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二章丘市经济环境分析近几年济南各区域情况览表面积平方公里人口万数据来源济南统计局网站章丘经济环境小结章丘在整个济南市的行政区中面积最大人口最多，其房地产市场的发间与需求空间也较大章丘市的逐年增长，其居民的生活水平越来越高，房地产投资的吸引力越来越强随着济南东拓步伐的跟进，章丘借势济南规划之利好，未来的发展前景极好，且随着章丘经济开发区交通配套的越来越完善，其对外的吸引力将不断加强。

二城市规划发展分析十字方针，东拓为先自年提出东拓西进南控北跨中疏的十字规划发展战略及城市总体布局以来，东拓是最先开始的且东拓的力度最大城市发展向东，整个济南亿元亿元亿元章丘市亿元亿元亿元历下区亿元亿元亿元历城区亿元亿元亿元市中区亿元槐荫区亿元亿元天桥区亿元亿元长清区亿元亿元亿元二城三区，东部为上年初，济南市政府经济工作会议提出了拓展城市发展空间的思想，并逐步形成了城三区的城市规划布局的概念，与西部新区和北区新区尚停留在概念阶段相比，东部新区已经有了长足的发展，可以说在济南未来的三极城市发展格局之中，东部已经占据了上峰。

三章丘市城市定位根据规划，章丘定位为济南市的副中心城市，是济南东拓战略的重要承接地，积极发展现代制造业高新技术产业和旅游业，形成具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市，带动市域东部地区快速发展。

即以先进的制造业和高新技术产业为主导，具有历史文化传统和泉水特色的山水园林城市。

以明水开发区重汽工业园的重型汽车制造为依托，以胡山双山唐王山桃花山赭山等山脉，百脉泉群和眼明泉群等为特色的山水园林城市。

四章丘市城市空间发展战略根据章丘市年城市整体规划，中心城区规划范围东起明水双山办事处行政边界，西至章丘与济南边界，北至赭山以北，南至分水岭，总面积约平方公里。

规划形成轴三心四片的空间结构。

轴即以双山大街为依托，形成贯穿主城区南北商业服务等功能的复合型城市发展主轴线三心即形成服务商业商务金融三个城市功能中心四片即形成老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。

五济南东拓章丘西进济南东拓，章丘西接这是年章丘提出的与济南对接融合的发展战略。

近年来，章丘在与济南的对接中实现了较大的提升，不管是在城市基础设施还是人才方面，力求全方位的对接。

尤其是年，济南至章丘的城际快速公交开通胶济铁路客运专线章丘站启用并开通动车组等等，真正拉近了章丘与济南的距离，章丘逐渐成为济南城市的部分。

章丘作为省会济南的市域次中心城市，未来将重点打造圣井新城老城中心商贸区城北新区刁镇县域次中心四大综合体，其中以绣源河里风貌带为生态轴发展轴景观轴，建设集商贸文化旅游休闲为体的圣井新城综合体，是章丘西进战略关键的环，未来将使章丘和济南市区实现更好地融合对接。

六现在的经十大道未来的轨道交通，让章丘与济南无缝对接按照济南市城市总体规划年年和济南市城市综合交通规划，市域线号线在历城站附近和从腊山片区到机场的号线相衔接，沿胶济铁路，向东延伸到章丘该条轻轨线路建设完成后，将成为济南和章丘间的第三条快速通道，其作用不亚于经十东路和世纪大道。

而且，轻轨的建设，还将加快济南市区和章丘中间区域的城市化，将两城区更好对接。

七城市规划结论济南规划发展偏东政府引导利东居住习惯在东。

济南东拓与章丘西进战略相结合，轨道交通将助推章丘与济南的融合按照轴三心四片的空间战略结构，未来章丘将以双山大街为城市主轴线，重点打造老城片区新城片区教育片区明水产业片区四大城市片区。

④随着章丘与市区城际交通的开通以及未来城市轨道交通的规划，章丘西进节奏逐步加快，将打造西进圣井城市综合体。

由于章丘政府的南迁和大学城教育片区的日益成熟，位于经十东路两侧的片区逐渐成为近几年章丘房地产开发的主要区域。

三宏观调控政策分析房地产调控是上半年的热点，做拿地决策评估就不能不分析政策，而政策的实施及其威力的逐步显现，又会影响到目标客群的构成及后续产品定位的选择。

调控政策集中出台的背景房价持续快速上涨，线城市疯狂上涨国家对房地产市场调控有如隔靴搔痒市场上投资投机行为显露策影响的滞后性未直接体现在销售上。

从四月份中旬济南各项目的销售情况以及新开盘的情况来看，并没有出现明显的变化，涨价和热销仍然存在。

市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房的认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。

