1、市场供应大幅放量本项目周边较大存量的空置待开发用地是本项目的潜在威胁东四环东五环姚家园青年路带国美复地等若干大盘有可能分流本项目目标客户未来发展潜力机会北京市经济及规划发展重心的东移随着开发进度，以央视为代表的极具行业聚集力的公司入住写字楼内外资机构的入住商业及酒店人流的增加，对通州住宅类产品的需求将持续增长京哈高速京沈高速的拓宽改造参见附件京通高速公路将直通京哈高速通州段将拓宽米等交通基础设施的进步完善，通州作为北京与东部周边省市的纽带作用加强，对通州住宅需求圈的扩大有积极影响如，随着上海经济的发展及与周边城市高速公路的连通，上海房地产的需求范围已扩大至整个江浙范围，目前经常往返于上海与周边地区的江浙商人在上海中高档住宅的购房客户中占，江浙商人成为上海房地产的主力客户基本结论建议投。

2、化公园体育公园，运动休闲社区。绣江南开发进度期房建筑形式层板楼。主力户型为平方米。售价元平方米，单套总价万元。总规模占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率。约套住宅。开盘时间年月入住时间年月销售情况尚处于开盘推广期，未有销售登记。主要卖点江南境界，锦绣人家。市场调研初步小结本项目周边住宅项目众多，万平方米的中小型项目占有相当比例。目标客户基本上均定位为公司年轻职员建筑形式雷同产品设计同质化突出。三项目开发方案拟及经济分析根据本项目规划要求，参照周边住宅市场的销售情况，提出以下两开发方案，即层叠拼和层舒适洋房方案。方案层叠拼别墅类住宅主要指标总建筑面积万平方米其中住宅万平方米地上万平方米地下万平方米公建平方米地上平方米地下平方米会所平方米容积率参见附表项目面积表产品定位初步层住宅。

3、财务风险金融政策的调整销售市场的变化等对资金占用有重大影响。对策在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量延缓资金支出时间，降低前期资金风险。五主要结论及建议主要优势处于北京房地产开发热点地区之交通便利，城市铁路等直达城市中心规模适当随着市政基础设施的进步改善，具有定的升值潜力主要劣势付款方式不利项目规定的付款方式为短期个月内付清，前期资金占用量大土地交付周期长土地交付时间滞后，拆迁周期较长，项目启动前资金占用周期长拆迁及土地交付期内土地及房产市场均存在不确定因素市场风险不易把握。市政条件尚未落实市政管线接口位置容量及相关费用需进步落实主要威胁周边住宅市场竞争激烈早期以较低成本取得土地的项目在价格上比本项目更具竞争力和抗风险能力，旦市场需求不足，该类项目竞相降价，对本项目销售威胁较大区域土。

4、目前已售出约套，销售率约主要卖点浪漫法兰西咖啡文化。园林设计以梧桐街为中心突出卖点。目标客户为外企年轻职员。世纪龙鼎开发进度现房建筑形式板式多层小高层。户型为居复式住宅。售价均价元平方米。单套总价万元。总规模项目占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率为。期套，二期约套，共套。开盘时间入住时间已入住销售情况期销售完毕，二期售出约套，约主要卖点北邻翠景公园瑞都公园世家瑞都国际开发进度期房建筑形式板式多层小高层。户型设计以平方米左右居户型为主。售价均价元平方米左右。单套总价约为万元。总规模该项目是梨园镇周边目前在售的大型项目，占地面积万平方米，总建筑面积在万平方米，容积率约。期推出套住宅。开盘时间年月入住时间年月销售情况目前尚未有销售登记，销售情况尚不明晰。主要卖点大型社区公园梨园文。

5、展，开辟多元资金渠道市场风险区域市场商品房销售叠拼方案是在小区域市场主流产品上的升级产品，赢得市场认可度成为项目营销的关键洋房方案为目前区域市场主流产品，与同类项目的竞争是项目营销的重点。对策进行深入的市场调研和项目开发的多方案对比，选择推敲项目定位运用新颖的营销推广策略，突出本项目的个性和可识别性。区域市场的土地供应因本项目前期拆迁时间限制，项目开工正式启动在年月，而本项目向南区域尚有较大面积的开发用地现状为空地，无地上建筑物，该土地存量如在近期释放，本项目将面临大量资金约亿元占压丧失市场先机的不利局面。对策争取通过与通州土地分中心的洽谈，对后期大量土地入市进行必要的限制，保护我方利益同时对可能面临的不利局面给予高度重视，进行多种开发方案的准备，使项目设计方案具有定的灵活调整空间。。

6、标价亿元不超过亿元主要依据上述两方案的经济分析通过对项目的经济分析，认为亿元的投标价，可使本项目开发获得合理的投资回报。当地土地市场交易价格年公开挂牌案例年月日日京土整储挂通号位置通州九棵树号。建设用地万平方米，建筑面积万平方米，土地用途为住宅，挂牌成交价亿元七通平。计算楼面熟地价万元万平方米元平方米七通平还原三通平地价楼面价元平方米红线外市政费用按元平方米估算元平方米本项目三通平地价元平方米建筑面积万平方米亿元考虑本项目取得后尚有年拆迁时间，此期间发生的土地投资的资金成本约万元，建议报价亿元万元亿元。年协议转让案例据了解距本项目东公里在售住宅项目，年通过两次转让后取得的三手土地的价格为万元亩七通平不含出让金但该项目出让金享受旧城改造优惠政策，每平方米土地出让金低至几十元。参照该项目。

