住宅楼以及地下车库项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目投资环境与市场研究投资环境分析年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。

分产业看，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。

第产业增加值占国内生产总值的比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。

在城镇投资中，第产业投资，亿元，比上年增长第二产业投资，亿元，增长第三产业投资，亿元，增长。

全年房地产开发投资，亿元，比上年增长，其中商品住宅投资，亿元，增长。

商品房竣工面积，万平方米，增长。

商品房销售面积，万平方米，增长，其中商品住宅，万平方米，增长。

继年以来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

区域房地产环境分析西安市房地产市场区域分布及特点主城区为西安市老的行政商业金融文化教育中心，交通便利配套完善，商业氛围浓厚，加之很多古建筑风貌，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅商铺为主销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在元平方米左右。

主要特征市区中心位臵，规模较小，占地面积不大，高容积率，多为高层，居住环境较好，小区景观，面积以中大户型为主。

西安房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年西安房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计内部结构实用率园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

年西安楼市分析西安房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，西安年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点房地产开发投资增长回落。

当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。

另外，调整住房供应结构的措施将进步减缓已批准项目的投资节奏。

房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

住房供应结构调整加快。

按照国家调控政策的要求，套型建筑面积平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

土地供给将进步紧缩。

继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。

房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。

销售定位与营销策略项目需求分析本项目所在地未央区是西安市较大的个区，人口众多，交通发达，在这里工作和经商的人很多，火车站学校医院幼儿园工厂商品经营与批发等云集在这里，旁边还有大明宫国家遗址公园人流量非常大。

人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高。

开元壹号打造出个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造西安高品质高标准不可复制的生态住房，使得成为西安人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的种必然。

项目销售目标群定位本项目规划为西安市的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下类客户企事业单位职工二类客户周边的私营业主三类客户周边学校老师四类客户未央区公务员五类客户西安在外地成功人士六类客户各下辖县区乡镇成功人士七类客户各地房地产投资人士营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。

该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。

本项目将确定以下推广策略推广渠道报纸广告包括西安日报西安晚报，属于典型平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。

城市主次干道的水电煤气通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。

而陕西省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地施工道路用水用电均已满足，故施工条件较好。

气候条件西安属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。

无霜期平均为天。

月份最冷，平均气温月份最热，平均气温年平均气温。

极端最高气温年，极端最低气温年月日。

近年来气候呈暖化趋势。

年，月份平均气温，月份平均气温。

年平均气温。

年降水量平均为毫米毫米。

年降水日数天，年有三个降雨高峰时段，分别是份的秋季，月的夏季以及月的春季，尤以秋雨连绵为显著特点。

年平均湿度为。

年平均降雪日为天由于气候暖化，近年降雪较为罕见。

冬季多东北风，夏季多西南风，受地形地势影响，年平均风速米秒，明显低于北方大多数地区。

无霜期天。

天空云量较大，年日照时数明显低于北方地区。

气温西安地区年平均气温蓝田西安，与常年比较偏高，长安偏高，市区偏高年日最高气温等于或大于的炎热期平均出现天左右，年最多，达天，在年的年中，有年出现了以上的酷热天气降水西安地区年降水总量毫米，临潼最少，户县最多。

日照西安地区年日照时数为小时，与常年比较，市区户县蓝田偏多，高陵长安临潼周至偏少。

大雾秋冬季节大雾天气频繁出现，年内各区县大雾天数均在天以上第四章项目建设的必要性项目建设的背景随着全球经济体化的不断深入和我国经济增长方式的逐步转变，人民的生活理念不断的转变。

城市化趋势已经在每个公民的脑海中深深的埋下了根基。

很多人想在城市里拥有自己的天空已不是梦。

因此民用建筑会不断的发展。

开元号工程更是建设创新型国家构建和谐社会走新型发展道路和建设社会主义新农村的项战略措施。

项目的建设是城市化的先行者随着城市化的不断发展，民用建筑的需求会不断的增加。

更是响应国家政策的号召，努力为国家和谐社会改善人民的生活条件贡献份力量。

项目的建设是提高人民生活水平的必经之路项目的建设能将很多分散住房的居民集中居住，这样使得教育医疗等各个方面都会更好的改善。

也使得政府能更好的管理。

从而提高了人民的生活质量，使得人民的精神生活更加的充实。

第五章建筑方案设计依据居住区规划设计规范年版建筑设计高层建筑设计防火规范汽车库停车场设计防火规范城市规划编制办法西安市城市规划行政技术准则西安市年城市总体规划项目总体规划方案规划设计原则挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

项目结构和布局本项目总体规划力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积，平方米，总建筑面积为，平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共商业与文化娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在西安房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度低容积率高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为流的具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。

通过别具特色的物业服务，向人们诠释新居住文化的阳光理念。

更多的广场和绿化开放的空间。

小区内曲径通幽步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。

充分考虑西安的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。

采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

住宅物业类型和商业布局本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业社区会所。

小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设臵，形流集中商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。

建筑设计主要规范及标准建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑桩基技术规范地下工程防水技术规范砌体结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程高层建筑箱形与筏形基础技术规范建筑地基处理技术规范人民防空地下室设计规范钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程建筑风格及立面特点依照以人为本的建筑设计理念，体现休闲简约的建筑风格，将新古典美学的精细质感厚重和美感充分体现。

在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美动感多变的视觉效果在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。

建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。

充分考虑西安的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨明卫，提高生活品质。

住宅户型格局方正大气，功能布臵合理，空间结构紧凑。

户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。

如阳光电梯厅空中内庭院大阳台和飘窗等。

采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

结构设计指导思路在结构设计中充分考虑以下内容Ⅰ使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。

Ⅱ具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。

Ⅲ对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。

结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。

结构选型全部采用框架和剪力墙相结合的结构。

楼层盖均采用现浇梁板结构。

地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。

地下室防水以防水混凝土结构自防水为主，抗渗等极。

给排水设计给排水设计规范建