学院珠海分校。北侧有个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为条商业街。地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套交通状况本案毗邻广珠城轨唐家湾站，省道港湾大道，与淇澳岛隔着金星湾对望。教育配套远亮教育高四复读学校韶关技师学院珠海分校哈工大珠海校区唐家小学北师大附中唐家中学金唐幼儿园。医疗配套东岸卫生站新时代门诊宁堂卫生站唐家湾医院金峰北卫生服务站商场配套益惠生活广场天乐佳百货怡和百货唐家市场众大福百货永利百货文化体育娱乐设施晶光羽毛球馆小天地溜冰场爵圣桌球公园公园珍珠乐园共乐园银行中国工商银行唐家支行中国农业银行金鼎支行中国建设银行唐家支行中国银行高新支行中国邮政唐家营业厅二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状可以辐射影响到本项目的配套有北师大珠海分校，北理工珠海学院，中山大学珠海校区，石坑山，淇澳岛，京珠高速等等。四规划控制要点总占地面积,平方米代征地面积净用地面积绿化面积平方米道路面积平方米住宅建筑面积平方米公建建筑面积为平方米，公建内容为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公建为商业配套设施，面积为平方米，非经营性公建的面积为平方米。综合容积率为住宅容积率为建筑密度为控高为米绿化率五土地价格土地价格为,元每平方米，总价约为亿元。六土地升值潜力初步评估。该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之路，有着非常好的交通地理优势，而鉴于附近的地块由年格力海岸的元每平方米，年的元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块的潜力地块区域。第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目立项项目是否已经立项项目已经立项。立项主体是否能够变更不能有关立项的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块立项公告。项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司土地的用途居住用地，商业用地有关项目用地现状的政府文件珠海市香洲区唐家湾镇留诗路地块。有土地使用证。项目用地规划规划用地所有权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地使用权归属天天清泉房地产开发有限公司规划用地用途居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序描述通过投标方式获得土地。取得土地使用权需要的工作日个工作日。取得商品房用地土地使用权所需条件宗地面积规划土地用途住宅商业容积率且绿化率大于等于建筑密度集中商业区建筑密度，住宅区建筑密度出让年限住宅年商业年备注上述标的物以现状供地上述标的物商业建筑面积比例不超过，应集中布置上述标的物阳台面积比例不超过上述标的物不设保留价。取得土地使用权的风险及控制竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司的现况，制定相应的项目策划，预计出最接近标底的楼面地价。政策性风险评估政府资源利用的评估当地政府对外来投资的态度积极当地政府职能部门的办事作风积极当地政府对该项目的关注程度积极地块周边已有开发商项目成败的政府因素与政府未来规划与政府合作关系密切政策变更对项目开发的影响城市规划限制或更改影响大突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二合作方式及风险评估合作方基本为更方便工作和生活，从而产生了购房需求。部分投资客户及当地居民唐家科技路北，留诗路西地区作为珠海价格的洼地，在价格上必然更具优势和吸引力，相对的低价格加上较为方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地区的投资人群同时，唐家的居民包括宗地周边居民仍然存在改善性需求。潜在消费群体少数有支付能力的学生单亲家庭和老年人等随着城市老龄化趋势与年轻人意识的不断增强，这批市场必然会有比较大的需求，而且与当前使用客户群不同，老年客户与单亲家庭并非将小户型住宅视为过渡性产品，而是看作家庭住宅来使用。而少数有支付能力的学生则希望有个私人的独处空间在父母的帮助下购买住宅。因此，该项目位于唐家湾地区作为非城市中心与亚中心地带的小户型住宅，虽然缺乏时尚现代的高档配套，但只要拥有相对成熟的生活配套，便能够获得这部分客源的认可。