某房地产集团房地产开发流程全套方案

二外资房地产开发公司的设立申请批准项目建议书办理企业名称登记送审合资或合作合同章程申领外商投资企业批准证书办理企业登记。

第项房地产开发公司设立的相关税费企业法人开业登记费企业法人变更登记费企业法人年度检验费补换领证照费。

第三章土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有使用收益和处分的权能。

土地使用权主要有以下三种取得方式见表。

表土地使用权取得方式土地获得方式内容土地使用权指国家以协议招标拍卖的方式将土地所有权在出让定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权转让指土地使用者通过出售交换赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让出租和抵押。

土地相关术语生地指空间地田地未开垦地等不具备使用条件的土地。

二熟地指三通平或七通平，具备使用条件的土地。

三宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

四宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映宗地的基本情况。

包括宗地权属界线界址点位置宗地内建筑位置与性质与相邻宗地的关系等。

五集体土地是指农村集体所有的土地。

六征用土地指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

土地的使用年限凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即居住用地七十年工业用地五十年教育科技文化卫生体育用地五十年商业旅游娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序国有土地使用权的出让办理建设用地规划许可证办理建设用地委托钉桩办理国有土地使用权出让申请主管部门实地勘察土地估价报告的预审委托地价评估办理核定地价手续办理土地出让审批签订国有土地使用权出让合同领取临时国有土地使用证领取正式国有土地使用证国有土地使用权出让金的返还。

二国有土地使用权的划拨国有土地使用权划拨用地申请主管部门现场勘察划拨用地申请的审核报批取得划拨用地批准。

三集体土地的征用征用集体土地用地申请到拟征地所在区县房地局立案签订征地协议签订补偿安置协议确定劳动力安置方案区县房地局审核各项协议市政府下文征地交纳菜田基金耕地占用税等税费办理批地文件批地图办理冻结户口调查户口核实劳动力办理农转工工作办理农转居工作办理超转人员安置工作地上物作价补偿工作征地结案。

第二项取得开发土地使用权的相关税费地价款土地出让金资金占用费滞纳金土地使用费外商投资企业土地使用费防洪工程建设维护管理费土地闲置费土地权属调查地籍测绘费城镇土地使用税地价评估费出让土地预订金征地管理费土地补偿费青苗及树木补偿费地上物补偿费劳动力安置费超转人员安置费新菜田开发建设基金耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段的法律程序委托进行拆迁工作办理拆迁申请审批领取拆迁许可证签订房屋拆迁责任书办理拆迁公告与通知办理户理监督费竣工图费建材发展补充基金实心黏土砖限制使用费工程监理费工程标底编制管理费机电设备委托招标服务费超计划用水加价夜间施工噪声扰民补偿费占道费固定资产投资方向调节税。

第六章销售经营阶段商品房预售须符合的条件交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第七步销售经营阶段的法律程序提交完成建设项目投资证明签署预售内销商品房预售款监管协议办理商品房预销售许可证销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订认购书与购房者签订买卖契约办理预售登记办理转让登记办理房地产抵押登记手续楼宇交付入住质量保证书和使用说明书办理产权立契过户手续。

第七项销售经营阶段的相关税费营业税城市维护建设税教育费附加印花税契税土地增值税企业所得税个人所得税房产税城市房地产税房屋产权登记费房屋所有权证工本费房产共有权执照费房屋他项权利执照费房屋买卖登记费房屋买卖手续费房屋租赁审核备案手续费房屋租赁登记费房屋估价手续费房屋公证估价手续费房地产价格评估费房地产中介服务费。

第七章物业管理第八步物业管理阶段的法律程序物业管理单位经营资质审批签署物业管理委托合同居住小区的物业接管综合验收物业使用管理维修公约的核准安排签订管理公约制定提供质量保证书和使用说明书物业管理服务基本要求物业管理委员会的设立。

第八项物业管理阶段的相关税费居住小区物业管理启动经费共用部位共用设施设备维修基金普通居住小区物业管理费高档住宅物业管理费经济适用住房小区物业管理费供暖费。

附录房地产开发专业术语第节面积类建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积墙体柱体占地面积楼梯走道面积其他公摊面积等。

使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有些特殊规定跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积不包含在结构面积内的烟囱通风道管道井均计入使用面积内墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便正常交往保障生活所设置的公共走廊楼梯电梯间水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积是指建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙柱等建筑构件所占有的水平面积即结构面积。

般作为衡量居住水平的面积指标。

套内面积俗称地砖面积。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体墙体等占用空间的建筑物后的个内容空间的概念。

动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成电梯井楼梯间垃圾道变电室设备室公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的。

辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道厨房卫生间厕所起居室贮藏室等。

公用建筑面积分摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。

公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为使用空间租售的地下室车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

般公用建筑面积按以下方法计算整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并扣除已作为使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。

得房率得房率是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比。

套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。

套单元建筑面积套内建筑队面积分摊得公用建筑队面积。

建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

第二节价格类均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价般不是销售价，但也有例外。

基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价起价也叫起步价，是指物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

多层住宅，不带花园的，般以楼或顶楼的销售价为起价带花园的住宅，般以二楼或五楼做为销售的起价。

高层物业，以最低层的销售价为起步价。

预售价预售价也是商品房预销售合同中的专用术语预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

次性买断价次性买断价是指买方与卖方商定的次性定价。

次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

定金定金是指当事人约定由方向对方给付的，作为债权担保的定数额的货币，它属于种法