人民共和国城市规划法自贡市计委文件自贡市规划局定点文件及红线图自贡市鼎立房地产公司提供的设计要求国家各有关专业技术规范二用地现状自贡汇东商业广场建设用地位于自贡市汇东新区，汇东大酒店西侧。用地两面临路，西侧是华福大厦，北面是海关办公大楼。用地景观交通条件良好，极具商业价值。场地周围城市基础设施完备，水电气接口条件便利。现状用地约平方米，南侧稍高，西面较低，高差接近米，较为平整。现场内无需要保留的名贵花木及树种。三设计原则自贡汇东商业广场是集商业办公为体的城市综合室外排水管采用钢筋混凝土排水管，水泥砂浆抹带接。大楼给排水维修管理人员人。九电气工程电力负荷估算本工程消防设施用电为级负荷，生活水泵电梯按二级负荷考虑，其余用电均为三级负荷。所有用电均为低压负荷。供配电方案工作电源采用路市电，备用电源采用柴油发电机组。在负层设置个变配电所，靠配弯电所布置发电机房，安装台直流电起动柴油发电机组。弱电电话全部采用城市公众电话网电话。在负层设个电话交接间，安装台电话交接箱，市话电缆埋地引入交接间，经交接箱分配后沿各电气井上至每层。十采暖通风及空气调节设计依据见总说明设计范围及内容本次设计对不满足自然排烟条件的地下负层设备用房及车库设置机械排烟兼平时排风系统。消防及通风楼内防烟楼梯间及消防电梯前室均采取自然排烟措施。地下负层设备用房及车库拟分别设置机械排烟兼平时通风系统，同时设置机械进风系统。排烟量按次计算。送风量不小于排烟量的。十消防设计专篇建筑消防沿建筑四周设有环形消防车道，建筑有超过长边直接落地，满足消防扑救面的要求。地上商场及办公楼每层设感烟报警系统及自动喷淋系统，按平方米设防火分区，每个防火分区均有两个疏散出口通直通室外。地下车库按平方米进行防火分区，分为三个防火分区，每个防火分区均有两个疏散通道直通室外。电气消防本工程设集中火灾自动报警系统，采用总线制火灾报警控制器，消防控制室设于首层住宅进口处。给排水消防大楼为二类高层民用建筑。室内消火栓系统用水量，两股水柱同时达到室内任处，室内消火栓设置间距米，屋顶设试验用消火栓套，室外设水泵接合器套，消防水泵套。室内自动喷水系统用水量，按中危险级布置喷头，间距，除厕所楼梯间及外，均设置自动喷水头，每层楼设末端试水装置，设消防水泵接合器套，设消防水泵套。室外消防栓系统用水量，消火栓设置间距米地下式消防给水环管管径，消防水泵台。发电机房设气体灭火设施，其余建筑物设置干粉灭火器，灭火器按中危险级设置。地下层设消防水池座，暖通消防地下负层设备用房及车库拟分别设置机械排烟兼平时通风系统，同时设置机械进风系统。排烟量按次计算。送风量不小于排烟量的。十二人防工程设计设计依据人民防空地下室设计规范人防位置及形式本工程地下人防位于地下层，为平战结合地下人防工事，平时使用功能为地下停车库，战时为人员掩蔽所。人防等级面积本人防工程为五级平战结合防空地下室，人防面积为，为个防护单元。十三卫生与环保整个建筑及室外广场绿化实行雨污分流制，污水经生化池处理后入市政污水管网。区域内设两处垃圾收集点，商业及办公生活垃圾实行袋装经物业管理收集后集中到垃圾收集点处理运走。各种设备房均置于地下层，各种产生噪声的设备均有减振减速减噪措施，以减少噪声污染。第六章市场分析与预测市场分析主要消费对象改革开放以来，自贡市经济建设已取得了巨大成绩，人民丰衣足食，总量以及人均和人均都有了较大提高，尤其反映个人消费支出的指标急剧增加，而反映生活消费支出的恩格尔数年年下降，近年已降达，人民的生活水平和质量日益向小康目标迈进，因而对购物环境及居住的外环境等都提出了较高的要求，且这种潜在需求，随着自贡市向大中型城市迈进步伐的加快，正与日俱增。据市房管局统计年自贡市销售房屋面积达万平方米以上。正由于该工程是经商的黄金地段，工程建成后，将承担起自贡市汇东新区重要大型商业购物中心和写字办公中兴的任务。主要的购房户多为大型零售企业中间批发商和个体商户。随着人们增加，消费观念，消费模式的改变，投资方式的多样化，投资房地产已成为新的热点。公务员小商业者先富裕起来的农村居民回乡的打工者外来打工者些乡镇拟入城的经营户也必将成为该工程的主要购买者。二价格分析及预测按自贡市目前行情，汇东路与丹桂大街楼商业铺面售价均在元以上，租金为每月元。二楼营业房售价均在元以上，三楼营业房售价均在元以上，四楼及四楼以上写字楼售价均在元以上。自贡汇东商业广场地处汇东新区政治经济和交通中心，周围有市区政府汇东大酒店农业银行广播电视局和高尚住宅小区，外环境质量好。将楼均价定为元，二楼定为元，三楼定为元，四至八楼定为元应当是较为慎重和稳妥的，房价仍留有较大空间。第七章建设进度和设想年月底前完成可行性研究报告施工图书设计场地平整，年月至年月完成基础及地下室施工，到年年底完成主体工程。年月完成扫尾工程，全部工程竣工。建设进度表时间阶段年年季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度可行性报告施工图设计平整场地工程施工自贡市汇东商业广场工程开发项目，开工时间为年月日。