整体市场对本案有重大影响的因素珠海市房地产市场的整体环境珠海市唐家片区的未来规划珠海市房地产市场上住宅项目产品的特征珠海市唐家片区的重点个案同类项目产品的成长状况该项目产品的市场容量该项目消费者特征和购买能力产品定位及建议该项目的产品定位是绿色幸福中小套型住宅项目，主打平方米的两房两厅和平方米的两房两厅三房两厅的户型，并且以绿色和幸福为主题的住宅项目可以营造宜人的小区环境和具有归属感的小区氛围。因此，为了吸引该项目的需求者和潜在消费者我公司需要采取异质化的主题销售模式，突出该项目的亮点和主打户型，并且通过整合营销的方式全面辐射珠海市以及珠三角地区的人群。此外，还要根据市场的变化和需求及时作出相应的调整和改变，从而使该项目能够更容易走进市场和住宅产品能够更容易销售。第四部分规划设计初步分析规划设计的可行性分析项目容积率为，建筑密度约为，配套设施面积达。项目建设为小高层，均为层的建筑，其中，两梯六户户型面积为的有栋，两梯四户户型面积为的有栋，建筑物之间并排分布，进行期开发。成本约为销售均价为,元每平方米。项目内有间钢铁加工工场，在政府的征地措施下，该工场在政府的合理补贴下成功搬迁。虽然留下定的附着物，但造型十分简单，容易拆迁，对开成成本不造成任何的威胁。由于项目周边属于是高新开发区，自然环境相对优美，整体上为项目提供个优美的居住环境。但是该区域具有定的人文环境问题。由于目前唐家湾镇还相对落后，相应的配套设施暂时没有完善，治安环境相对恶劣，造成了定的治安隐患。项目东边公路环境需要进行定的改进，由于项目周围相对空旷，附近设有个沙场，造成路面灰尘较多。因此，项目必须加强物业管理建设，提供高水平的物业服务，以确保项目内的治安安全。同时，需要对项目周围种植树木，到达防风挡沙隔音等目的市政配套设施完善，已经达到了七通平的效果。并根据政府未来对该区域的开发发展，将对该项目规划设计有极大的有利影响。周边生活配套设施对产品目前相对落后。目前来说，交通设施相对完善，配有完善的公共交通设施，项目内建有足够的停车位，对于住客上下班日常出行十分方便。项目东部将会打造成商业条街，为住户日常的生活需求提供方便，提高住户的日常生活水平。然而，项目周边教育现状体育娱乐公园等休闲场所银行医院等生活设施相对不完善，方面需要政府的规划，对该区域进行有效的建设，另方面，项目本身需要对这些方面的配套设施进行定的合理调节，从而不断提高住户的生活水平。二规划设计的初步概念设计概念项目预期的风格以中式为主，结合唐家湾镇为珠海历史名镇的特色，将打造成该区域内富有地方特色的住宅小区。设计主题为绿色幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。技术概念为了贴合本项目具有绿色的特点，在建设时会采用绿色建筑的新技术。在地面方面，采用透水地面设计，使下雨天不会出现积水现象雨水会迅速渗透到下面，而且能吸收定的噪音，当然也会吸收灰尘长时间不清洗维护，空隙也会被灰尘堵住，主要应用在公园广场人行道等道路地面环境优化设计，借助数字模拟手段，优化建筑室内外环境，给住户提供个绿色健康的生活环境在建设时采用化学建材，以塑料新型防水材料建筑涂料为主要的建筑材料，使建筑的外观风格看起来与众不同在进行楼栋的主体结构建筑时，使用混凝土新技术，扩大预拌混凝土的使用范围，提高使用量，增加高强性能混凝土的使用量，同时推广应用Ⅲ级钢筋和钢筋焊接网，以这种新的建筑科技为楼栋的主体建筑材料。绿色施工是绿色建筑的个组成部分。已经在天泉地产内得到了强有力的执行。目前绿色施工主要涉及以下几点降低对环境的不利影响。包括了场地土壤环境保护大气环境保护噪音影响管理水污染防治光污染防治对周边区域安全影响管理古树名木与文物管理等。节能节水节材管理。目前对于优化降水方案，尽量减少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等方面还有很大的改进空间。固体废弃物管理，建筑场地产生的固体废弃物涉及节能节材和环境影响，要引起足够的重视。应该按照减量化资源化和无害化的原则处理。场地文明和人员的健康安全。这是绿色施工的重要组成部分。实现以人为本，形成个和谐健康的氛围。建筑节能设计，合理规划项目内部建筑的布局，使得建筑体型朝向窗墙比设计和节能保温设计合理化分配。合理利用自然资源，缔造个人与自然相结合的项目。使用绿色照明系统，高效节能灯具以及声光控制措施。雨水回收系统，收集屋面路面雨水，用于绿化浇灌道路冲洗等。通过采用新型的绿色建筑技术，可以增强本项目在购房者心目中的地位，打造出个不同的项目品牌，对本项目的销售推广具有极其重要的意义。可持续发展概念本项目开发期为年，年开发年销售，预计年五月竣工，具体开发时间按实际而定。为了提高本项目的档次，使本项目取得更好的销售成果，本项目将采用新型的建筑技术，积极推广质量性能好的新型墙体材料，无有害气味辐射和符合环保要求的新型装饰材料，新型厨卫设备与用具，新型隔热材料，变压式排烟道等先进适用技术，同时将对在建工程和现有建筑物的检测和加固补强新技术，重点推广先进的检测新技术以及粘钢和碳纤维加固技术钢筋化学锚固裂缝注浆等加固补强新技术，同时利用高新区的特点，采用信息技术，使用建设领域先进较成熟的建设工程管理软件，将本项目营造成为