佘山桃源路项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。

内部环境本项目作为佘山镇区内的第个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡的特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

本项目不仅给旅游者提供了个旅游休闲的好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心的空白。

交通状况本项目周边的交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离虹桥机场公里。

在建中的轻轨号线期工程年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇的距离下子缩短为分钟左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干线网。

加之镇区内的两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山的旅游者和当地居民出入十分便捷。

基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。

根据初步的计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街的改造，进步提升整个区域的商业氛围。

二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区的发展状况酒店式公寓近年上海产权酒店的供销情况年单身公寓现身上海滩，年产权酒店领异标新，年房地产投资风喧嚣时，小面积低总价的产权式酒店受到开发商和投资客热炒，带来了它发展的黄金时刻。

风潮过后是思考，产权酒店经过热炒被世市场发现它的经营性存在问题，怎么办，怎么发展办公延续了发展了产权酒店，成就了北京红石，也使众多开发商继续涉及酒店产品，保证了年市场供应持续平稳保证了年业绩没有出现大幅下滑，使诸多产权酒店在经营上都变成办公的概念如绿地的感性达利悦达国际大厦国际新时空等。

但图表的趋势已说明酒店公寓走向没落。

商业街区目前房地产市场投资状况于年始，国家通过银行贷款，税收等政策对房地产投资进行宏观调控。

这年多来，上海房地产市场投资状况发生显著变化，主要体现在投资客户占购房客户的比例越来越小，由年下降到目前的。

房地产投资重点由商品房向商业地产转变，商铺，写字楼等经营性产品成为投资重点。

由于近期银行贷款政策有所松动，政府宏观调控有放松迹象，加上国际基金如摩根士丹利等海外基金大量收购上海商业地产对上海商业地产的投资更加推动了投资客对商业地产的关注。

项目所在区域经济社会环境概况年内税收总额万元，比上年增长。

财政收入万元，比上年增长支出万元。

人均年收入元，劳均年收入元。

年末银行储蓄额亿元，比上年增长。

房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，比上年增长利税万元，比上年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工销售商品房面积万平方米，比上年增长。

凭借山林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚的地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产的兴趣与日俱增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出个引进世界最先进大型游乐设施的主题度假区和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点的多样性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。

同时其还将串起条文化创意产业链条，各类策划设计咨询顾问公司将陆续入驻。

但其仍偏重于游玩和商业购物，餐饮依旧不是其重点发展规划和方向。

对本项目而言，当地人口收入的增加旅游人次的上升和大批量的入驻公司，给我们的餐饮商业和酒店项目所带来的实实在在好处是不言而喻的。

初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元的税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。

大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁控股管理公司共同投资，按四星级宾馆标准设计，占地面积亩，建筑面积平方米，拥有各类客房套，大小会议室个，最大会议厅可容纳人开会。

其距本项目约分钟车程，但其周围商业配套设施相当空白，故本项目的落成将是其周围最近也是唯的消费场所，互动性极大。

吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村由吉盛伟邦联合绿地集团投资亿元建造，占地亩，自年月份起分三期建设，将于年全部完成，距本项目约分钟车程。

届时入驻企业达余家，将成为世界第大家具行业中心。

在家具村小时车程的商圈内，有亿具有强劲消费能力的人群。

国际家具村全部运营后，预计每年形成上百亿元人民币的消费规模。

同时其将建立世界行业信息中心，接纳世界各国家具协会设立驻中国办事机构，设立世界家具设计师沙龙家具管理人才培训中心家具博物馆等，使之成为家具行业的资讯集聚地。

如此大规模的交易量和人流量，作为最近的商业配套项目，本项目当然受益匪浅。

奥特莱斯上海奥特莱斯品牌直销广场位于沪青平公路和高速公路之间，距本项目约分钟车程。

项目由上海百联集团与香港九龙仓集团斥资建造，总投资约亿元，占地面积万平方米，总建筑面积约万平方米。

其中，品牌服饰直销区的建筑面积为万平方米，约个专卖铺位，经营世界二线及国内著名品牌的折扣商品，休闲餐饮娱乐区的建筑面积近万平方米，机动车停车位近个。

据统计，五长假天共接待了万辆汽车万人次的消费者，销售额每天都保持在万万元之间，天累计销售额达万元，刷卡率达到。

但就实地考察来看，虽顾客盈门，但其经营模式固定为购物，暂时没有餐饮设施，亟需个成熟的休闲餐饮社区补足，于是，本项目的机会又增加了个砝码。

佘山地区整体商业情况分析及远景根据实地观察，目前佘山镇的商业设施存在很大空白，不仅形式单而且数量不足，以私家饭店为主，余者只有家超市和零星店铺。

不过，与整体商业设施不足的情况成对比的是，当地的商业经营状况甚谐，大半私家餐厅的客人都相当可观，超市也往来熙攘，可见佘山完全可以做起多元化集中式的商业设施群。

虽然目前周边仅有月圆园大众会议中心奥特莱斯等商业和休闲娱乐项目，但在未来的五年里，佘山及周边将陆续建起辰山植物园欢乐谷吉盛伟邦等系列产品，这些产品涉足面相当广，人气高，足以弥补佘山地区景点单不足，只适合短途游的弊端，届时佘山地区年均将接待达万人次，年综合收入将达到惊人的亿元人民币，增长幅度达多。

