市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件的需求十分迫切。

本项目是北京市和崇文区年重点落实实施的件实事之。

市长王歧山指示要加快该项目的建设，尽快解决危改回迁居民的回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。

另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心的新城市空间格局，东二环交通商务区在这样的机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外的最佳办公选择。

项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史的企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。

广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设的，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。

项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。

危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。

项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区的辐射地带，项目的建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目的空白，将会成为地标性的建筑复合群。

项目的建设将取得社会效益和经济效益的双丰收，可见该项目的建设是必要的。

四可行性研究报告编制的依据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告的批复京计投资字号关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容的函京发改投资函第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复字号建设用地规划许可证规崇建字号，规崇地字号号号号号号规崇地字号建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号建筑工程施工许可证施建字号号号号企业法人营业执照房地产开发企业资质证书建设项目经济评价方法与参数第三版北京市国土资源局统计局等政府相关部门公布的相关经济指标和房地产指标五可行性研究报告编制的假设和说明由于本项目尚未取得全部建设工程规划许可证，故本报告中建筑面积等数据依据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号号综合确定。

但最终项目建筑面积以项目取得的建设工程规划许可证的为准。

本报告设定项目红线外基础设施为七通平状态，即通路供电供水排水供暖通气通讯及场地内土地平整。

本报告中价格费用等的取数均以年第季度市场般水平为基准，未考虑房地产价格和物价总水平在项目开发建设销售期间的涨跌因素也不考虑其他非正常条件下的取数。

假设委托方提供的资料属实且提供了全部相关的资料。

委托方应对所提供的资料的真实性和因所提供资料不实引起的后果负责。

六可行性研究报告编制单位和编制人员可行性研究报告编制单位北京房地产评估有限公司北京联盟投资顾问有限公司二可行性研究报告编制人员介绍理学硕士注册房地产估价师注册土地估价师高级经济师注册咨询投资工程师注册房地产估价师注册土地估价师注册资产评估师注册造价工程师管理学硕士理学学士经济学硕士第二章项目投资环境分析北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响房地产市场的稳定和发展与整个国民经济运行情况息息相关，年是十五开局之年，北京市经济保持了良好的发展势头，经济指标显示北京市宏观经济形势呈稳定运行态势。

总体经济及产业发展稳定，市场运行良好，将带动房地产市场的发展年北京市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续第年实现两位数增长。

按常住人口计算，年人均达到元折合美元，比上年增长。

第二产业增加值增加，全年供应面积约为万平方米，同比增长约。

造成年供应量如此之大的原因，是由于近几年国民经济平稳快速增长，越来越多的开发商对北京房地产市场发展形势持乐观态度，从而加大了房地产的开发力度同时随着年奥运会的临近，开发商为保证项目赶在奥运会之前完工，也加快了写字楼项目的入市速度。

北京新增写字楼主要集中在北部的望京亚奥商圈上地等及其周边地区东部的商圈东二环商圈等及其周边地区西部的金融街及其周边地区。

而且写字楼供应不再在主力商圈扎堆，逐渐向边缘集团扩散。

年北京写字楼销售市场保持需求旺盛的态势。

据统计，年北京写字楼市场销售面积超过万平方米，同比增长。

年全年平均空置率为，较年下降个百分点。

需求旺盛的主要原因有受国民经济不断增长人民币升值的影响，及北京年奥运会所带来的机遇，在京拓展业务发展的中外资企业越来越多，对于办公场所的空间需求逐渐增加，且房价持续上涨的形势促使很多企业选择购置自己的办公用房。

加之市工商局第号文规定暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照，此住宅禁商令使北京住宅市场投资需求下滑，从而也为促进写字楼市场的需求增长起到重要作用。

写字楼市场售价上扬，租金稳中有升。

据统计，截止年月，北京写字楼市场平均售价元平方米建筑面积报价，与年相比上涨平均租金美金平方米月建筑面积报价，与年相比上涨。

在年写字楼供应量大幅增加的情况下，其租售价格仍上涨，究其原因，主要还是由于市场需求旺盛。

另外，随着业主对写字楼产品品质要求的不断提高，年新增写字楼项目的档次配套设施方面等都有定程度的提高，甲级写字楼所占比重的增加也导致北京写字楼平均租售价格上涨。

未来北京市写字楼整体市场供应量将有所上涨，但新增写字楼供应将有所回落，写字楼投资需求相对旺盛，销售量将有所增加。

写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间，租金水平将保持稳定态势。

五北京市商业房地产市场分析进入年，北京市商业房地产市场异常活跃，年成为商业房地产开业高峰年，超过万平方米商业项目集体面市，为北京市商业市场注入了新的力量。

这些商业项目大多依托周边聚集的住宅项目，借助良好的交通配套环境，发展前景广阔。

下面从供应需求以及价格方面看下北京市总体商业房地产市场状况。

年北京市商业房地产市场总体供应面积约万平方米，较年同期增加了万平方米，同比增长了。

由于年国家对于住宅房地产市场的宏观调控，使得众多投资者将目光纷纷投向了商业房地产，从而造成商业房地产市场繁荣的景象，但随着年奥运会的临近，商业房地产市场逐渐饱和，纯商业用地用房供求关系将向买方市场转变。