可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉的房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来的个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮的观望政策调控消化期。

从目前看来，政策的几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免的观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注的。

从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。

小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者的投资热情受到较大的平抑，因此购买小户型公寓的群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年的增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多的单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。

受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高的门槛。

商业写字楼首付款的比例都是，在现有的信贷政策之下，影响不是很大。

④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接的是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，济南市场基本上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付的大幅提高，大大打击着他们的投资热情升级换代的改善需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧的大环境下，二套房贷的界定比较简单，购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业的范畴，首付不低于五成而对于购买力很强的改善需求，影响不大，他们主要购买的物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强的改善需求，由于购买的物业总价比较高，首付增加成压力非常大而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场的预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生而正常的刚性自住需求，在目前的政策下购买平米以下的中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买平米以上的首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次。

信贷收紧对首次置业影响面超过。

年政策出台后，经历三年多的发展，比重仍然是倒挂严重。

平米以上的供应在年新增住宅里占比超过含别墅，普通住宅里平米以上的比例也超过。

而新政规定首次购买平米以上首付不能低于，较之前政策宽松的时候要增加成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过。

中档楼盘影响大，高档楼盘依然热销从楼盘的档次来看，政策之下影响比较大的为市场中档楼盘，均出现了不同程度的成交量下降甚至退房现象但相比来看，市场偏中高档项目特别是品牌企业开发的高档项目受政策影响并不是很大。

根据思源对市场的监测我们了解到，像海尔玉兰公寓尚品清河鲁商常春藤等由品牌企业开发的中高档楼盘依然呈现热销的景象，月日，尚品清河招募会员出现了连夜排队的现象，当日招募会员名月日，海尔绿城玉兰公寓开盘，均价元平米，当天销售总额亿元，销售率高达月日位于长清的鲁商常春藤项目开盘热销，且价格比预期价格上涨元平米。

山东房产新政，提高购房落户门槛月日出台的山东房产新政，虽然有利于打击炒房，但也变相提高了落户门槛，新政对异地购房规定商品住房价格过高上涨过快供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

虽然目前省城多数银行采取对异地客购房松绑的政策，将异地购房视为二套房。

但按照山东的房产新政，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍。

这样很大部分刚性需求者进步陷入观望情绪，购房门槛的提高时间使得他们对于楼市望而却步。

四章丘城市环境发展分析省辖济南市代管的县级市章丘市西距省会济南市区公里，是省辖济南市代管的县级市，总面积平方公里，辖个乡镇街道，个行政村居，总人口万。

区划章丘市辖个街道个镇个乡明水街道双山街道龙山街道枣园街道埠村街道圣井街道官庄乡黄河乡辛寨乡曹范镇普集镇相公庄镇绣惠镇刁镇水寨镇垛庄镇文祖镇高官寨镇白云湖镇宁家埠镇。

二自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚章丘历史悠久，人杰地灵，是龙山文化的发祥地。

先人早在年前即在这片沃土上生息繁衍，并创造了历代英才。

有城子崖遗址齐长城东平陵故城等众多历史遗迹，近年发现的洛庄汉墓危山彩绘兵马俑名扬海内外。

历代名人辈出，是战国时期哲学家邹衍唐代名相房玄龄宋代词人李清照近代商业资本家孟洛川的故乡。

章丘资源丰富，现已探明的矿产资源有种，是全国重点产煤县市优质铝土出口基地和石灰石储区。

境内自然景观优美，有百脉泉七星台锦屏山朱家峪民俗村等风景区。

市区群泉喷涌，素有小泉城之称。

全市男女性比例为。

有回蒙古苗侗哈尼满朝鲜土家等个少数民族，人口人。

三章丘市政南迁，大学城仅在咫尺章丘的城市布局已向西跨过绣源河，向经十东路发展，重点建设四大城市综合体，章丘城市中心南移西移，明水开发区是章丘对外开放的窗口，新政务中心与大学城近在咫尺。

四小结五区域住宅市场分析以下是我们针对目前章丘市场在首的典型丘住宅项目且能对本案形成竞争威胁的项目进行调研分析，并据实作出相应判断，以供贵公司为项目拿地以及后市判断提供相应的市场依据。

本次的竞品样本选取了在售的齐鲁剑桥项目山水泉城项目福泰新都城以及诺贝尔城项目，以下是个样本