中国科学养生基地项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

其中，综合用途建筑万住宅万。

详见本章附表。

附表中国科学养生龙楼示范基地项目规划技术经济指标名称数值规划总用地面积公顷其中笔架岭公园区公顷住宅及综合用途建设用地公顷地上总建筑面积万其中综合用途建筑万其中老年活动中心老年大学万老年医院万度假会所万产权式酒店万商业万幼儿园万住宅万其中看护式老年公寓万陪伴式老年公寓万别墅万联排别墅万花园洋房万老年住宅万绿地率不含笔架岭公园容积率第五章项目优势区位优势龙楼镇位于文昌东部沿海地区，文昌市中心至铜鼓岭的公路从镇区通过，镇区距文昌市中心，距海口市，距美兰国际机场，连接海口和文昌的东线滨海旅游快速干道南北向贯穿镇域，东环铁路博鳌国际机场等大型基础设施网络正在逐步建设。

便利的交通条件为龙楼镇的发展打下了坚实的基础。

旅游资源优势龙楼镇三面环海，地貌奇特，植被繁茂。

有长的海岸线，海滨沙滩宽阔，松软细白，海浪重叠千层，波峰泛银。

有铜鼓岭国家级自然保护区，内有神庙和尚屋尼姑庵等古迹和仙殿仙洞风动石银蛇石海龟石等奇岩异石。

有内河宝陵河，像条飘带柔曼地飘然入海。

有青浪如海的椰林本地特色浓郁的村庄和道道狭长的水田。

在海南省建设国际旅游岛的大背景下，龙楼镇的旅游产业必将成为本镇跨越式发展的龙头产业。

卫星发射基地带动作用年月日国务院中央军委批准在海南省文昌市建设新航天发射场，总用地面积为，占全镇用地面积，对龙楼镇的社会经济发展起到巨大的带动作用。

海洋资源和矿产资源的优势龙楼镇东面濒临大海，渔业资源较发达，盛产龙虾鲍鱼海胆等，为海洋捕捞提供较好的海洋资源条件。

另外，龙楼镇地处沿海平原地带，拥有钛矿石英砂等矿产资源。

政策优势年月日，国家发展和改革委员会办公厅确定龙楼镇为第二批全国发展改革试点小城镇之，为龙楼镇的快速发展提供了国家政策和资金支持。

国家正在实施统筹城乡协调发展战略，文昌市市委市政府明确指出以科学发展观统领全局，以省会城市为依托，以航天城项目为龙头，以环东海岸两桥路为轴线，以铜鼓岭旅游区„„为支撑，形成城乡互动和谐发展的新格局是未来发展战略，为龙楼镇经济社会快速发展提供了强大动力和发展机遇。

文昌市第十个五年规划纲要指出，要把城乡化作为拉动经济增长和调整经济结构的战略支点，努力加快城镇建设的步伐，初步形成功能明确布局合理发展协调的城镇体系，更好地发挥中心城市在提升全市城镇化水平中的作用。

强化沿海线土地与腹地系统规划，实现资源可持续发展和资源整体提升，为龙楼镇创造了优越的发展环境。

第六章项目整体规划规划总则规划指导思想坚持以政府为主导，以产业为支撑的城镇发展战略，以保护生态环境为宗旨，以融入区域发展为前提，以整合资源为基础，以城镇建设为核心，以中心村建设为重点，以基础设施建设为保障，形成功能布局合理，基础设施配套齐全特色鲜明具有较强吸引力和辐射力的旅游风情镇，从而保证龙楼镇社会经济环境的可持续发展。

规划原则区域协调发展原则从龙楼镇自然资源区位条件产业优势出发，综合分析龙楼镇在文昌市城镇体系中的地位和作用准确把握未来龙楼镇的社会经济发展目标与区域定位坚持城镇建设与区域的社会经济发展相协调，与镇域村镇体系布局相协调，合理确定城镇的发展战略和目标。

