1、品自营和些配套增值服务这既是成功经营古玩城需要也是扩展经营获取更多收入需要因此本项目经营也非常重视自营和相关增值服务除依靠出租铺面所获得租金收入还努力打造古玩艺术品行业完整产业链获取全面收益业务规划表业务类别经营内容目标客户运作方式商铺租赁将古玩城大部分面积出租古玩经营者楼分割成每间平方米铺面艺术品经营主要经营书画油画古董文玩和玉器翡翠等古代和现代艺术品有收藏和投资艺术品需求个人企业各地博物馆和其他社会团体以整合社会资源征集代理销售为主买断经营为辅销售方式为拍卖送拍和自己组织拍卖会展卖和大客户定向营销等艺术品装饰主要经营装饰陈设类中低端艺术品如油画版画陶瓷文房摆设木雕刺绣古典家具等主要针对银行大企业高档场所和有提升艺术品位需求富裕阶层以整合社会资源征集代理销售为主买断经营为辅重点在为客户。
2、个每个铺位拥有自由产权采用统规范管理模式强调经营专业性行业规模性古玩城内所有商铺均有优质安保配置客户服务中心及提供全球打包快递等服务内容平方米包间年租金为万元约合元平方天转租费高达万元武汉收藏品市场汉口崇仁路号﹥年面积万平方拥有商户余家楼和门面古玩邮卡票证画廊楼为邮币卡交易大厅中国第大邮币卡市场为集体民营性质商业氛围浓厚但环境较差是专业专项邮币卡交易集散地古玩其他门类相对较弱房租元平方天徐东古玩城武昌徐东大街号年面积万平方米拥有商户余家地摊设个有停车场华中最大古玩城性质为私营隶属于欧亚达集团规划清晰理念创新多次组织全国性文物交流和地区鉴宝活动商户租金均价元平米天税收规费代收元月户用电设表以上同水分摊郑州城南路文化条街郑州市城南路年全街长公里全部为门面以画廊和裱画为主要产业兼带古玩依托郑州。
3、供流展陈设施和空间明亮豪华拍卖大厅为艺术品拍卖度身定做且收费低廉减轻拍卖机构经营成本买家也可以随心选择入住新街口商圈任意酒店下榻空闲之时可以畅游古玩城建成集文物鉴修培训海外文物回流等多元职能文物公司突破传统文物公司买卖经营模式把文物鉴定培训和文物修复培训纳进业务中使文物经营与教育结合可以拓展社会业务盈利例承接博物馆和图书馆古籍修复业务加大海外文物回流进程增强国内文物精品展卖调剂为机构和私人度身定做文物精品投资方案重新调整思路和整合资源收购或成立隶属古玩城体系下拍卖公司成立古玩城艺术软装部充分将古玩艺术品和时尚接轨整合优势设计资源和货源服务高端保值软装市场需求为成功人士家庭和高端会所提供高档奢侈软装思路和解决方案第节公司经营发展规划通过市场调研我们发现很多古玩城除了获取租金收入外还做古玩艺。
4、元平方天南京古玩城瞻园路年层楼面余家店铺家庭式店铺业态全规模为目前最大为购房经营业态无统市场运作管理约元平方天以上秦淮古玩城瞻园路年层楼面户柜台余店铺租赁式经营业态全市场粗放式管理约元平方天南艺后街古玩市场南艺后街年开业个包间个柜台前夫子庙业主搬迁构成约元平方天国内主要古玩市场调研情况表名称位置经营年限规模业态特色租金水平上海云洲古玩城大木桥路号前身为在收藏界享有盛名上海太原路邮币古玩集市是目前上海规模最大综合性古玩收藏市场地处繁华徐家汇商圈和淮海路商业街有个楼层万平方米经营面积入驻商户余家是徐汇区国资委新徐汇集团所属企业环境典雅舒适硬件设施流各种古玩门类齐全平方米包间年租金为万元约合元平方天上海中福古玩城福州路号年月日正式对外营业位于全国文明文化街福州路总建筑面积万余平方米共有铺位百余。
5、热点中国实施改革开放之后出现过两个新投资领域与高潮个是证券市场个是房地产市场我们从社会发展趋势来看从投资证券房地产到古玩是个必然过程根据西方国家经验当国民收入达到千至千美元之后古玩收藏与投资高潮就会到来目前沿海城市及大城市人均收入已开始进入了这个门槛因此古玩将成为富裕群体投资首选我们对江其租金水平基本确定在低于上海北京但高于其他城市和南京本地外围市场处于中间水平开始时基本约在元平方米天之间第章南京朝西古玩城项目经营方案第节经营发展目标定位为江南第古玩城成为新街口地区古玩文化地王以交通便捷文化商业氛围深厚依托文化街区和古玩城特色优势打造江苏地区艺术品拍卖会展中心以往各家拍卖公司为每年各级拍卖活动选择场所支付高昂场地费用和短暂预展买家也疲于奔波赶场子分不便未来将建成国际标准会展场馆为拍卖预展。
