书香公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

增幅历史上首次超过，创历史最好水平，连续七年保持两位数增长。

年以前，我市经济总量每年仅增加几亿元，年到年，增加几个亿，年增加亿元，年增加亿元，年的增量几乎相当于年全年总量。

第二三产业分别实现增加值亿元亿元亿元，同比分别增长。

三次产业分别拉动增长和个百分点，第二产业中，全部工业增加值实现亿元，同比增长拉动增长个百分点。

固定资产的增加固定资产投资高位运行，增幅有所回落，年我市规模以上工业累计现实增加值亿元，按可比价计算，增长，比上半年提高个百分点，増速居全省第位。

全市城镇以上固定资产投资完成亿元，同比增长，增速比上半年提高个百分点，比上年同期提高个百分点。

实现全口径财政收入，亿元，同比增长财政般预算收入亿元，同比增长，高于全省平均水平个百分点，增数居全省位。

城镇居民支配收入累计实现元，同比增加元增长。

消费需求增长消费品市场繁荣，物价调整效果明显。

年，全市消费品市场受国家扩大内需政策刺激和城乡居民收入增加等因数影响，消费市场逾趋活跃，初步统计，全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长同比提高个百分点，增幅创历史最好水平，连续两年两位数增长。

分行业看，批发和零售业住宿和餐饮业分别增长和，其他行业增长。

城镇居民收入增长城乡居民收入实现新突破，居民财富增长较快，年，全市上下坚持以人为本，努力提高人民生活水平，在经济较快发展同时，城乡居民得到的实惠越来越多，享受到了经济发展带来的成果，全年城镇居民人均可支配收入实现元，比上年增长亿元，增长。

居民储蓄存款余额达到亿元，比年初增加亿元，增长，增幅提高个百分点，是历史上增长最快得年。

工资性收入和经营性收入是城镇居民收入的主要来源，年我市上调机关事业单位工资，煤焦等企业工资也不同程度增加，城镇居民工资收入增长较快，达到元，同时，经营性收入也有较大幅度增长。

达到元。

农民增收渠道进步拓宽。

粮食产量创历史新高，经济作物普遍丰收，畜牧业效益良好，农牧业促进农民人均增收超过元全市转移农村劳动力万人，实现劳务收入亿元，农村劳动力转移收入比上年人均增加元年国家增加了对农业的补贴力度，农民直接获益增多，人均得到转移性收入比上年增加元。

宏观政策环境目前中国房地产业的发展现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积人无住宅面积将从年的平方米提高到的平方米，预计年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求将由年的递增到年的，年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从年的万平方米增加到年的万平方米，年均增速为，故房地产业仍将有很大的余地。

金融及税收政策分析年月日结束的中央经济工作会议决定年实施从紧的货币政策，月日中国人民银行宣布从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点月日宣布，从月日起上调年存贷款基准利率，其他利率相应上调。

这也是中国人让农民银行在年内第次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构执行的存款准备率标准，创余年历史新高，同时，第次上调基准利率，年期存款利率从调整为，年期贷款利率从调整为。

我国货币政策年来首次明确货币调控由稳健转为从紧，这意味着明年持续加息，放宽汇率波幅上调准备金率对信贷控制等措施可能将陆续到来。

第三章项目区域市场环境分析区域定义该地块所在区域位于市北部，北依桃山水库南邻桃山区石油公司六小西靠五中。

地理位置极其优越。

市国民经济发展状况市国民经济发展状况年经济总量较快提升，发展速度创历史最好水平，全市地区生产总值实现亿元，在全省的位次由上看的第位上升观察家第位，首次超过鹤岗市和伊春市按可比价格计算，增长，居全省第位。

增幅历史上首次超过，创历史最好水平，连续七年保持两位数增长。

年以前，我市经济总量每年仅增加几亿元，年到年，增加几个亿，年增加亿元，年增加亿元，年的增量几乎相当于年全年总量职业学院报业大厦劳动局学府名苑供电局自来水公司市高级中学财政局中级法院技工校衣服中学建设局湖滨小区文化小区桃东农贸市场宏峰美食地税局金融酒店建设银行中国银行鸿顺丽景广场中国移动中国联通邮政局大商新玛特总工会市二院国税局广播电视局文博馆规划局敏江美食昆仑酒店国土资源局市公安局经济开发区七星花园小区新兴国税新兴法院欣源小区市二中双叶家具火车站马场上述表格来源于市公交公司项目对外交通状况该地区与经济开发区新兴区马场等地的交通主要依靠环城高速路。