生态环境优先原则龙楼镇自然生态和人文生态环境优美，但也很脆弱和敏感，可持续发展面临挑战。

因此，以保护生态环境为目标，在旅游资源的开发过程中，坚持在保护中开发，在开发中保护，开发与保护并重，实行生态环境优先和可持续发展的原则。

突出城镇特色原则充分利用龙楼镇的自然环境特色，发挥其人文优势，突出文化的差异性，自然的独特性，塑造城镇特色。

规划依据中华人民共和国城乡规划法及相关法规法律村镇规划编制办法试行镇规划标准建制镇规划建设管理办法村庄和集镇规划建设管理条例海南省城乡总体规划年海南省城镇体系规划年海南省社会主义新农村建设总体规划文昌市旅游经济产业规划文昌市城市总体规划年文昌市国民经济和社会发展第十个五年规划年文昌市政府工作报告文昌市龙楼镇总体规划年区将为旅游居民投资者从业者创造个高品位层次感强烈服务功能齐全和未来发展充满生机的规划空间，从而推动龙楼镇的长足发展。

作为高品位的区域空间，不单纯讲究整齐划，而是形成多个各具特色的功能区域老年住宅产权式酒店商业联排别墅别墅花园洋房度假会所老年公寓老年活动中心等，并通过以笔架岭为中心向北向南延伸的绿色走廊成为个连续的整体。

项目用地的东南西北四个方向各有个形象出入口。

出入口的设置充分考虑了交通的便捷性和出入口的景观效应，利用用地内现状水域和低洼地形成环状水系与宝陵河连通，使该区域成为水系纵横的滨海水乡。

笔架岭公园位于社区的西北部，将地块包围，做到社区与城市的有效过渡，美化了城市环境。

联排别墅别墅与花园洋房分别设于笔架岭的东侧和南侧，建筑层数少，绿化可延伸至屋顶。

因此，从笔架岭观望，以南是开阔的绿色走廊连通铜鼓岭国际生态旅游区，以北是现代农业示范区。

产权式酒店度假酒店商业等综合用途建筑分布在地块的周围，减少了对地块内的各类干扰而又方便为社区使用。

将老年康复中心和老年活动中心共用个地块，位于看护式陪护式老年公寓的北侧笔架岭的西侧。

以上地块均临近龙楼旧城区，位置优越，并做到与城镇功能的互相补充配套和促进。

老年住宅安排在用地东侧，临近延绵近平方公里的铜鼓岭国际生态旅游区，自然环境优美，符合老年人的生活习惯。

战略规划人口经济资源二进出发展战略二进出，就是进行项目引进饮水进入人口从村庄逐步迁出，迁到镇区中心村或特色村。

因此，积极实施二进出战略，促进经济人口与资源环境相协调发展的关键。

以新型运载卫星发射场项目为龙头，以铜鼓岭国际化生态旅游区为带动，引进对龙楼镇具有战略性全局性带动性的建设项目，把产业发展放在重要位置，城乡建设必须以产业经济或商业经济为支撑，根据自身特点，积极发展特色产业，培育独具特色的优势经济，扩大经济活动规模，从而促进全镇城乡经济社会的跨越式发展。