现已完成土地购置平整场地土石方工程人工挖孔桩工程。现已投入到该项目的工程款为万元，其中土地成本费万元二前期开发费万元三土石方工程款万元四工程材料款及人工费万元五施工单位垫支整个基础工程万元现有资金缺口总投资已投入款万元。其筹措计划为申请农行贷款万元。业主自筹资金万元销售款转投资。第八章投资估算与资金筹措投资估算根据建设部建标号文的规定，计取各项费用，其中建设单位管理费按建安工程费用的计算。二勘察设计费按建筑面积每平方米元计算。三工程监理及质检费按建筑面积每平方米元计算。四预备费按建安工程费用的计算。五建设期利息按需贷款额万元计算贷款利息，贷款利息按年利率计算，贷款期限年。依据四川省计价定额和配套文件对本项目的投资估算进行编制，并对主要材料设备价格及人工工资按自贡市现行价格进行调整，以期更符合实际情况，经估算项目固定资产投资为万元，具体组成如下土地成本费万元二开发前期费万元城市配套费元万元勘探设计费元万元监理费元万元三建筑安装工程费万元基础及地下室元万元地上土建工程元万元装饰工程元万元安装工程元万元电梯工程部万元部万元四建设单位管理费万元万元五基本预备费万元万元六建设期利息万元二资金筹措自贡市鼎立房地产开发有限公司自有资金即项目资本金万元，占投资总额的已投入到前期开发费用购置土地材料和土石方工程之中。二申请农业银行借款万元，占投资总额的。三建设期间商品房预销售回收资金万元，占投资总额的其中工程垫款万元，实建设自贡汇东商业广场的申请并得到市规划局的批准。三项目建设的必要性中共中央提出的实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。自贡汇东商业广场的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。自贡市汇东商业广场工程项目的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在自贡市汇东商业广场工程项目是自贡市社会经济发展的需要。经过年的建设和发展，自贡市经济建设取得了辉煌的成就经济实力大大增强。特别是改革开放二十年来，自贡市认真贯彻执行党的改革开放搞活的方针，经济建设和社会结构发生了新的变化，国民经济中的主要关系趋于合理。农业生产条件改善生产水平逐步提高，工业生产发展迅速，工业结构趋向合理，已逐步建立起了包括酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行业。自贡汇东商业广场是汇东新区市中心规模最大，功能齐全，交通方便的唯大型商业综合楼，是经商绝无仅有的黄金口岸。随着自贡市城市政治经济文化中心由原来的老城区迁移到汇东新区，汇东新区住宅小区的不断新建，居住人口不断增加，自贡汇东商业广场的修建经营改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。二加快城市的发展，完善城市结构，改善人民生活条件的需要。根据自贡市的未来五年的发展目标和城市的总体规划，自贡市经济将以年均的增长率迅猛发展，人民生活水平将达到个新台阶，人民对生活的需求将由原来的量变到质变，必然要求人民经商条件随之改善，购物环境更大化地完善。自贡汇东商业广场综合楼就是顺应这种需求而修建的。综上所述，我们认为该项目的建设是完全必要的。第四章项目建设条件社会环境条件自贡市在改革中，与时俱进开拓创新。随着城市建设进程加快，内陆工业化战略的推进，为自贡市的城市建设注入了新的活力和强劲的动力。自贡市城区由平方公里经过几年的时间猛增至平方公里。城市居住人口达到万人。自贡市抓住机遇，深化改革扩大开放。经济建设科技社会事业持续快速健康发展，全市国内生产总值以年均的速度增长。自贡市气候宜人，起伏的丘陵满是绿意，釜溪河穿城而过，已形成酿酒化工电力食品加工印刷机电设备建筑材料等批优势行业。现有科研机构个，科技对经济发展的贡献率为，为自贡市商贸繁荣提供了有力支持。全市有集贸市场个，专业批发市场个，全市年国内总产值亿元，比年增长，与年相比年均增长，人均国内生产总值元，比年提高元。二政策环境条件自贡市汇东商业广场的开发建设，符合当前中央关于实施西部大开发的战略部署，符合国家城市建设发展方向，同时也符合自贡市城市建设的总体规划。自贡市汇东商业广场得到了自贡市政府大力支持，给予定的政策优惠。详见自贡市通信联众有限公司关于请求减免汇东商业广场项目城市建设配套费的请示自通联号。三自然地理交通条件自贡汇东商业广场位于汇东新区市中心主轴线汇东路与丹桂大街的交叉口，具有得天独厚的地理位置，交通方便。项目建成后将是汇东新区的标志性建筑。该项目在市区，供水供电有可靠保障，目前水电路通讯已到位。全市气候温和，属亚热带湿润季风气候，年平均气温为，年降雨量毫米主要风向为东南风，最大风速为