及解决四土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写土地性质变更的程序和理由土地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要的工作日五政策性风险评估城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。六总体评价对各项法律手续和程序的可操作性合法性，风险的可控性进行评价。如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况近年开工量竣工量销售量供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型分析本案在区域市场内的机会点结论区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主要的关注点诉求点。四目标市场定位及产品定位市场定位目标人群特征来源区域行业特点产品建议第四部分规划设计分析初步规划设计思路设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格设计特点。主要产品类型多层高层，还是联排别墅或屋顶花园顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产新型别具格产品的可能性。如果是大型超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二规划设计的可行性分析在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念产品类型和特征的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如地势高低地形起伏地块的完整性地质状况较深的沟壑小峡谷河流水塘地上附着物地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如道路状况可能与小区主要出入口有关供水排水资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资金占用月平均额第七部分管理资源配置机构设置是否需要成立法人公司项目公司主要部门设置。二人力资源需求启动项目对个专业部门人员的需求，具体人数重点是专业经理。三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动招聘培训等。第八部分综合分析与建议分析优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注代表起拍价或投标底价，若没有底价代表略低于可能最低中标价代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如万元，变化值不宜过大。根据需要，可增加如下测算销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价„„注代表可接受的销售净利率销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。二竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产净资产净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发的项目参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。三制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。销售净利率在时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则。四资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时定提供融资服务的协议。第十部分在新城市开发需要补充的内容市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况开工面积竣工面积销售面积销售额。量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等。各行政区市场比较量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售比重平均价格等。各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前名发展商最近年的开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好购买关注的要素重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告附件有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。按照集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法从预算角度，依照当地相关政府政策法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意在规划设计高品质要求下，可能比行业般成本水平增加的因素。根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健些。可参照下面格式成本估算表成本项目总成本万元单位成本元参考项目单位成本说明土地获得价款政府地价及市政配套合作款项红线外市政配套拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费报批报建费三通平费临时设施费三主体建筑工程费基础工程结构及粗装修门窗工程公共部位精装修室内精装修室内水电气暖室内设备及安装室内智能化系统四红线内市政工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统五园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品费道路广场建造围墙建造费室外照明费室外背景音乐室外零星工程六公共配套设施费游泳池会所幼儿园学校儿童游乐设施商业设施其他七开发间接费工程管理费营销费用资本化利息物业管理完善费合计第部分项目概况宗地位置宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位置。附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心区域办公商务政府的关系。二宗地现状四至范围地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等因素分割土地地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,附图平面地形图，标记四至范围及相关数据地形地貌图，主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容地下状况图，包括地下管线暗渠电缆等。三项目周边的社区配套周边米范围内的社区配套交通状况公交系统情况，包括主要线路行车区间等宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统教育大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场文化体育娱乐设施公园银行邮局其他附图生活设施分布图，具体位置距离。二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状四项目周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写治安情况空气状况噪声情况污染情况化工厂河流湖泊污染等危险源情况如高压线放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等周边景观风水情况近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽工厂的搬迁大型医院学校购物中心超市的建设等。其他五大市政配套都要说明距宗地距离成本接入的可能性道路现状及规划发展包括现有路幅规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。供水状况现有管线管径及未来规划和实施时间。污水雨水排放现有管线管径及未来规划和实施时间。通讯有线电视电话网络现有管线上源位置距宗地距离涉及线路成本等。永久性供电和临时施工用电现有管线上源位置距宗地距离涉及线路成本等。燃气现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。供热及生活热水现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。附图说明上述配套设施的管线走向容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六规划控制要点总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积住宅建筑面积公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率住宅容积率建筑密度控高绿化率其他七土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价楼面地价。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件合作方基本情况名