1、资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际投资收益情况。为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地的第个月开始，每个月为财务年度。本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，个项目投资与否，财务指标是很重要的，但却不是唯起决定作用的。如果公司是基于战略方面的考虑，想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上个新的台阶。宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策略目标客户的消费心理宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对广州市场的了解并考虑了广深两地房地产市场差异的基础上确定的，由于对深圳市场没。

2、绿化。则绿地面积为道路规划占地面积为表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表所示表。

3、进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理的范围之中。项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估的结果说明，本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较好投资前景的。但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商的融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场的炒做竞拍现场的紧张气氛竞投者的不同战略导向等都会影响到该地块的竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标的分析，还要做充分的风险分析。有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，待确定。

4、尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。宗地总体规划方案设计总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表和表。高层住宅总建筑面积,住宅规划为户，平均每套面积为左右,规划户数户。计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。别墅总建筑面积,别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划总栋数为栋。总计占地面积为公建配套幼儿园，按两层考虑，其占地计，社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划面积位为。园林绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高层建筑的首层架空。

5、税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生所得税的缴交。宗地现金流量表与动态盈利分析见表说，地价比售价更为敏感。对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来。

6、深入的了解，所以测算结果难免存在偏差。本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，尚缺少专业上的深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不定是最优的。原则上此步应进行多方案的比较评估及选优。鉴于拍卖公告中提及高层和低层的最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活用好相关政策规定。笔者认为最好是低层的比例调高些，且低层的设计式样户型等要多样化，以充分满足目标客户的多样化需求。由于该地块将用于开发面向高端客户的豪宅，购买者更看中的将是项目的档次感，建议开发商在项目的规划设计上给予高度重视，定要聘请流的规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题的综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。为保证该地块投资决策的准确性，降低投资风险，建议。

7、目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元,停车位为便于。

8、收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润该方法的操作程序如下研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得的利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价建设项目的财务评价般分两个层次，即全部投资的财务效果评价和自有权益资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是种简化了的投资项目息税前的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是。

9、算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率的上限为。则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率来计算征收的，增值额是。

10、清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间，市场正常竞标价位点在万元人民币。对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表所示。综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资。

11、有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有权益资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民。

12、发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让公司项目线实施人员参与进来，充分听取各方面的意见，集思广益，精益求精。随着通货膨胀的确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集的房地产企业来说，影响是巨大的。本宗地的竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上的时间，建议开发商要密切关注国家的信贷政策和利率政策，并做细做好项目的融资计划。研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米,其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付。

参考资料：

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