而本项目在立足自身特色天主教堂和天文台的前提下，主要经营的餐饮和休闲娱乐等商业配套项目及酒店的建设将对这些形形色色的商业项目起到互惠互连相互依托的作用，也在佘山整个商业项目的建设当中承载着画龙点睛的使命。

三项目分析优势佘山被定位为上海国家级旅游度假会议中心，这将佘山推向世界，使佘山成为世界旅游地图上璀璨的明珠，将带来更广阔的经济发展空间。

随上海世博会的临近，政府对佘山旅游资源的开发愈演愈烈，已经使佘山板块拥有了成为世博会重要旅游配套的显著趋势。

由于佘山旅游经济的日趋发展，这样的商业机会放在各大商家面前，百联的奥特莱斯，绿地与吉盛伟邦联合开发的国际家具村在建，华侨城欢乐谷筹建，月圆园雕塑公园，辰山植物园筹建，东方影视基地筹建，世贸的艾美大酒店，黄河集团的索菲特大酒店筹建，大众国际会议中心都坐落周边以求把握商机，同时共同创造了也赢得了佘山未来更广阔的经济机会，也为本项目提供了市场契机。

佘山镇将项目所在的桃源路板块规划为佘山休闲商业区，而本项目将是板块内第家综合商业休闲项目，这不但填补地区的空白，更是拥有了先发制人的市场机会。

项目位于佘山镇中心桃源路，乡镇居民较集中，是佘山镇的商业中心，且项目到市区车程分钟到松江分钟，加上未来轻轨的建设通车，地区将享有十分便捷交通。

佘山借助自身的自然景观，规划高端别墅产品，已使佘山板块成为上海知名的豪宅区，这对本项目借力造势定价创造了良好先决条件。

项目规划水系景观设计优美，建筑设计特立独行，形成道靓丽的建筑风景。

目录项目概况第页地块概况第页区域环境第页交通状况第页基地现状第页二市场环境及项目情况分析第页酒店式公寓与商业街区的发展状况第页项目所在区域经济社会环境概况第页项目周边情况第页酒店式公寓项目分析第页商业项目分析第页三项目分析第页优势第页劣势第页机会第页风险第页四产品定位第页整体定位第页核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，商业步行街定位第页酒店公寓定位第页五目标客户分析第页消费客户分析第页现有消费客户分析第页未来消费客户分析年规划第页总结第页投资客户客户组成第页六项目经营与盈利分析第页经营模式第页盈利模式第页七投资估算及资金筹措第页投资估算第页资金筹措估算第页八经济效益分析第页总收入估算第页总成本估算第页利润估算第页风险分析第页基本结论第页附表项目开发费用明细估算表二项目投资分配表三损益测算表四现金流量表五贷款利息测算表项目概况地块概况本项目位于松江区佘山镇镇中心区域，现在正处于动拆迁状态。

项目的南面为佘山镇的主干道桃源路，东面为连接青浦区和松江区的主干道青松路，北面为三官塘，西面为辰山塘。

本项目的开发建设内容为座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺所组成。

基地总用地面积建筑总用地面积总建筑筑面积酒店式公寓建筑面积街道及水岸商业建筑面积酒店式公寓地下停车库面积商业地下停车库面积总地上建筑面积总地下建筑面积容积率建筑密度酒店式公寓户数户总停车数部酒店式公寓区停车数部商业区停车数部区域环境外部环境松江将在年初步建成个同纬度世界上最好的植物园辰山植物园，市政府每年拨款个亿作为植物园扩建维护的专项资金。

松江新城区将建成个超大型影城东方影城。

与世贸集团也达成意向，将建设个世界上第二个地下五星级酒店。

佘山月圆园还将建设个大型艺术品，计划投资亿元人民币，这也将进步促使佘山地区的商业繁荣。

松江区还将建设个大型现代的娱乐场所和个新的商业业态，成为亚洲最大的同类型商城。

中部环境佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。

条是桃源路，条是青松路。

桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇的主要干路，是出入佘山镇的门户。

该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区的主要生活轴，也是东向西的商业景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴的开端沿线布置旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

该景观轴充分体现了旅游城镇的特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配