某房地产（置业）公司财务管理制度汇编

中国置业有限公司二〇〇八年二月二十五日第页共页附件集团会计核算制度集团财务人员管理办法集团预算管理办法销售收款管理办法资金调配与管控办法货币资金管理办法财务分析管理办法财务档案管理办法第页共页附件中国置业有限公司会计核算制度第章总则第条为了规范中国置业有限公司以下简称集团公司会计核算制度，根据会计法企业会计准则及行业会计制度，结合本公司的具体情况，特制定本制度。

第二条集团公司会计机构设财务管理中心，在总经理和总会计师的领导下，开展具体的财务会计工作，并对总经理总会计师负责。

各分子公司及关联公司设财务部，在财务部经理和总经理的领导下开展具体工作。

分子公司及关联公司财务部的业务受财务管理中心指导。

第三条集团公司分子公司及关联公司须配备合格的财务会计人员处理财务会计工作。

第四条财务会计人员须严格履行会计岗位职责，遵守集团公司的各项规章制度。

第五条本制度适用于集团公司分子公司及关联公司以下统称各公司。

第二章中国会计准则下的主要会计政策第六条本公司执行的会计及财务制度为会计法企业会计制度施工企业会计制度房地产开发企业会计制度等。

第页共页第七条会计年度自公历月日起至月日止。

第八条记账原则和方法是以权责发生制为原则，实行借贷记账法。

第九条公司的会计核算以人民币为记账本位币。

第十条公司合并会计报表按照企业会计制度和财政部颁布的合并会计报表暂行规定编制。

第十条公司的固定资产按直线法计提折旧。

第十二条存货按实际成本计价。

出租开发产品按直线法进行摊销。

第十三条公司对应收款项按年末余额的计提坏账准备。

第三章美国公认会计准则下的主要会计政策第十四条对投资者公布的合并财务报表是按照美国公认会计准则编制的。

第十五条列报及合并的基础子公司和其他受控实体均从控制权转入集团之日起划入合并范围，从控制权转出集团之日起停止合并。

如果集团对子公司或其他受控实体的控制权有所丧失，合并财务报表包括的是集团拥有控制权当年的经营成果。

第十六条会计估计的使用按照的要求编制财务报表需要管理层使用会计估计和假设。

会计估计被使用，但并不仅限于以下方面机器设备可使用年限的选择或有负债的计提公允价值收入的确认税费预算成本及其他类似的费用。

第页共页第十七条金融工具的公允价值金融工具的公允价值是金融工具在自愿的双方之间现时交易的价格。

现金受限现金应收账款预收账款其他应收款应付账款其他应付款应收付股东关联方员工款以及银行贷款的账面价值约等于它们的公允价值。

第十八条外币折算会计报表折算成美元时，资产和负债项目按照期末的汇率折算，收入和费用项目按照平均汇率折算，资本账户按照资本业务发生时的历史汇率折算。

第十九条在建房地产及已完工房地产的期末计量在建房地产及已完工房地产均按照成本与公允价值孰低计量。

第二十条收入的确认房地产收入按照房地产销售会计的要求确认。

对于建造工期在小于或等于个月的项目在每个单元销售结束时以交付确认收入，在房产所有权转移给购房者的时候确认收入。

只有同时满足以下所有条件时，才可以确认销售双方都受合同条款的约束所有对价均已交换所有卖方负责的融资都已做安排所有结束销售前的条件都已实现卖方在实质上已不再对该财产有所有权与所有权相关的通常的风险和收益都已转移给买方。

此外，买方的初始投资和持续投资都足以完成购买此房产的承诺。

买方的应收款项，如果存在，也不会受未来的附属关系的限制。

第页共页若不满足以交付确认收入的任何个条件，收到的现金都应确认为预收账款，而所有的相关成本仍应记录在存货中。

二对于建造工期大于个月的项目在满足以下几个条件时，在每个单元销售结束时按照完工百分比法确认收入。

工程已经超越了初始阶段除非不能交付，否则买方不能要求退款销售量已经足够确保整个项目不会被归于租赁房产售价可以收集到销售总收入和总成本能可靠估计如果以上条件中有条不满足，收到的款项就应作为预收账款，直到满足以上所有条件，或者直到销售完成。

第二十条长期投资若集团能对被投资方施加显著影响，集团用权益法进行会计核算。

投资以成本计量，包括集团应享有的被投资方的净损益的份额，再减去各项减值损失。

集团在合并利润表中确编号经济业务摘要会计科目金额所附原始凭证张数以及填制人稽核人记账人财务负责人等内容四除结转损益的记账凭证可以不附原始凭证外，其他记账凭证必须附有原始凭证。

如果张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件五张原始凭证所列支出需要本公司以外的其他公司共同负担的，应将其他公司负担的部分开给对方内部往来通知单并进行结算第页共页六内部往来通知单必须具备通知方和接收方的名称通知方的记账凭证号通知金额业务内容附件名称和附件复印件等基本内容七当年内发现已登账的凭证填写时，应调整相关科目发现以前年度记账凭证有的，损益类的应当通过以前年度损益调整科目用蓝字更正。

第三十三条根据公司的具体经营情况，公司设置现金日记账银行存款日记账总分类账明细分类账固定资产卡片或固定资产台账出租开发产品台账等账册。

第六章资产资产是指由以前交易或事项形成并由公司拥有和控制预期会给公司带来经济利益能以货币计量的各种资源。

公司资产按流动性分为流动资产长期投资固定资产无形资产和其他资产。

第节流动资产第三十四条流动资产是指可在年内或超过年的个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括货币资金短期投资应收及预付款项待摊费用存货等。