7、为上下两户。下户型为平方米地上平方米赠送地下平方米，上户型为平方米可局部扩展顶层阁楼售价单方售价元平方米，单套总价万元。开发进度计划前期进度计划年初签订土地开发协议及土地出让合同月月进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始施工图设计，月完成施工图。工程进度计划年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月进行地下工程施工月结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。年初交付入住。销售进度计划年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米年月竣工入住累计完成销售万平方米，约套，售价调整至元平方米，销售回款亿元年底累计销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销售回款亿元年月完成项目销售，最高售价调整至元平方米。全程销售均价元平方米，销售期年个月。公建计划年月开盘，售价元平方米年底完成公建销售，最高。

8、业服务业出让年限住宅年商业年建筑控制规模平方米建筑控制高度限高米，限高米。出让底价的构成土地出让金开发补偿费暂按全部地上建筑面积平方米均为住宅计算出让金付款方式签订出让合同当日，支付出让金总额的作为定金其余部分在个月内全部付清自签订出让合同第日起，除支付土地出让金外，须按月息的比例支付未付款的资金占用费。开发补偿费付款方式年月日前投标保证金万元签订土地开发补偿协议个工作日内，支付开发补偿费总额的已付保证金转为补偿费协议签订后个月支付协议签订后个月支付协议签订后个月付清土地交付时间土地开发补偿协议签订之日起个月内，储备分中心将宗地交付中标人。其他要求项目建设期限为年自土地交付之日开始计算。二周边市场概况总体发展情况近年来，随着的开发建设城市基础设施的改善，尤其是城市铁路八通线的通车，大。

9、售价元平方米公建全程销售均价元平方米，销售期年个月。住宅及公建销售总收入亿元。经济分析成本项目取得费亿元三通平含出让金，拟以亿元投标建安工程费亿元市政工程费亿元红周边同质产品较多户型平方米单价元平方米单套总价万元，市场竞争激烈。如何使产品在同类项目中突出个性脱颖而出，赢得目标客户的认可是项目营销的难点。四风险分析法律风险本项目为进入土地市场的公开招标项目，合同对方均为政府机构，法律关系明晰。对策加强与政府主管部门的联系，建立良好的合作关系，求得地方政府的扶持。政策风险本项目为中低档住宅项目，符合区域发展方向，不在政策控制限制发展的范畴。其可能受到的政策影响将来自于金融政策的调整贷款政策的变化贷款利息的调整等。对策随时关注政策的调整，随政策变化及时研究应对措施调整开发策略加强金融工具的。

10、交通等公交线路其中经京通快速路直达城铁距城铁梨园站约公里市政条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,与本项目相邻的天地美墅附近已完成市政道路铺设，有上下水管线承担小稿村及周边开发项目的供电所开闭站及煤气干线均距本项目约米中介公司介绍。土地现状本项目用地为型三块土地组成，各块土地之间被规划道路分割。目前位于南部的地块现状为小树林及小部分村民住宅，其他两块用地现状为村民住宅约多户小商铺及企业。参见下图项目用地示意图配套公建用地住宅用地限高后万农民拆迁用房即农民上楼项目合亩限高公共绿地规场现状树林及小部分村民住宅划路西住宅用地住宅用地万合亩限高万合亩限高路现状村民住宅小门面及企业现状村民住宅小门面及企业群芳南大街招标条件要点出让方式公开招标暗标形式供地程度三通平不含树木伐移用地性质住宅。

11、大便利了通州地区与城市中心区的联系，给通州房地产带来了空前的发展机会，通州已成为北京房地产开发的热点地区之。周边住宅供应情况本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板楼和板式小高层，售价在元平方米元平方米之间，单套总价多在万。本项目东侧紧邻的天地美墅是该地区唯的联排别墅项目，目前销售单价叠拼元平方米联排元平方米，双拼元平方米。主要案例天地美墅开发进度天地美墅是几年前即开始运做的房地产项目，但运做速度很慢，今年月正式开盘进入市场销售。今年年底部分入住。施工进度大半已经封顶进入内外装修及室外工程阶段，基本为准现房现房阶段。建筑形式该项目定位是目前周边项目中唯的别墅类项目，以叠拼联排别墅为主。该项目用地为被规划市政路分割开来的块组成与本项目类似，每块用地四周为大型底商叠拼组成。

12、件，考虑该项目的交易背景为两次转手后的价格等因素，建议本项目报价万亩亩亿元。附件京通京哈高速公路拓宽的新闻报导附表项目方案对比表叠拼方案测算面积表成本测算表工程付款计划表销售计划表销售计划图表资金计划表资金计划图表现金流量表现金流量图表洋房方案测算面积表成本测算表工程付款计划表销售计划表销售计划图表资金计划表资金计划图表现金流量表现金流量图表项目概况标的位置北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路，北至公庄大街，南至规划群芳南大街。规划条件规划用途住宅可兼容商业服务业规划用地面积平方米其他代征公共用地平方米道路绿化容积率绿化率周边环境交通环境距首都机场约公里距国贸桥约公里京通快速路车程约分钟距马驹桥公里距亦庄经济技术开发区约公里距京通快速路公里距京沈高速公路约公里公共。

参考资料：

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[5]选煤厂项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第34页，发表于2022-06-24）

[6]逆变电源生产项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第14页，发表于2022-06-24）

[7]退耕还林银杏、核桃示范基地建设及改造项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第45页，发表于2022-06-24）

[8]退耕还林成果后续产业发展黑山头种猪养殖场项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第42页，发表于2022-06-24）

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[11]退牧兴游牧民定居及人工饲草料地项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第119页，发表于2022-06-24）

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[18]远山度假村项目投资立项备案核准融资贷款申报资料（第70页，发表于2022-06-24）

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