6、供设计规划风水调整产品布置陈列等条龙服务艺术类展览及艺术家经纪主要从事挖掘签约买断和包装宣传艺术家有宣传和销售作品需求艺术家有收藏和投资这类艺术品需求买家策划和运作展览出版画册安排艺术家参加大型高端艺术展览和拍卖会组织媒体宣传然后以高于签约价价格卖出签约作品古玩鉴定评估培训为古玩藏家和相关机构提供古玩真伪鉴定和价值评估和相关知识培训初入门古玩藏家些收藏古玩艺术品机构和有古玩艺术品价值评估需求价格和组织和政府相关部门合作成立具有权威性古玩艺术品鉴定评估机构按所鉴定评估古玩艺术品价值收取定比例费用举办古玩和艺术品鉴赏和投资相关知识培训班收取学费艺术品典当字画古董等艺术品典当需要短期融资而又无其他融资渠道艺术品所有者急于将艺术品变现者和典当行合作典当行出资金我方出专业技能获取利润双方分成艺术品。
7、城商代城墙遗址兴建起专业画廊条街平米为例年租金万元约元平方天郑州古玩城郑州市大学中路号年面积万平米驻场商户余家楼为珠宝玉器楼古玩楼楼局部为字画中原地区最大古玩城规模和效益并重管理规范为民营性质生意上规模后又开设了分市场包间以平米约合元平方天琉璃厂东西街北京和平门外清末至今历经变迁东西两街逐渐以画廊和地方旅游品经济为主体仍有荣宝斋翰海拍卖中国画店和中国书店等老字号维系画廊书店旅游品为主要业态古玩已全线移迁潘家园北京天雅古玩城朝阳华威桥西北角年层楼宇商城设地下停车库装修品位档次为京城首屈楼为玉器珠宝楼沿街设珠宝检测中心负楼设淘宝天地楼为唐宋明式街区为常规业态古玩楼为海外文物精品馆和进驻诸多文物公司楼为商以高端精品路线为主线联合地方电视传媒联手打造专业电视栏目天下收藏联手举行鉴宝品鉴等全国性活。
8、期静态投资回收期年动态投资回收期年第章风险分析与对策本项目主要存在以下几方面风险政策风险朝西古玩城成功与否与白下区政府对整条商业街改造力度和对周边环境综合治理程度有很大关系上海北京郑州优秀古玩城均是政府下大力气重点改造项目与政府鼎力扶持有着密不可分联系本项目高效运作还有赖于所购置房产性质改变目前本项目拟购置房产性质为民用住宅如想高效运作改造包装后出售需要政府支持改变房产用途对策由于目前政府积极性很高下决心将整个街区打造成流文化街区并承诺全力支持街区出新改造及配套设施建设我们要积极推动白下区政府对整个古玩商业街综合整治落地实处从周边环境精心打造古玩市场并良性带动周边文化商业地产项目为本项目成功实施提供保障在白下区政府积极协调下改变房产用途市场风险规模不够大只有平方米还不能形成为综合包含所有。
9、定位较高包间以为例年租金万约合元平方天第节中国古玩市场未来发展趋势中国经济发展促进古玩市场快速发展从年以来中国经济持续稳定和快速发展又由于政治开明与社会稳定环境促进了古玩市场强烈需求形成这就给中国古玩市场发展创造了千载难逢机遇据有关资料显示年我国人均国民生产总值突破美元年长江角洲地区个主要城市人均达到多美元年杭州等批城市人均超过美元个新富裕阶层正在形成他们不仅有钱购买高档住房私家车还开始涉足古玩市场我们从这里就可以发现中国古玩市场兴起经济基础和秘密随着亚洲和中国经济发展东方文化在世界文化中所具有重要性正在被人所认识而东方文化特别是中国文化越来越占有重要地位所以随着亚洲和中国经济崛起也决定世界古玩市场向中国转移趋势因此我们要注意洞察和认识古玩市场发展规律开辟新古玩市场收藏与投资古玩将成为社。