该区域与市中心公里，北上经济开发区马场仅公里，东与黑龙江省第三大水库桃山水库相邻该区域与省道国道紧紧相邻，自此出发到哈尔滨仅用小时车程，到哈市机场小时。

该区域是出租车拓手可及的地方，可考虑与公交公司合作多设立个站点增加交通的便捷度。

地块基础设施环境条件附近为棚改工程的七星花园，居民生活层次不高该区域已经停止审批工业用地，周边无企业，无重大污染源生活配套有七星中学，无大型购物商场银行等，本地居民外出购物般大商新玛特租金情况房厅元左右，不含供热费交通内部畅通，外部为环城大道，交通便捷地块交通教育医疗配套交通配套新兴区约分钟的车程距马场分钟距市中心分钟距火车站分钟距离省道分钟距国道分钟公交便捷生活配套大商新玛特市二院学校配套中学逸夫中学市五小学市高级中学项目开发分析有事分析前河后山，事业开阔，无大型工业企业，景观优越毗邻经济开发区，占据地利之便外部紧靠环城大道，交通便捷地块平坦，无需拆迁，可以统规划劣势分析现无水电现市政配套不完善地块外围到了设计不畅周边居民层次较差机遇市地产大势向好先行大枣荷花池，人造景观，致使区域升值潜力明显，有高端客户支撑周边有山，有河流，绿化体系完善，是城市中心区的入口，已经塑造好区开象万博苑别墅区景观造势强大，内有水系与外部相同，将带来更大的发展空间相比七星花园和其他城市的房价，市的房价偏低挑战宏观政策的不确定性时代丽都房产的强力竞争外地的房地产企业进入加大竞争力度项目开发模式选择作为个总建筑面积接近万平方米的超级大盘，本项目不能简单考虑户型建筑风格园林等细节，需要结合项目分期开发的计划，制定项目开发策略，研究各期产品进化步骤，当前主要知名楼盘的开发模式传统品牌实力型产品本质品牌以这类开发模式获取项目成功的代表楼盘有时代丽都经典名居银泉新城等楼盘总结其开发的过程，可以看出这类的开发模式的基本特征。

即高起点搞规划。

以强大的产品力完善的社区配套，提升品牌价值，扩大客户层面，突破距离对市场辐射面的限制。

目标聚焦品牌感召型即将目标市场集中于细分市场，在此基础上利用企业品牌的影响力及所掌握的各类资源为项目的开发提供坚强的后盾。

此类的开发模式的代表欧洲新城时代丽都等楼盘。

传统复合开发型复合地产开发模式是早期楼盘开发尤其是大盘开发中较有竞争力的开发模式。

以银泉新城为代表，以复合方式开发的楼盘通过将运动休闲等多功能引入住宅区放大住宅区的居住价值，提升项目在市场中的竞争力。

而这种产品功能上的复合在现在看来只是产品基本层面的复合，而对风格的塑造还显得欠缺。

新复合开发型以上述传统复合型所不同的是，这种复合开发模式是深层次的，更加鲜明，已不是对项目功能的简单注入，而是在议题鲜明的前提下，为社区注入些功能，其中典型的代表是景家园。

产品差异化主义本案是通过产品的独特性，实现项目天生的与众不同，高人等。

犹如深圳水榭花都熙园等项目。

通过区域稀缺的实现产品差异化。

本项目开发模式的选择产品开发的指导方向根据开发项目的特征及发展商的背景特征，本项目开发模式宜走产品差异主义新复合主义之路，创造稀缺的产品跳出市场竞争，同时在住宅区中融入其他功能，通过这些功能的植入实现项目所倡导的生活方式。

在这开发模式指导下，项目将实现如下目标社区主题鲜明，且主题表明了种崭新的生活方式功能的复合性，本项目定不是个单纯的住宅社区，而是可以实现目标客户群生活方式的多功能住宅社区。

现代且具有文化内涵，在新复合开发型模式下，社区除了复合基础的社区功能外。

更主要的是通过物质复合的同时表现出特定主题的文化气质。

项目风险分析项目环境风险我们项目所在地属于桃山地区。

该地块属于新兴起的形式发展区域，道路绿化比较少，治安问题较好，同时，在我们项目的东侧就是桃山水库，北侧是倭肯河，这条河流现在还是种轻度污染状态，所以如果在项目开工后第期出售时此河流仍没有得到改善，后果将不堪设想，解决措施，针对于绿化较少，治安较好等特点，我们项目会尽量提高项目本身的绿化率，同时在物业管理中属于当地警察局管理，所以坚决贯彻此文件做好保安专业化，提高治安水平。

最后，在今年的年度发展大会上政府已经明确的提出了治理桃山水库坝下的设想，相信在我们地块开发之前桃山水库坝下会得到相应的改善，以降低我们的风险。

时机风险我们的项目预计于年月动工，总工期有年的时间，分三个大期完成。

介于这两年房地产市场的火爆迅猛发展，的地价在今年内基本就翻了翻，但是现在有事处于个相对来说比较调整的阶段，下个阶段房地产的形势业界众说纷纭，经比较主流的看法加上我们自己的分析，市场房地产市场即使是冷下来也不会到种崩溃的程度，因为是个比较特殊的地区，来这边买房的人主要是看重这边的环境与城市本身的发展潜力，加之购房者多为外地人，包括域外客商以及全省全市各地有眼光的客人，所以我们的项目的动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较小。

需要注意的是由于今年物价上升，通货膨胀率达到了历年最高，钢材更是水涨船高，根据惯性定律，今后几年的钢材价格可能会对我们的价格成本构成有比较大的风险。

解决措施我们要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强主义市场变化，做得好有时不如做得巧，时机的把握于不断的更新分析各方面数据的基础之上，时时调整自己的战略规划。

规划风险由于我们地块属于超级大盘式的地块，所以在规划上，定要考虑与周边和市的总体规划布局，不然很有可能造成不和群的局面，参照周边银泉新城和时代