五金家电汽配城物流中心项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

在此背景下宇通公司与武汉区区政府签定协议在武汉新区武汉路北斥资亿元人民币打造坐全新的五金家电汽配城和物流中心，在项目经立项就被市政府确定为武汉十大重点工程，在工商税务等方面都给予了大力的扶持，宇通房地产开发有限公司本着做精品工程，立时代丰碑的原则积极筹措资金，同第页共页时南下长三角和珠三角北上北京天津等发达城市考察项目，经过近半年时间的考察完成项目的定位。

项目建设的必要性现代物流业定义现代物流业是指原材料产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。

它将运输仓储装卸加工整理配送信息等方面有机结合形成完整的供应链，为用户提供多功能体化的综合性服务。

现代物流业是个新型的跨行业跨部门跨区域渗透性强的复合型产业。

现代物流业所涉及国民经济行业具体包括铁路运输道路运输水上运输装卸搬运及其它运输服务业仓储业批发业零售业。

我国现代物流业发展状况中国经济的现代化，离不开流通业的现代化，我国目前正处于经济起飞期，人民生活从温饱型转向小康型带来的是消费的急剧变化，按其它国家所经历的过程，必然要产生场流通业革命，从而在实现国民经济工业化与市场化的同时，实现流通业的现代化。

实现物流现代化，就必须加大对仓储业配送中心物流中心批发中心以及集装箱中转站等物流设施的投入，资金不足时可以引进必要的外资，共同建设物流中心，引进先进的物流管理第页共页技术。

要认真解决物流过程中部门分割，各自为政的状况，认真解决目前生产企业大而全小而全的状况，走专门化集约化的道路。

我国物流业起步较晚，进入世纪现代物流业发展受到前所未有的关注，国内物流热持续升温，发展势头迅猛。

广东江苏天津上海浙江等省市行动迅速，在实际工作中创造性地开展工作，各地政府纷纷对本地区的物流业发展作出规划，进行规范，制定政策，扶持重点项目，抓紧园区建设，加大投入力度，已经在新轮的竞争中抢占了先机，占领了制高点。

江苏是全国经济大省。

全省地区生产总值占全国的左右不含台湾省和香港澳门特别行政区。

但作为国民经济发展动脉和基础的物流业，发展水平在定程度上滞后于经济发展水平，与国内沿海发达省市相比，也存在不少差距。

本项目建成后将形成现代化的物流配送中心，物流配送中心是种全新的流通模式和运作结构，其管理水平要求达到科学化和现代化。

通过合理的科学管理制度现代化的管理方法和手段，物流配送中心可以充分发挥其基本功能，从而保障相关企业和用户整体效益的实现。

管理科学的发展为流通管理的现代化科学化提供了条件，促进流通产业的有序发展。

专业化社会化国际化的物流配送中心显示了巨大优势，有着强大的生命力，代表了现代物流配送的发展方向，物流配送中心将是未来物流配送中心发展的必然趋势。

第页共页汽配产品物流市场需求分析本项目期工程，主要是以汽配产品为主，因此汽配产品的物流市场需求对项目的实施有极其重大意义。

国内的整车厂商发展至今，在原材料人力成本上已难有大的压缩空间，物流却是个公认可以优化成本的环节。

据悉，上海大众年的物流费用高达十几亿元，如果通过优化物流体系，它完全可以将物流成本降至现在的甚至的水平。

所以，汽车产业高速的发展以及中国物流业的落后，为汽车物流创造了很大的发展空间，本项目期工程以汽配产品为主的配送物流中心，正是符合国内汽车产业的发展趋势，同时汽配物流也成为产汽车业链中不可缺少的部分。

因此，武汉市五金家电汽配城和物流中心将有利推动武汉乃至周边地区物流业的发展，为地区服务业创收增效作出极大的贡献。

为保证投资建设项目的顺利实施，特申请省服务业发展引导资金予以扶持支持。

第四章相关发展规划分析物流业是融合运输业仓储业货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产拉动消费作用大，在促进产业结构调整转第页共页变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

早在国家十五规划纲要明确提出要大力发展现代物流业，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。

江苏省现代物流业发展规划中指出到年，全省基本建成与经济发展相适应的现代物流体系，物流区域物流枢纽城市综合物流园区专业物流中心和城体，形成强烈的虚实对比，注重整体性，通过虚与实的手法将单体建筑组合成有机的整体，增强市场的整体凝聚感，采用现代的设计手法，大方有度又不失典雅，铝板石材玻璃等现代的设计元素，结合虚实对比，体块穿插的设计手法，使市场充满生机和现代感。

单体建筑在最大限度地满足使用第页共页功能的同时，力求立面造型新颖，并尽量节省建筑投资，将适用安全经济美观的设计原则有机的结合起来。

建筑设计根据市场总体布局和市场功能的需要，细分为二大类建筑单体，包括物流信息大厅建筑，商户建筑，及相关配套建筑等。

物流商务建筑群在市场区域内结合出入口和临街面，布臵了具备更多综合物流功能的建筑，满足了市场的服务要求，又适当扩大了市场的外延，是新时代市场建筑的方向。

商户建筑设臵了五个不同门类细分的专业市场，采用商户建筑，每个单元层商业，二层办公，三层四层储藏，便于小型业主的需求，又相互串联围合，形成商业内街，具有广阔的市场需求。