10、投资计划资金来源本项目拟变更募集资金用途以万元募集资金设立全资子公司作为项目公司经营运作投资计划本项目建设期年总投资为万元第节财务评价项目营业收入本项目年营业收入包含租金收入和其它增值服务收入构成见下表时间序号年年年年年租金单价元平方天租金收入万元增值服务万元合计万元注租金开始按每平方米元天每年每平方米增加元天出租面积平方米出租率按计增值服务开始实现万元每年每年增加万元年运营成本测算年总成本费用估算表单位万元序号项目前年年后水电费工资及福利费设备维保费招商运营费用其他管理费用固定资产折旧费装修摊销费总成本费用上述费用中水电费基本是由承租人分摊项目公司只需要承担自用面积部分水电费损益表序时间号项目年年年年年年营业收入税金及附加成本利润总额所得税净利润财务评价资本收益率年平均投资收益率投资回。
11、别大型古玩艺术品商城对策需要挖掘周边空间潜力扩大经营空间形成规模经营管理风险本项目涉及古玩市场招商及管理文物公司及典当业务等创新型业务需要多方面专业管理人才这是本项目能否成功关键公司原为艺术品收购加工和销售企业有批精通业务优秀人才同时积极引入本项目需要高端人才和中层骨干队伍采取走出去引进来战略加强人员培训建立灵活激励机制快速培养各业务领域管理人才实现管理模式创新第章项目评价结论通过上述研究分析预测及评价整体项目具有可行性从谨慎原则分析虽然有部分风险点但可通过良好策划和运作规避这些风险本项目总投资万元总建筑面积约平方米经测算年平均投资收益率为静态投资回收期为年动态投资回收期为年该项目具有较好经济效益本项目大部分资金主要是投资在了房产购置上目前项目拟购置房产周边手房价格均在万元平方以上高已达。
12、赁艺术品出租有装饰和提升艺术品位需求但又不想购买艺术品而且希望所装饰艺术品能经常更换以保持新鲜和变化企业机构和个人客户交付押金和租金我方按客户要求提供艺术品第章财务分析第节项目投资方案本项目拟变更募集资金用途以万元募集资金设立全资子公司作为项目公司经营运作经营期限年其中拟以万元受让工商银行位于南京朝天宫附近房屋层约平方米将房屋进行改造和装修建设成古玩城改造后可以出租面积平方米开始每平方米租金元年出租率增值服务收入开始按照每年万元估算第节项目投资估算总投资本项目总投资为万元建设投资构成表朝西街项目投资构成表项目名称预算费用万元房产购置房产购置契税房产办证费用小计工程费用拆除工程结构加层内装饰工程外装饰工程空调系统部扶梯部直梯监控消防配电设计费不可预见费小计其余为日常流动资金总计第节资金筹措。
参考资料：
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[12]华溪龙城小区二期工程项目投资立项计划书（第25页，发表于2022-06-24）
[13]华泰商业广场项目投资立项计划书（第25页，发表于2022-06-24）
[14]华普建材生态工业园项目投资立项计划书（第16页，发表于2022-06-24）
[15]华康医院项目投资立项计划书（第37页，发表于2022-06-24）
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[17]华北科技学院文化体育活动中心建设工程项目投资立项计划书（第16页，发表于2022-06-24）
[18]华中科技大学光电子企业加速器项目建设项目投资立项计划书（第19页，发表于2022-06-24）
[19]半石漠化治理项目-金银花种植项目投资立项计划书（第32页，发表于2022-06-24）
[20]半石漠化治理金银花种植项目投资立项计划书（第34页，发表于2022-06-24）
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南京朝西街古玩城项目投资立项计划书