第三十五条货币资金指公司的库存现金银行存款在途资金等。

第三十六条短期投资指能够随时变现并且持有时间不准备超过第页共页年含年的投资，包括股票债券基金等。

短期投资的现金股利或利息应于实际收到时冲减投资的账面价值已记入应收股利或应收利息科目的现金股利或利息除外。

公司在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额，应计提短期投资跌价准备。

处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。

短期投资在取得时，应按照投资成本计量，并按以下方法确定以现金购入的短期投资按实际支付的全部价款包括税金手续费等相关费用作为短期投资的成本实际价款中包含已宣告但尚未领取的现金股利或已付息但尚未领取的债券利息应单独核算，不构成成本二按投资各方确认的价值将投资者投入作为短期投资三公司接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得或以应收债权换入的短期投资，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费做为短期投资的投资成本四以非货币性交易换入的短期投资，按换出资产账面价值加上应支付的相关税费做为短期投资成本。

第三十七条应收及预付款项是指公司在经营过程中发生的各项债权，包括应收票据应收账款其它应收款和预付账款。

应收及预付款项按实际发生额记账，并按照往来户名设置核算项目进行明细核算二公司发生的债转股以非现金资产清偿债务或收到低于应第页共页收债权账面价值等业务按企业会计制度的规定进行业务处理三公司对应收账款和其他应收款不含应收票据按年末余额的计提坏账准备。

坏账损失核算采用备抵法。

坏账的确认标准债务人依法宣告破产撤销其剩余财产确实不足清偿的应收账款债务人死亡或依法被宣告死亡失踪，其财产或遗产确实不足清偿的应收账款债务人遭受重大自然灾害或以外事故，损失巨大，以其财产包括保险公司赔款等确实无法清偿的应收账款债务人与其为履行偿债义务，经法院裁决，确实无法清偿的应收账款逾期年以上仍未收回的应收账款经国家税务总局批准核销的应收账款。

对符合上述条件之的应收款项，由财务部提出核销申请，元以内的经本公司总经理签字后，确认为坏账，报财务管理中心备案元以上的还需经审计法务部和财务管理中心审批后，确认为坏账。

四待摊费用。

按收益期分为待摊费用和长期待摊费用。

待摊费用指已经支出但应由本期和以后各期分别承担分摊期在年以内含年的费用，如广告费租赁费等长期待摊费用指公司已经支出但应由本期和以后各期分别承担分摊期在年以上不含年第页共页五年含五年以下的各项资本性费用，如装修费固定资产改良支出等。

待摊费用应按其收益期限分期平均摊销计入成本费用，按费用种类设置明细账，进行明细核算。

如果项待摊费用已不能使企业受益，应将其摊余价值次全部转入当期成本费用。

第三十八条存货包括库存材料设备开发成本和开发产品出租开发产品低值易耗品等。

公司存货在取得时，按实际成本计价，领用或发出的存货，按实际成本计价二公司发生的投资者投入的存货接受捐赠的存货及接受债务人以非现金资产抵偿债务取得存货等业务均按企业会计制度规定进行业务处理三盘盈的存货按同类或类似存货的市场价格作为实际价格四存货每半年盘点次具体按公司盘点细则执行，盘点结果如与账面记录不符应及时查明原因，报批后进行业务处理五存货按房地产开发产品和非开发产品分类。

房地产开发产品包括已完工开发产品在建开发产品出租开发产品和拟开发土地非开发产品包括原材料库存商品低值易耗品六各项存货按实际成本计价低值易耗品在领用时按次性摊销七出租开发产品为本集团意图出售而暂以经营方式出租的第页共页物业，应在预计可使用年限之内年年分期摊销八在建开发产品为尚未建成以出售为开发目的的物业九拟开发土地是指所购入的已决定将之发展为出售或出租物业的土地项目整体开发时应全部转入在建开发产品项目分期开发时，应将分期开发用地部分转入在建开发产品后期未开发土地仍保留在本项目。

十公共配套设施按实际成本计入开发成本，应在完工时分清属于营业性配套和非营业性配套。

非营业性配套摊销转入住宅等可售物业的成本但如有经营价值且拥有收益权的营业性配套设施按照可售物业的收益范围分摊单独计入出租开发产品或配套开发产品。

第三十九条低值易耗品的管理依照集团低值易耗品的相关管理制度执行。

第二节长期投资第四十条长期投资包括公司持有时间准备超过年不含年的各种股权性投资不能变现或不准备随时变现的债券其它债权投资和其它长期投资。

第四十条公司对外投资必须组织人员对项目进行论证，提出可行性研究报告，并上报董事会批准执行。

第四十二条长期投资在取得时按初始投资成本含支付的税金第页共页手续费等相关费用入账，实际支付的价款包含已宣告但尚未领取的现金股利按实际支付的价款减去已宣告但尚未领取的现金股利或减去已到付息期但尚未领取的债权利息后的差额，作为投资成本。

第四十三条长期投资应根据持股比例分别采用权益法和成本法核算。

第三节固定资产第四十四条固定资产是指企业使用期限超过年的房屋建筑物机器机械运输工具以及其他与生产经营有关的设备器具工具等。

不属于生产经营主要设备公司价值在元以上并且使用年限超过年的也应当作为固定资产。

如空调复印机等。

第四十五条固定资产应按取得时的成本含买价运费和保险费等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出入账。

第四十六条固定资产折旧采用平均年限法提取。

当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧当月减少的固定资产，当月照提折旧，从