成为天津市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式的先行者。四天津人才科技大厦项目的建设，将大大增强天津市高档星级酒店的实力，有利于天津市高档星级酒店的布局调整天津市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前天津市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消费的吸引促进作用。为此，天津市旅游饭店业协会提出了到年天津市五星级酒店要达到家的行业发展目标。天津人才科技大厦项目的重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下的威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高天津市旅游酒店业的服务水平，促进天津市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动天津市经济的发展。五天津人才科技大厦项目的建设，将推进天津市人才交易工作的顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展的阵地。天津人才科技大厦项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进步优化我市的人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析的重点则是当地经济发展水平和企业的发展状况，往往较高的经济发展水平和稳定健康的企业发展会给写字楼带来更多的商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它的需求既取决于当地旅游市场的状况，也取决于当地招商引资和外资企业的发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订的研究框架如下图所示图本项目的研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目的建设和运营都与项目所处区域的经济政治社会文化等环境息息相关。因此，进行市场分析的第步就是分析项目所处区域店数量虽少，但其年平均营业收入入住率等指标却相对较高，具有很大的市场潜力和发展空间。依照表，根据各个酒店的实际营业情况，我们对部分酒店的客流量及市场份额进行了统计，参见表。表年天津市主要酒店运营情况酒店星级酒店名称年接待客量所占市场份额五星天津喜来登大酒店人次准五星滨江万丽国际大酒店未统计刚开业准五星泰达国际会馆未统计刚开业四星凯悦酒店人次四星假日饭店人次四星利顺德大饭店人次四星水晶宫饭店人次四星泰达国际酒店人次三星华富宫大饭店人次三星天津温泉大酒店人次三星滨海国际机场宾馆人次三星金禧国际大酒店人次由上表统计数据可知，该产业内，目前第名的市场占有率小于，各企业间份额比率均在以内，市场竞争激烈，各企业位臵变化可能性很大。但是，从天津市酒店业目前的消费结构来看，竞争较激烈的细分市场主要集中在酒店数量占到天津市总星级酒店数量的三星级酒店，而高档次酒店，尤其是五星级酒店的细分市场在整体呈现分散竞争的态势下，在短期内表现出了相对垄断的竞争格局。另从天津市旅游饭店业协会成立大会上获悉，按照协会的规划和天津市的市场需求，在未来年内，天津星级饭店数量将会以年均的速度增长，到年，天津市星级饭店将增加至家。其中五星级饭店家，四星级饭店家，三星级饭店家，二星级饭店家，星级饭店家。可见，未来三四年是天津市星级饭店大发展的黄金时期，特别是高档星级饭店，将有个极大的发展空间和市场空间。三本项目竞争能力分析目前，酒店业的市场竞争能力分析，除考虑其设施规模服务水平以外，酒店的管理模式也是目前市场竞争的热点。本研究选择竞争态势矩阵为竞争能力分析的理论依据和工具。酒店行业关键竞争因素酒店行业中，关系到个体在行业中的竞争力因素主要包括地段酒店规模成本管理水平设施水平财务状况等六个方面。关键竞争对手的确定根据我们的调查，天津市五星级酒店中的现有竞争对手主要有天津喜来登大酒店滨江万丽大酒店泰达国际酒店。各因素权重的确定参照目前行业内的竞争状况和经营状况，同时征求行业内相关专家的意见，我们将各关键因素的权重确定为因素地段成本设施水平财务状况规模管理水平权重竞争能力评分各单项评价分数为，其中分最高，分最弱，分表示相同。喜来登滨江万丽泰达本项目地段成本设施水平财务状况规模管理水平加权总分综合上述各项分析，我们认为本项目对其他项目而言，处在天津市区中心，具有较好地段优势。此外，业主方的经营意向为聘请经验丰富的国际酒店管理集团来进行全方位管理，使其管理出模式，经营呈风格，服务求特色，运转靠机制。且项目在威胁机会矩阵中所处的位臵如图所示，综合考虑其所处外部环境，本项目为投资理想项目。因此，本项目将具有较强的行业竞争能力。高低低高此外，我们经过对本项目所处的宏观微观环境以及项目自身竞争能力进行分析，依据分析理论，对项目自身的优劣势和外部环境为本项目提市场机会竞争威胁理想项目供的建设机会和环境威胁汇总如下表内部分析优势劣势引进经验丰富的国际酒店管理集团，管理模式先进设施水平高满足顾客的崇新心理地理位臵优越，存在定的潜在客源自身具有较强的行业竞争能力重点突出的会议功能设计资金紧张企业自身缺乏酒店管理经验销售网络几乎空白外部分析机会威胁区域环境发展态势良好，利于酒店业发展天津地区整体旅游业的发展为项目提供了良好的市场前景天津地区酒店业整体发展档次较低，与城市整体形象不相匹配天津酒店业会议功能欠缺市场成长的不确定性潜在竞争对手的进入威胁现有同档次竞争对手的抵抗综上分析，本项目处在矩阵中第象限，具有较好的市场前景和市场需求潜力。四市场定位天津地处环渤海经济中心，是我国北方最大的沿海开放城市，紧邻首都北京。良好的区位便捷的交通，为天津的经济发展提供了良好的基础。特别是伴随着各种交流的不断深入，天津已经逐步向国际化大都市的方向发展。天津作为首都北京和世界各国交流的窗口，每年要接待近两千万国外游客。但是天津现有的旅游酒店，特别是四星级以上的高档次酒店的数量还远远不能满足需求。因此，本项目五星级酒店的建设，本着满足国内外游客高档次住宿需求，提升天津市酒店业的整体水平的目的，将把市场定位于希望提供高品质服务和具有个性化需求的商务旅行团体观光旅游高端客户群体高层次的休闲度假消费群体等。酒店将聘请国际酒店管理集团进行全方位管理，以提高酒店的服务管理水平。五项目规模与销售规划酒店规模酒店的规模基本指标包括建筑总面积和客房间数。这方面取决于市场需求分析与预测结果，同时也取决于项目选址条件，道路情况，地区类别等因素。此外，酒店的规模大小，还应该结合客房和其它部分按比例决定。按照现有资料显示，般来说客房面积和其它服务餐饮健身等功能区面积各占百分之五十为宜。根据表的数据，天津市五星级和准五星级酒店的平均客房数为间。考虑目前天津市酒店的运营情况和五星级酒店普遍呈现出的房间数量偏少，不能满足市场需求的状况，本项目的五星级酒店客房数不应少于间。但是酒店客房数量的确定并不是仅考虑上述因素，还要考虑市场风险未来发展等其它因素。所以，本项目初步确定五星级酒店客房数为间左右，但是保留相当的发展空间，如果未来酒店不能满足市场需求，可以将层以上的服务式公寓改造为酒店客房。按照行业内的建设规律，五星级酒店中标准客房和各种套房的建设比例为，套房和标准客房单间套的建筑面积比例应大于。同时，参照年底执行的最新行业标准旅游饭店星级的划分与评定，以下简称标准，五星级酒店的单间客房面积有增大的趋势，本着拉开天津地区五星酒店档次的原则，本项目拟按照标准中的白金五星标准标准客房面积建设。因此本项目的标准客房建筑面积按平米套考虑，与间客房相应的总建筑面积大致在万平方米左右。按照标准规定，五星级酒店要配备足够的停车场空调机房洗衣房库房设备间等公用空间，参考本地区同类酒店公用设施所占面积，本项目的公共空间及公用项目等设施面积确定在万平方米左右。另外，本着强化会议新闻功能的原则，根据客房面积和其它服务餐饮健身等