本工程建筑采用现浇框架结构，结构中的填充墙均采用轻质墙体。

配套设施工程给水水源采用城市自来水。

从市政管网上引给水管在小区内形成环网，室内外生活用水室外消防用水，绿化及冲洗路面等用水均由该环网供给。

用水量最大日用水量约立方天，最大小时用水量立方第页共页小时。

排水本工程雨污水分流。

污水经二级生活污水处理装臵处理后排入市政污水管道。

雨水经雨水管道汇集后排入市政污水管道。

消防每区块由市政道路接入两根给水管作为消防水源。

电气设计电气设计应按照国家现行的有关规程规范进行。

负荷估算采用单位指标进行负荷估算本营业部分按进行估算，本工程估算常用电装接容量为供电系统综合考虑同时系数功率因数补偿及负荷性质等因素，分变电所四座，内含变压器十台，及变压器二十台，共计。

第六章项目投资计划与施工进度情况投资估算编制依据根据国家概算指标及武汉市相关部门规定的收费标准，对第页共页本项目投资进行了初步估算。

武汉市办公室转发市物价局等部门关于全市行政事业性收费调整意见的通知。

江苏省建设工程工程量清单计价项目指引江苏省建筑与装饰工程计价表江苏省安装工程计价表建设工程工程量计价规范关于转发省建设厅关于建筑安装工程劳保统筹费标准的批复的通知武汉市建设局发布的有关定额材料价格等文件资料其他相关法规及规范项目投资规模本项目全部工程计划总投资亿元，其中本次期工程总投资亿元。

详细投资计划如下项目投入总资金估算汇总表单位万元序号项目名称投资额占总投资的备注土地费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用第页共页财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费项目投入总资金项目建设进度计划本项目于年月开工，项目期工程建设期为个月，截止到年月，期工程除部分水电绿化等配套工程外主体工程已基本完成建设，预计期工程于年月竣工验收，并进行试运行。

资金落实及使用计划本项目截止到年月，已累计投入资金亿元，其中建设单位自筹资金万元，在项目开发过程中可将预收售房款作为项目建设资金，预售房面积共万平方米，共筹集约多万元的预售款，其余资金向银行贷款解决同时本项目是市区两级政府重点工程和市级现代服务业集聚区，为确保项目早日建成，武汉市武汉区人民政府承诺将安排万元专项资金扶持项目配套设施建设。

因此本项目资金已基本落实。

第页共页第七章财务评价销售收估算五金家电汽配城及物流中心项目期工程总建筑面积约为平方米，其销售商业房分为两种，经测算，期工程销售收入为万元。

详见营业收入估算表。

营业收入估算表序号项目名称建筑面积单价元金额万元备注内部商业综合商业合计营业税金及附加计算根据中华人民共和国营业税暂行条例等有关规定，汽配五金城及物流信息大厅建设工程项目销售适用营业税率，城市维护建设税率为营业税的，教育附加为营业税的。

经测算，项目销售营业税为万元，城市维护建设税为万元，教育附加税为万元，本项目营业税金及附加合计为万元。

详见营业税金及附加计算表营业税金及附加计算表第页共页序号项目名称计算基数税率金额万元备注营业税城市维护建设税教育费附加合计项目盈利能力分析本项目建成后，项目营业利润为万元，按所得税率计算，应交所得税万元，该项目的税后利润为万元。

详见损益表损益表序号项目名称金额万元备注营业收入项目投入总资金开发成本营业税金及附加利润总额所得税税后净利润投资利润率投资利税率根据以上测算，项目投资利润率为，投资利税率为。

因此，项目建设投资能够及时回收，在经济上具有较强的可行性。

根据企业年财务审计报告得出，企业年无销售收第页共页入，故项目建成后可增加销售收入万元，新增利润万元。

因此项目财务指标符合专项资金申报条件。

与武汉市经济指标的比对武汉市年实现国内生产总值亿元，其中武汉第三产业实现增加值亿元年武汉市社会固定资产投资亿元，第三产业完成投资亿元。

本项目可实现增加值约万元固定资产投资约亿元，以年武汉市经济指标为基数计算，则预计该项目建成后对武汉市第三产业的增加值贡献率达，对武汉市第三产业的投资贡献率达。

第八章社会效益分析随着市场经济的发展，物流业已由过去的末端行业，上升为引导生产促进消费的先导行业。

现代物流业是以现代运输业为重点，以信息技术为支撑，以现代制造业和商业为基础，集系统化信息化仓储现代化为体的综合性产业。

因而它的发展，必将对优化产业结构增强企业发展后劲提高经济运行质量起到巨大的促进作用。

首先，加快发展现代物流业是优化区域产业结构，振兴第三产业的必然选择。

根据产业结构发展演进定律，产业结构的发展第页共页方向是次产业向二三次产业演进升级的过程。

现代物流业的本质是第三产业，属于技术密集型和高附加值的高科技产业，是现代社会分工和专业化高度发展的产物，它具有资产结构高度化技术结构高度化劳动力高度化的特征，能够促进传统的运输仓储企业的转型，整合传统经营业务，延伸服务范围。

其次，加快发展现代物流业是企业降低成本，提高经济运行质量和效益的有效途径。

现代物流是流通方式的场革命，是企业降低物资消耗，提高劳动生产率以外的第三利润源泉。

计划经济时代是以生产为