某房地产开发工程操作手册

管理费测算首先确定管理处各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度明确客户服务项目根据项目规模档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险资源配置问题制定服务项目需考虑客户潜在需求消费习惯及消费水平。

管理成本测算，主要有保安费用保洁费用园林绿化景观费用公共设施运行维护费用管理处综合费用税费及管理佣金。

测算成本时充分考虑水系统加压成本景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销法律部门对接，如车库会所权属，收益分配等。

业主临时公约与前期物业管理服务合同相关条款约定致性。

业主临时公约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。

在开盘前个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。

印刷。

整个阶段前期介入的跟进和落实按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。

水电气配套设备房设置尽量集中便于维护管理。

电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼商铺按销售单位配置电表每层或围合设工作插座和开关。

避免水表煤气表安装在业主私家阳台上。

项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的楼以上全部采用变频加压供水。

围墙护栏支持杆平直便于安防设施安装及功能的充分发挥可否考虑围墙外围边和墙面平直围墙顶部有斜面内高外低，材料考虑容易替换或免维护。

围墙尽量选择混凝土砖结构围墙铁花考虑容易替换或免维护。

使用钢筋的围墙，直径应该大于厘米。

围墙墙面尽量选用涂料维护方便。

围墙安装防爬网。

外立面管道栏杆建筑外立面管道空调百页架采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

空调需要安装集中排水管排水需要进沟渠空调排水管可以选用优质管管径不小于防止堵塞。

沟渠井盖沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁混凝土板材料。

道路上的雨水污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量便于维护管理，体现万科精致管理。

道路路面砖防滑人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

在道路周边苑内合理的位置设置清洁绿化浇水取水点。

苑内取水点可以设计在雨水珊格井内便于用水管理。

在道路边上的消防接合器消火栓特殊位置需设置防撞装置。

天面露台以上公共可上人天台露台设置取水点。

防火门公共部位防火门钥匙通用通锁。

公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

停车场及出入口人车出入口数量尽量少，合理设置小区人车出入口，实行人车分流管理。

车库场出入口有减速坡防滑坡槽和道闸。

岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

车库出入口有配置反光镜监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

车库照明为多路或分级控制，如全开局部开，减少耗电。

车库设置清洁用取水口最远距离米设置个及清洁池。

室内停车库墙面及顶全部涂料刷白有条件的墙面可以制作涂料图案。

娱乐设施安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用便于今后物业维护更换。

例如秋千设置投资少便于维护业主很喜欢室外娱乐场所设置排水口沟。

信息栏在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图便于拆装的商户标识牌。

单车摩托车棚合理设置单摩托车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。

小区清洁设施小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱桶，包括单元门口大堂出入口候梯厅楼层生活垃圾收集部地产项目部项目交付使用前个月标识制作包括房屋本体类及服务类标识管理处与总办设计师在现场实地考察，对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体类物业服务类标识分别登记房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报品质部总办审批后制作。

标识总价超过万元时须组织招投标。

各类标识须入住前天完成安装工作，设计师须全程跟进安装工作。

总办，地产项目部物资采购制定采购清单采购物资主要有办公家私文具电器电脑员工宿舍物资，寻价，按不同类别报相关部门审批，采购员组织采购。

物资到位后，仓库管理员与采购员对采购物资进行登记和资料收集，录入资产管理软件，办理相关手续。

采购完毕采购员负责报销工作。

房产后勤管理部财务部品质部通邮手续办理安排专人到邮局办理新项目通邮手续，与项目部协调项目门牌号通信地址及新项目地址英文翻译。

项目部灭火器消防器材等安全设施配置。

配电室发电机房电梯机房控制中心计算机房等重要设备房办公室图书室厨房车库仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。

员工宿舍应配置必要的消防安全设施。

高层大厦每层须配置不少于两个及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。

小区大厦须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器消防栓水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。

