围便捷的交通条件完善的配套设施，周边拥有成熟的工业园区。项目距新港公里飞机场公里烟台飞机场公里。家家悦韩国国际学校工业新区管委银行等均在项目辐射区内。土地用途为住宅商业，使用权类型为出让，使用权终止日期住宅为年，商业为年。八编制依据项目申报单位委托编制项目申请报告的委托书国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策现行有关技术规范规定标准工业新区商务港规划总平面图城市规划土地环境保护等行政主管部门出具的有关文件项目申报单位提供的其他有关资料。九主要编制内容项目基本情况建设方案建设用地与相关规划资源利用和能源耗用分析生态环境影响分析经济和社会效果分析第二章项目建设方案第节建设规模与目标根据市城市总体规划，房地产开发有限公司在工业新区号路北，开发建设工业新区商务港项目。项目总用地面积平方米，规划建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米。停车位个。工业新区商务港项目建成后，可为社会提供多种户型的住宅共计套，商业建筑面积平方米。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进市房地产业的健康发展具有积极意义。第二节建筑方案工业新区商务港项目，是由房地产开发有限公司投资兴建的集商务商业居住等功能为体的大型综合性地产项目。建成后将是工业新区规模最大的综合性地产项目。项目主要建设内容拟建项目由北面的高层住宅区和南面得商务办公区组成，其中高层住宅区是由栋层的住宅楼组成商务办公区是由栋层的办公楼及栋层的办公楼组成。二项目主要建设规模工业新区商务港项目规划方案具体分述如下规划用地面积平方米包括道路。规划建筑面积平方米，其中住宅区楼建筑面积平方米，商务办公区建筑面积平方米。整个地块建筑由高层住宅区和商务办公区组成，其中高层住宅区由栋层的小高层组成，每栋高层住宅建筑面积为平方米，底层商业建筑面积平方米商务办公区由每栋平方米栋层的多层办公楼栋每栋平方米层的小高层办公楼以及平方米的底层商业组成，停车位个。容积率建筑密度绿地率经济技术指标总用地面积包括道路不包括道路总建筑面积其中面积栋栋数合计占地面积容积率建筑密度绿地率停车位指标停车辆高层住宅区层平方米以上车位平方米建筑面积平方米车位户底层商业商务办公区层车位平方米建筑面积层底层商业容积率建筑密度绿地率户数平方米以上户面积平方米及以下户面积住宅套型建筑面积结构比例览表项目户型面积户数户建筑面积面积比例住宅建筑面积住宅户数套型建筑面积小于户型套型建筑面积大于户型户型户型由此可见，套型建筑面积小于的住宅面积占总面积比例达，完全满足建设部出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定。第三节结构方案抗震设防本工程最高建筑层，工程复杂程度般，按现行的中国地震烈度区划图和建筑抗震设计规范的有关规定，地区地震基本烈度为度，本工程按度抗震设防考虑。二结构体系本次建设项目各单元均为框架结构，楼板的结构形式为现浇钢筋混凝土板。屋面为现浇钢筋混凝土坡屋顶上铺英红彩瓦，墙体采用加气混凝土砌块。三基础方案根据场地的岩土工程条件及建筑物自身特点，建议采用天然地基，以强风化基岩作为基础持力层。基础采用钢筋混凝土基础或箱筏基础。第四节公用设施方案暖通空调冷热负荷商务区采用中央空调系统住宅采用分体空调和普通散热器。商场夏季冷负荷为万大卡，新风量为人冬季热负荷为万大卡。住宅热指标按计算，总热负荷为。二冷热源本项目热源由市热电厂引入低温循环水管道直接供热，供回水温度为冷源为由制冷机制成的的冷水供系统使用。住宅部分室外系统采用枝状管网，各用户入口加自力式流量控制器。管道采用直埋敷设。入口及室内采用半通行地沟。室内系统每栋楼内各单元设置系统。各系统立支管均采用同程式，各户支管采用水平串联和管理。七本建筑按类建筑防雷，屋顶上设有环状避雷带，三层以上部位每三层设置避雷环以防侧击雷。接地极利用建筑物基础，接地电阻不超过。五排水室外排水系统室内生活污水在室外汇集，经过化粪池处理后排入渤海路城市污水管网。屋面雨水采用内排水系统，经排水立管排至室外雨水管道室外道路雨水，由室外雨水管汇集，最后将所有雨水排入城市雨水管网。室内排水系统本工程污水与废水为合流系统以上污水采用重力自排法以下污水采用污水泵提升排法。第五节项目实施进度为了科学合理地实施该项目的建设，尽早实现商品房的销售业主的入住及经营户的使用，待项目申请报告核准后，应尽快委托进行初步设计和落实资金，同时做好项目前期准备工作。另外，为确保工程进度和投入运行后达到预期效益，应合理安排工期做好市场宣传及人员培训工作。工业新区商务港项目根据目前项目进展情况，计划从年月开工，至年月全部完成，建设工期估计约个月。项目实施进度计划安排如下年月年月底计划完成工程前期报建设计工作年月年月底计划完成项目的招投标工作年月年月底，计划完成基础工程年月年月底计划完成主体工程年月年月底计划完成室内外装修及室外配套工程年月计划完成竣工验收，交付使用。第三章投资估算和资金筹措第节投资估算估算依据该项目的设计任务书。前期工程费用其他费用和部分基础设施建设费用主要依据市行政审批中心管理办公室市建设委员会和市物价局联合发布的市基本建设程序和收费指南。土地费用部分基础设施建设费用建设单位管理费销售费用和不可预见费主要通过调查当地相类似工程，研究分析得出的。