1、源投资回收其它收入注贷款年利率为当年利息年初借本息累计当年借款年利率。六项目销售收入及利润的估算销售单价的确定根据成本估算及市场研究的结果，确定多层住宅第期售价为元，第二期为元，第三期为元，平均售价为元，别墅第期售价为元，第二期为元，第三期为元，平均售价为元，商业用房平均售价为元，分期分批推出。本项目可行性研究中暂不考虑车位出售出租。二销售总收入的确定根据上述确定的住宅及单价，计算出实际的销售总收入单价按均价考虑如表所示。表住宅销售总收入预测表分类可销售面积建议销售价元销售收入万元住宅第期第批第二批第三批第四批第二期第批第二批第三批第四批第三期第批第二批第三批合计别墅销售总收入预测表分类可销售面积建议销售价元销售收入万元别墅第期第批第二批第三批第四批第二期第批第二批第三批第四批第三期第。

2、小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。按该区流动人口的计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。由此可见，花园凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，园林化的规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米的小户型住宅及与众不同的楼盘，将会成为市房地产开发建设中新的消费亮点。三项目开发条件及技术设计方案的分析项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与市供水管网联网排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电。

3、金按总投资的计算，需自有资金万元，该项目计划贷款万元。项目土地费用及期工程投入资金需万元，其中自有资金投入万元占，贷款投入万元，剩余投入为预售房收入。本项目投资计划与资金筹措情况详见表投资计划与资金筹措表。贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，首先用于投资，滚动开发，开发建设完成后次性还本付息。投资后余额在第六年末次性还本付息。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款年利率。具体还本付息计划详见表贷款还本付息估算表。表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期投资总额建设投资贷款利息资金筹措自有资金借款含利息销售收入再投入表贷款还本付息估算表单位万元序号项目合计建设经营期年初借款累计本年借款本年应计利息本年底本息偿还年末借款累计归还借款本息来。

4、现过剩。据调查，截止年底，该区商品房空置率为，约套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有的住户有购房的潜在需求。主要分为两类类是本区内私营业主个体老板及周边卫星发射中心国营厂玉门油田土哈油田嘉峪关等区域内的离退休老干部高级工程技术人员及高工资高收入人员中，来市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。另类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右，未来年，。

5、性。其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。建议控制车行道，增加人行通道。建设条件本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石卵石层，卵石层高约，地基承载力为。用地覆盖率低，容积率有定限制。花园规划总用地面积为该项目规划总用地为平方米合亩，地上拟建建筑物总建筑面积平方米，容积率为，绿地率。详见规划设计要点三地块征用情况本地块的征地总费用初步估算为万元，目前征地工作已基本完成。四设计构思要点根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下规划目标以具有世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住税费后用于投资此外若还缺资金，则向银行借贷。本项目开发总投资不含贷款利息共计万元，开发项目自有资。

6、批第二批第三批合计商业用房销售总收入预测表分类可销售面积建议销售价元销售收入万元商业用房第期第批第二批第三批第四批第二期第批第二批第三批第四批第三期第批第二批第三批合计三销售收入分期比例的测算根据商品房预销售的有关规定，该项目总投资达到，即可办理商品房预售许可证进行预售。本项目开发周期为年，建设期年，共计三期的开发过程中，应贯彻分片开发，滚动发展，建成片，完善片，管好片的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表所示，各年销售收入汇总如表所示。注下表中，期住宅，二期住宅三期住宅期别墅二期别墅三期别墅期商铺二期商铺三期商铺表销售收入分期按比例测算表销售计划分年度销售金额万元年份销售比例销售面积合计合计表各年销售收入。

7、来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的市属Ⅷ类气候区，该地区月至月盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。地物情况本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。市内配套建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力万吨的级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。二项目建设条件分析优势分析区位优势本规划区内的水电污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共服务。这里的基础设施交通条件及周围的景观都为项目的开发建设提供了便利的条件。。

8、作为基准收益率。本项目贷款利率为，故基准收益表取为，由表计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。表财务现金流量全部投资单位万元序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出建设投资营业税土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量表财务现金流量自有资金单位万元序项目合计建设经营期计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元全部投资利润率号现金流入销售收入其它收入现金流出自有资金预售收入再投入营业税土地增值税所得税贷款本息偿还净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量二财务净现值。

9、花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将会成为市的知名品牌，提升市的城市形象。自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好的居住环境。劣势分析绿化规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为，实施起来较为困难。绿化保证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区的主要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，即商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防地下及地面景观与体，具有极强的地。

10、我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表所示。财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表表及表全部投资及表自有资金计算可得全部投资的财务内部收益率为自有资金的财务内部收益率为基准收益率的大小取决于银行的利率高低项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。般意见趋于选取稍大于银行同期贷款利率。

11、财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元自有资金投资利润率折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为，由此计算可得表。全部投资的财务净现值为万元自有资金的财务净现值为万元本项目财务净现值全部大于零。三投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资的比值。是静态指标。由表计算结果为全部投资利润率自有资金利润率四项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表所示表项目经济效益评价指标汇总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部投资万元自有资金万元五资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用。

12、预测汇总表单位万元项目合计住宅别墅商业用房合计四项目利润估算项目土地增值税估算表如表所示，增值率，增值税率项目可运用资金估算如表所示项目税后利润测算如表所示，项目税后利润总额为万元。表土地增值税计算表序号项目金额万元备注扣除项目金额开发成本详见开发成本构成表开发费用销售费用管理费用财务费用营业税销售收入加扣销售收入增值额增值率增值税率增值税免交表项目可运用资金估算表单位万元序号项目合计建设经营期销售收入营业税土地增值税可运用资金表税后利润测算单位万元序项目合计建设经营期号销售收入总成本费用营业税土地增值税利润总额所得税税后利润注总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算七项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版，参照。

参考资料：

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[3]优质高油大豆种子繁育基地项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第17页，发表于2022-06-24）

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[6]优质高产桑蚕新品种产业化项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第39页，发表于2022-06-24）

[7]优质野木瓜种植示范基地、野木瓜苗圃项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第38页，发表于2022-06-24）

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[10]优质蚕茧基地项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第9页，发表于2022-06-24）

[11]优质薄皮核桃基地项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第18页，发表于2022-06-24）

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[18]优质育珠蚌良种繁育及产业化项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第92页，发表于2022-06-24）

[19]优质肉鸭健康养殖关键技术集成与示范项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第14页，发表于2022-06-24）

[20]优质肉鸡配套系新品种区域试验与示范项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第62页，发表于2022-06-24）