高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。

根据管理处人员编制情况，制定灭火作战示意图。

并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。

控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。

联系电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。

联系移动联通安装放大器，选择合适的位置作为设备机房，约左右，协商场地使用费金额及收取方式并签订协议，收费可根据小区用户数量及覆盖面积。

设备用电须安装电表，便于计量。

室外天线的安装不得影响外立面的美观，建议安装隐蔽天线。

在天台安装时，尽量避开业主房屋安装天线时，定要考虑天线对人体的辐射，要求对方提供合格证明。

设施设备接管验收，移交工具图纸资料说明书等齐全。

管理处技术主管办与设备维护组起配合项目部和产品供货商参与小区设备的移交接管参照物业接管验收标准和要求对小区设备进行验收发现问题及时记录，并要求施工单位整改，并跟进整改情况供配电设计最好分多路控制，配电房内设计要考虑今后的抄表到户，分表计量。

所有设备移交时相关资料必须齐全，配备专用维修工具的设备，工具移交齐全。

设备变更图纸，建立设备维修档案，便于然后维修养护和资料查询。

设备维护部智能化工程部房屋钥匙移交与项目部移交业主房屋钥匙，并建立钥匙清单。

项目部物业服务方案实现针对前期物业管理方案，管理处需制定具体服务流程服务项目体现前期物业方案提到的服务模式，并且有具体的措施落实。

品质部收集客户焦点问题及前期服务承诺管理处客服主管需收集该项目客户集中反映的问题点如前期销售承诺特殊户型装修管理难点等涉及业主衣食住行问题，结合投诉日报客户反映的问题点，制定相应解决措施。

销售部项目部品质管理部交付资料准备交付资料应当提前两周准备到位，包括联系地产公司印刷客户保修意见征询表委托银行代收款协议书居家服务手册及有线电视燃气开户资料等，入住指引和业主资料卡应当提前交地产客户事务组邮寄给业主。

地产客户事务组项目交付使用前两个月确定开荒的方式，组织开荒单位的招投标，确定开荒的时间内容，标准，验收的方式方法时间等内容。

组织开荒工作招投标，制定详细的开荒方案，与开荒单位签订合同，同时应联系几家备用单位，在清洁公司未能达到要求及时补充人员，同时将开荒施工前要现场确认公共区域成品的完好情况，重点检查玻璃房门，有明显划痕的要现场确认并保留记录。

项目交付使用前三个月模拟验房，收集房屋质量存在问题，跟进返修，水电表核对。

分成若干小组，以管理处技术员或客服中心人员任组长，组织验房队伍。

具体标准参照物业接管验收标准和要求验收。

验房小组记录现场问题，每天集中交客服返修组，统安排施工人员处理。

由返修组组织返修工作，并安排相关人员复查。

管理处组织对全部水电表进行检查和测试，发现有误应当及时项目或客服中心反馈处理，并要有跟进，保证交付前处理完毕。

项目交付使用后个月业务标准及各类作业指导文件编写各业务负责人编写环境技术类相关作业指导书，部门经理主作审核，报公司品质部审批后下发，组织相关人员进行培训，相关作业指导书须在管理现场张贴。

品质管理部项目交付使用后三个月竣工资料的完善与跟进资料管理员应根据公司体系文件和物业管理部文件要求，编制项目物业接管资料清单，交与地产项目秘书，接收项目相关竣工资料，并及时跟进资料交接进度。

地产项目部秘书第四阶段交付使用半年内装修管理实施时间控制要点实施内容协调部门重要程度很重要重要般业主办理装修手续办理装修提供的资料业主办理装修，装修单位需提供营业执照复印件，加盖公章承建资格证书复印件加盖公章如代收装修税费的需提供顾客与装修单位签订的装修合同复印件。

非业主使用人申请装修需提供业主同意装修的书面证书。

装修施工图纸和施工方案如更改原有水电线路需提供水电线路图。

装修单位负责人身份证复印件照片联系电话。

施工人员身份证复印件照片。

如需改变建筑物主体或承重结构超过设计标准或规范增加楼面荷载须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。

如搭建建筑物改变住