建筑安装工程费用主要依据山东省建筑工程综合定额二装饰分册山东省建筑工程费用定额山东省安装工程综合定额山东省安装工程费用定额市单位估价表市建设咨询服务业协会发布的关于发布各类工程造价参考指标的通知威建协发号定额中没有的子目以市场厂家现行价为准当地同类建筑的单位造价估算现行投资估算的有关规定。二估算说明建安工程费参照当地同类结构建筑的单位造价估算。建设单位管理费按总投资估算表中项之和的计列设计费取建安工程费用的计列工程监理费取建安工程费用的计列土地费用按每亩万元计列不可预见费用即预备费只考虑基本预备费，基本预备费按总投资估算表中项之和的计列三建设投资估算总估算额经估算，本项目建设投资总额为万元，其中土地费用万元，前期工程费万元，基础设施配套费万元，建安工程费用万元，建设单位管理费用万元，销售费用万元，工程其他费用万元，不可遇见费万元。建设投资估算详见辅助报表总投资估算表。建设投资构成分析建设投资构成分析详见下表建设投资构成分析表序号项目金额万元所占比例建设投资总额土地费用前期工程费用基础设施配套建设费用建安工程费用建设单位管理费用销售费用工程建设其他费用不可预见费用四流动资金估算该项目由房地产开发有限公司负责开发建设销售，项目建成后成立物业管理公司进行物业管理，负责小区的保安卫生及维修等工作。物业管理公司实行经理负责制，采用向小区业主收取物业管理费的方式运作，财务实行核算，自负盈亏。因此，作为项目开发建设单位不需要考虑流动资金。第二节注册资本房地产开发有限公司的注册资本为万元。第三节资金筹措本项目需投入总资金万元。所需资金全部由项目单位自筹万元，差额部分的万元由房地产开发有限公司向银行申请贷款解决。第三章市场分析第节年全国房地产情况房地产开发完成情况月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月回落个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，下降。其中，住宅竣工面积亿平方米，下降。月，全国房地产开发企业完成土地购置面积亿平方米，同比下降完成土地开发面积亿平方米，同比下降。二商品房销售和空置情况月，全国商品房销售面积亿平方米，同比下降。其中，商品住宅销售面积下降商品房销售额亿元，同比下降。其中，商品住宅销售额下降。截至月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。其中，空置商品住宅万平方米，同比增长，增幅提高个百分点。三房地产开发企业资金来源情况月，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。其中，国内贷款亿元，增长企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，同比下降。其中,个人按揭贷款亿元，下降。四个大中城市房屋销售价格指数月份，全国个大中城市房屋销售价格同比下降，环比下降。新建住宅销售价格同比下降，环比下降。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格下降，其中普通住宅销售价格下降，高档住宅销售价格下降。与上月相比，经济适用房销售价格持平商品住宅销售价格下降，其中普通住宅销售价格下降，高档住宅销售价格下降。分套型看，平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降，环比下降。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有个，其中涨幅较大的城市是银川温州金华北海三亚价格下降的城市有个，其中深圳下降广州下降南京下降重庆下降桂林下降。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有个,价格涨幅在之间价格下降的城市有个，其中徐州下降岳阳下降广州下降长春下降湛江下降。第二节房地产开发现状是三级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。年以前主要以老城区改造项目为主，年随着土地价格的提高，房价上涨近元，年，房价再次上涨元，年至年趋于平稳。根据房管局网上资料年季度，全市完成房地产开发投资亿元，比年增长，增速上升个百分点市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增速下降个百分点。市的房地产销售面积与竣工面积同步增长。年全市房地产开发完成施工面积万,同比增长，竣工面积万,同比增长市区完成施工面积万，同比增长,竣工面积万，同比下降。楼市价格分析市年全市销售面积万，全市商品住房销售均价元，同比增长，市区商品住房销售均价元，同比增长。年，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。二销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估元，商业用房暂估元，总销售额为亿元。三市场机遇根据经济发展规律，已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。根据市统计局资料显示，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长