，建筑安装工程费用万元设备购置费用万元设备安装费用万元土地使用费万元工程建设其他费用万元基本预备费万元涨价预备费万元建设期利息万元此外，销售费用万元。项目资金来源，项目总投资的万元，由项目开发单位自筹资金解决万元，为全部投资的，申请银行贷款万元，为全部投资的。初步结论该项目建设符合中共唐山市委唐山市人民政府和中共玉田县委玉田县人民政府推进城市建设打造宜居城市把玉田县城建设成为花园式城市的号召，符合广大人民群众的意愿和要求。该项目的建设，将有力地促进玉田县城市建设的发展，使玉田县市容市貌更加靓丽和整洁，进步提高玉田县的城市形象和知名度，同时也有力地促进玉田县经济的发展，增加玉田县的财政收入项目完工后，使各地入住居民的居住卫生和社会安全环境得到明显的改善，同时又向社会提供定数量的住宅和商铺，满足人民群众住房需求，解决部分工商业者缺乏经营场所的问题。该项目的建设，对于发展玉田县的经济，促进玉田县城市容市貌的发展变化，满足广大人民群众日益增长的物质文化生活的需求，进步维护安定祥和的社会局面，具有重要的意义。项目有关指标览表序号项目单位数量备注用地面积地住宅用地面积商业用地面积总建筑面积地上建筑面积其中住宅建筑面积地上商业建筑面积包括Ⅱ区凤凰新天地车库公用建筑面积入口大堂，包括警卫室卫生所公厕等地下建筑面积高度超过，全部计入总建筑面积其中地下商业建筑面积Ⅱ区凤凰新天地商业地下室住宅地下室凤凰新天地车库区地下车库销售面积住宅建筑住宅回迁面积商业建筑含地下地上商业建筑回迁面积地下建筑包括地下储藏室地下停车场等地上车库建设期限个月销售总收入万元总投资万元建设投资万元销售费用万元自有资金万元为全部投资的银行贷款万元为全部投资的缴纳税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元缴纳所得税万元税后利润万元总投资收益率投资净利率总成本费用利润率财务投资内部收益率税后国家标准财务投资内部收益率税前财务投资净现值万元税后财务投资净现值万元税前投资回收期年税后含年建设期投资回收期年税前含年建设期盈亏平衡点销售收入销售数量销售价格容积率建筑密度绿地率居民户数户不含商户户居住人数人每户按人计算，不含商户人数商户户数户按每个商户经营面积计算项目总能耗单位建筑面积年能耗第二章项目背景必要性及发展概况项目提出的背景改革开放以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有很强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是进入新世纪以来，玉田县领导班子坚持科学发展观，思想解放，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，从年以来，国民生产总值每年以以上的速度递增，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求特别是玉田县处于北京天津唐山这金三角形的中心地带，交通便利，工商业发达，是八方商贾聚集地，广大人民历来有经商办店的传统和经验，被称为金三角中的颗明珠由于农村改革的深入发展，土地承包责任制的落实，相当部分农民离开土地，到玉田县城落户，从事各种经营活动，需要大量住宅和经营场所。特别是玉田县认真贯彻执行国家城镇化建设方针，加强县城建设，以迅速发展经济，满足人民群众的需要，提高人民的生活水平，年月，中共唐山市委唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市及各县区城市化进程，特别是唐山市城市总体规划年，市域城镇等级结构分为市域中心城市副中心城市县域中心城镇中心镇般建制镇等五级。市域副中心城市个，包括海港片区由海港开发区和乐亭工业区组合而成迁安城区遵化城区和玉田城区，作为唐山市副中心城市，玉田县是环京津卫星城镇。这标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到个新的高度。因此坚定不移地朝着建设文化名城经济强城宜居靓城历史新城的目标迈进为了落实中央河北省唐山市对全省县城以上的城镇，进行大规模的改造，推进现代化城市建设，加快城镇化进程的决策年月，玉田县委玉田县人民政府的需求。根据对户居住在玉田县内其他乡镇玉田镇除外居民调查，愿意到县城内居住，在近两年内准备在玉田镇购买住宅楼的居民达到户，占被调查户数的根据对玉田镇户城镇居民的调查户无房或人均居住面积在平方米以下，户有综合楼，户在玉田镇有平房，户在其他乡镇有住房，目前在县城租房经商，由于孩子长大，急需购买住宅楼结婚另组家庭的户，占由于人口增加，原有房屋不足，需要购买新房的户，占由于收入增加及其他原因，准备卖出原住宅楼，购买地理位置更优越服务设施更先进商品楼的户，占，准备出卖平房购买商品楼的户，占，而租房经商的位工商户，有户准备退租买房，准备购买商品楼的居民达到户，占被调查户数的对户外地商户进行调查的结果显示，有户准备在玉田镇购买门市，扎根玉田有户准备购买住宅楼进行出租或增值。