龙楼镇人口与资源和环境的承载力的矛盾突出，迫切需要通过加快发展中心城镇，接纳农村人口，特别是对新型运载卫星发射场和铜鼓岭国际化生态旅游区建设有影响的村庄和农场。

生产条件差，生活环境恶劣的农民迁入镇区，或者迁入条件较好的中心村和特色村。

同时大力发展非农产业，转移农村剩余劳动力，解决农民就业。

优转二重三发展战略优转二重三，即为优化第产业，转移有污染的第二产业至昌洒镇，重点发展第三产业。

按照比较效益最大化和生态平衡的原则，全面调整农业生产结构，推进农业规模化产业化社会化生产，健全农业技术推广体系，提高土地产出效益。

扩大无公害食品绿色食品有机食品生产，促进农业标准化建设。

结合航天育种基地，重点推广批优质高产节本增效的农业技术和优良品种。

面向铜鼓岭国际化旅游区，转化部分农业类型，如花卉名木水果等。

从而全面提高主产区的农民收入，增强农业的综合能力和竞争力。

另外，龙楼镇渔业资源较发达，盛产龙虾鲍鱼等，大力发展渔业产业是提高农民收入的重要途径之。

充分利用文昌航天发射场和铜鼓岭国际化生态旅游区的优势条件，发展为旅游服务的加工业，如椰壳艺术贝壳艺术与椰丝加工业等，促进龙楼镇特色工业的发展。

规划利用龙楼镇的剩余劳动力，采用家庭作坊的模式，既解决剩余劳动力的就业问题，又能形成龙楼镇的特色工业模式。

以实施优势资源转换战略为重点，在严格保护铜鼓岭国家自然保护区沿海海域和基本农田的基础上，大力发展旅游产业，开发龙楼镇丰富的旅游资源，同时发展观光农业。

通过旅游业的发展，带动其他产业的发展，促进农村剩余劳动力的转移。

城乡发展体化二元结构发展战略城乡二元化矛盾是经济发展的对主要矛盾，年，龙楼镇城镇化水平为，城镇化水平低于同期全国的平均水平以及海南省和文昌市的城镇化水平，城镇化进程缓慢。

城镇化是工业化和现代化的必然趋势，也是统筹城乡经济协调发展的必然选择，是解决三农问题，全面实现小康社会的关键。

龙楼镇农村人口较多，农民生活条件落后，土地和水资源的匮乏，已经成为农村可持续发展的突出问题，加快城镇化进程，是龙楼镇建设和谐社会的迫切需要。

龙楼镇在推进城乡建设中，必须坚持城镇和重点产业区项目区优先发展，把城镇产业的发展放在重要位置，加快服务业的发展，特别是要加快旅游业的发展。

通过非农产业的发展，来转移农村剩余劳动力。

同时重点完善城镇的服务功能，增强城镇的吸引力和辐射力，提高城镇承载能力，促进农村人口向城镇转移。

促进生产要素向城镇聚集，现代文明向农村延伸，推动社会主义新农村建设，从而建构布局合理各具特色优势互补的村镇体系。

龙楼镇在重点建设镇区的过程中，镇域要在遵循非均衡发展规律的同时，突出城乡关系的融合与协调，努力使全镇城乡互补性和协同性在发展中的整体效应最大化，使城乡居民共享现代文明。

第七章项目经济效益经济效益详见下列分析表格本项目总投入为，万元，销售收入为万元，经营收入为，万元年，销售毛利为，万元，经营毛利为，万元年。

缴纳销售税金为，万元，其中国税，万元地税，万元。

缴纳经营税金万元年，其中国税万元年地税万元年。

二投入分析序号费用或项目名称投资金额万元单方造价元计算标准土地成本与费用土地取得费用万元亩二土地出让金含在项三契税同上四地价评估费同上小计二开发成本前期费用工程勘察费二二规划设计费二二规划审批相关规费估算工程标底编制费二二合同预算审查费二二工程招投标费二二用开工审批相关规费估算工程建设监理费二二二建安工程费含地下工程造价分摊三基础设施费含景观工程小计三开发费用管理费二二销售费用广告宣传及市场推广费销售均价取元，下同销售人员佣金三财务费用估算四不可预见费二小计四项目开发成本及费用汇总三产出分析序号销售或经营名称金额万元面积计算标准销售收入陪伴式老年公寓万元二别墅万元三联排别墅万元四花园洋房万元五老年住宅万元小计二经营收入万元年面积老年活动中心老年大学万元年二老年医院万元年三度假会所万元年四产权式酒店万元年五商业万元年六幼儿园万元年七看护式老年公寓万元年八物业管理万元年小计四盈利分析序号销售或经营名称销售金额万元毛利金额万元计算标准销售盈利陪伴式老年公寓二别墅三联排别墅四花园洋房五老年住宅小计二经营盈利经营金额万元年毛利金额万元年老年活动中心老年大学二老年医院三度假会所四产权式酒店五商业