住宅用地项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力的分析。

同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。

在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。

由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。

研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行号文件广州市建安工程定预决算定额宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段且建筑容积率，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。

宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。

高层住宅总建筑面积，住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。

计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。

别墅总建筑面积，别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划总栋数为栋。

总计占地面积为公建配套幼儿园，按两层考虑，其占地计，社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。

停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。

园林绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。

则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。

第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。

直到最后年才发生所得税的缴交。

宗地现金流量表与动态盈利分析见表由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后个年度。

但项目的内部收益率为，净现值为万元，均处于较高水平。

原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。

相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示。

表销售税金及附加表单位万元建设经营期合计序号项目销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地增值税表损益表单位万元序号项目合计销售收入总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润表宗地现金流量表与动态盈利分析单位万元序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加净现金流累计净现金流折现现金流累计折现净现金流评价指标财务内部收益率投资回收期静态投资回收期动态表财务效果指标比较项目地价为万时地价为万时内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年项目不确定性分析盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。

般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较小。

本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。

敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本的高低建设经营期的长短销售税率等。

根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。

因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指标的影响。

计算结果详见敏感性分析表。

表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值的影响当宗地价格上升到时，项目的净现值等于零，到达临界点。

此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

售价下降时，财务净现值分别下降。

当售价下降至时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

地价售价变动对财务内部收益率的影响地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准收益率。

地价售价变动对投资收益率的影响当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投资利润率。

当售价下降时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求。

从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。

原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。

对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。

对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。

除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。

开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。

而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。

概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。

经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理的范围之中。

项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估的结果说明，本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较好投资前景的。

但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商的融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。

且该地块目录研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块投资价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„剩余法求地价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价„„„研究依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地最佳利用方式构思„„„„„„„„„„„„„„„„宗地总体规划方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„最佳开发建设方案设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地地价测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价之外的成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售收入测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目盈利能力分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„税金计算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„损益表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„宗地现金流量表与动态盈利分析„„„„„„„„„„„„项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目盈亏平衡分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„概率分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目综合经济评价与建议„„„„„„„„„„„„„„项目综合经济评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„有关说明及建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附表附图附表宗地地价测算表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附图项目概率分析图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。

竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。

涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。

如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。

地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。

对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。

综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区，投资者需慎重考虑。

表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余