由此可见，城镇居民对高质量住宅的需求仍然比较旺盛。因此，该项目的实施，不仅能满足广大居民需要，同时对发展玉田县经济也将起到定的促进作用。本项目地处玉田镇中北部地区，地理位置优越，附近没有任何工厂，和繁华的商业区文化区毗邻，与玉田县行政区相距不足米，是玉田镇的黄金地带，距玉田县第中学玉田县实验小学玉田县幼儿园玉田县汽车站玉田火车站均在千米以内，该项目区域内，玉田县的路公交车有路由该区域通过，给人们出行办事提供了方便。玉田县凤凰盛世住宅小区刻意的绿化美化，使每处景物都有独特设计，让人每走步，都有耳目新的感觉，楼房与绿景错落有致地安排，漫步在该项目区内，忽而柳暗花明，忽而豁然开朗，忽而波光鳞鳞，忽而山峰秀丽，人们不是在楼群中寻找绿色，而是在花园中行走，充满现代气息的住宅楼与周围的环境相融合，彰显尊贵。该项目的道路，在楼房与绿景之间曲折布置，回避了交通车辆，人们行走其间，悠然而怡然，这样的个生活居住场所，真是儿童的乐园，老人的疗养场所，中年人的休闲领域，总也住不够。该项目开发的住宅楼和商住楼，户型设计新颖别致美观多样，具有欧式情调，室内布局合理，塑钢窗，双层玻璃，落地阳台观景飘窗，户型种类各异，备有十余种户型。各种功能齐全，底层配有储藏室，配套服务设施完备环境优美，可满足不同层次人们的居住需求，唐山长春房地产开发有限公司将在该住宅小区内建设大型超市卫生服务站文化活动站地下停车场等各种公用设施，同时与项目相邻的凤凰春城期二期工程建有高标准的小学幼儿园，为人们购物子女入托入学就医等提供各种便利条件。该项目完成后，将是个高标准高质量高品位，温馨舒适的现代化住宅小区，给居民创造个快乐祥和健康丰富的休闲天地。小区在整体设计上，实行人车分流的设计理念，提高了小区内休闲人们的安全性，小区实行封闭式的物业管理，保安守岗及不间断巡逻高密度闭路监控探头对讲门系统，多项人性化家政服务，让业主无后顾之忧。唐山长春房地产开发有限公司对居民住宅建设质量非常重视，严格管理，制订了系列的质量管理措施，保证不发生任何质量事故，在广大消费者心目中树立良好的信誉。同时，该公司营销策略得当，以普通商品房为主，售房价格合理，服务措施得力，按唐山市及唐山市各县区的其它房地产公司开发住宅楼和商住楼的质量位置服务设施等方面综合考虑，该项目住宅楼和商住楼的售价是比较适于各阶层群众购买。综上所述，该项目具有较大的优越性，预计销售形势较好。由于玉田县的北京天津及唐山市的城市优势，优越的地理位置和便利的交通条件，以及城乡差别的日益缩小和人们居住观念的变化，加之周围大城市及唐山市中心的高额房价，目前虽有所下降，但是北京天津房价仍然坚挺，相当部分北京天津等大城市和唐山市其他地区的居民，在玉田镇购买住房，采取平时工作在城市，度假休闲在城镇的生活方式。据了解，在玉田县城各住宅小区内，大约有左右的商品房，被这些居民购买。不利因素项目完成后，在销售等方面还存在些不利因素，主要是该块土地开发费用较大，主要反映在土地成本费用较高，土地开发费用达到项目建设总投资的以上，加上返迁住宅商业面积较大，为地上建筑总面积左右，直接导致成本增加。目前由于国家实行了较为严格的金融政策，各金融部门普遍压缩购买住房贷款额度及提高利率，目前虽然利率略有下降，但是仍高于的额度，使购买房地产投资加大，增加了购房者的开支，影响该项目的销售。该项目住宅楼和商业建筑的销售，在同时开发的其他居民小区工程的影响下，形成竞争局面。目前仅在玉田县城，就有个住宅项目正在建设，购买者在各方面有了更大的选择余地，对于本项目的销售，产生定的影响。销售策略开展宣传促销活动，使广大消费者了解该项目的实际优惠价格，同时把玉田县凤凰盛世住宅小区新建工程各种楼房实际价格实际成本实际利润和其他小区住宅楼进行对比，让消费者了解真实情况，作到明白消费。把公共设施的设计环境物业购物活动保卫等各方面标准向广大群众做好介绍，使群众真正看到入住该住宅小区的优越性。认真搞好该住宅小区的环境物业安全保卫等各方面的建设，使玉田县凤凰盛世住宅小区真正做到环境优美服务全面生活方便居住安全，从而吸引广大居民入住。千方百计节约成本，提高劳动效率，在保证质量的前提下，压缩不必要的开支，力争在价格方面获得竞争的优势，把实惠带给消费者。综上所述，该项目的建设将有良好的销售前景。第四章建设规模和建设内容建设规模该项目规划总用地面积公顷亩。其中居住用地面积商业用地面积整个项目区域内，容积率为，建筑密度，楼间距，绿化率，符合规划部门的要求。项目总建筑面积，其中地上建筑面积，地下建筑面积地上建筑共建设住宅楼栋其中栋为地上层建筑栋为地上层建筑沿街商业建筑栋集中商业建筑栋，以及入口大堂内含物业等公用设施以及物业等公用设施，住宅建筑面积，商业建筑面积Ⅱ区凤凰新天地建筑面积，入口大堂建筑面积内含警卫室社区卫生服务站公用卫生间等，项目地下建筑主要为地下商业地下储藏室地下停车场及地下配套设施建筑面积中，Ⅰ区地下车库建筑面积，Ⅰ区住宅地下室建筑面积，Ⅰ区商业地下室，Ⅱ区凤凰新天地面积Ⅱ区凤凰新天地下车库。在完成项目地上地下建筑的同时，完成小区内道路地面硬化和绿化工程。建设内容玉田凤凰盛世住宅小区共建设住宅楼栋，其中地上层住宅楼栋