热潮，商务部累计批准新设了家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设了个店铺，营业面积约万平方米。

预计年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业市场的需求将继续上升。

北京市商业地产现状分析北京在建商业地产项目的供应结构从上图统计数据可以看出，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全说明了北京商业地产开发市场的现状。

从投资机构的角度看，中小型商业地产项目的市场比较稳定，而且因为商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，风险便于控制，商业地产投资机构往往对这类项目感兴趣。

北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售是否可能对未来的经营管理产生影响，都进行大面积商铺的销售，而是以长期出租经营为核心思想，进行项目的运作。

根据赛睿顾问和国际机构接触的经验，目前阶段，很少有机构对规模在万平方米以上的项目有投资计划。

北京市各区域在建商业项目供应情况从上图可以看出，北京商业地产供应主要集中在三环到五环之间，而且主要集中在东部北部和西部，投资机构除关注以上区域外，也特别关注南部区域，因为升值空间比较高。

北京市在建商业项目类型供应比例如上图中统计结果，购物中心综合项目所占比例最高，达到以上，社区商业供应量占近。

购物中心综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例目前较低，正说明成长空间比较大，各类商业地产投资机构普遍关注并认同其投资空间。

北京市各商圈在建商业项目供应分布从上图可以看出北京市商业地产的