年北京市商业房地产供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约万平方米，占整个北京市总供应量的，其次为海淀区，供应面积约万平方米，占。

以上两个城区合计占到北京市商业房地产总供应量的左右。

商业房地产市场空置率较高，近几年需求接近饱和根据不完全统计数据显示，目前北京市在售的商业房地产项目超过三成处于空置状态。

究其原因，主要有以下四点首先，北京商铺面积大量集中供应，同期招商，而作为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未能达到与供应相匹配的高速度，因此造成阶段的供需失调，导致了定面积商铺的空置其次，诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，在后期招商时就难以成功，即使位置再为优越可能零售商也无法接受，因此就造成了空置现象再次，随着外在消费需求的变动及更多竞争者的加入，使得诸多无法适应市场变化的商业项目被迫停业，因此造成空置最后，投资者的不理性间接导致了空置率的产生。

随着年奥运的临近，商业房地产市场供应逐步到位，或者已接近饱和，投资商业房地产需慎重考虑。

年北京市商业用房成交平均价格为元平方米，城八区中东城区价格最高，达到元远郊区县中，大兴的成交价格最高，达到了元。

与年比较，年每平方米销售价格上涨了元，同比增长。

这表明，北京市商业环境的发展改善及奥运经济的带动使投资者对商业房地产市场的信心加强，对市场价格起到了显著的推动作用。

另方面，北京市年度土地供应计划中，将商服用地减至公顷，以及商业发展白皮书对中心城区商业设施发展的限制，使得些热点区域的高端商业物业更显稀缺，价格相应大幅上升。

虽然商业房地产仍处于开业高峰期，但随着商业房地产市场逐渐饱和，以及众多开业项目招商不利经营惨淡，投资者对商业房地产投资将更加理性，预计未来销售价格不会出现大幅攀升。

从供应结构来看，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和区域商业中心发展。

另外，随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加。

第四章项目区域房地产市场分析崇文区房地产市场分析崇文区房地产市场概况近年来，崇文区城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化。

随着城市建设的发展，崇文区开发建设了批商品房项目，如北京新世界中心宝鼎广场北京新世界太华公寓幸福家园绿景苑东花市住宅小区金鱼池危改小区忠实里小区等。

近三年来，崇文区又推出了些品质较高规模较大的商品住宅项目，如国瑞城本家润园新怡家园富贵园新景家园等。

总体看，崇文区房地产市场有以下几个特点产品开发的物业类型比较单，以商品住宅项目为主，商业用房为辅早期，崇文区区域内房地产开发的物业类型呈现普通住宅高档公寓写字楼及商业用房多种用途齐放的局面，如北京新世界中心公寓写字楼宝鼎广场公寓，商业，写字楼，车库等。

近三年来，崇文区的商品房建设则较为单，呈现出以商品住宅建设为主配有部分配套商业写字楼很少的产品供应局面。

价格始终以谨慎稳健的势头逐步向上攀升与北京市城区整体房地产市场相比，崇文区的项目大部分价格仍然相对合理。

但是，随着近两年北京房地产市场的进步发展，崇文区商品住宅的价格也有了快速上涨。

目前，崇文区在售项目的价格最高可达元平方米以上，广渠门内大街地区的住宅项目多数为元平方米左右，而永外地区的价格则在元平方米之间相对于城四区来说，崇文区的商品住宅价格更加合理，在合理价位支持下，本区域的商品住宅保持良好的销售势头，而且价格有稳步上升的发展趋势。

与其他区相比较，本区域内房地产市场竞争并不激烈。

崇文区范围内楼盘数量不少，楼盘在品质价格等方面也有定的差别。

另方面，崇文区的地域范围较小，新盘不多，规模也不够大，总供应量相对较小，随着崇文区城市化建设步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不断增加。

另外，由于近两年二环内不再新批商品住宅用地，进步减少了新增商品住宅的供应量，目前区域内的商品住宅项目销