（项目申请）汉正商业广场项目立项策划书（底稿）

投资适中。

项目总投资，万元，开发成本，万元，开发费用，万元。

回收期短。

财务投资回收期为年，含建设期也仅为年。

资金使用期限匹配合理。

项目总资金来源，万元，总资金运用，万元，盈余资金，万元。

现金流充足。

项目累计现金流入，万元，现金流出，万元，净现金流量，万元，累计折合净现值，万元按贴现率。

收益率较高。

财务内部收益率，投资收益率，销售净利率。

综合偿债保证比高。

综合偿债保证比为，向银行借款有利。

综上所述，汉正商业广场项目资金运投资适中，投资回收期短，可克服经济周期性风险资金使用期限匹配合理，有利企业稳健经营现金流充足，收益率较高，偿债能力强，可保障项目顺利实施，且项目综合偿债保证比高，贷款偿还有保障。

从财务角度来看，该方案可行。

第八章可行性研究结论与建议第节可行性研究结论总体供给状况汉川市房地产业经过几年发展，市场竞争已进入良性化竞争状况，各开发商为争夺更大市场份额，在小区规划建设管理服务等方面都投入了大量精力，目前市场上进行销售和准备销售住宅约十万平方米，房屋总体供应情况呈供不应求局面。

销售情况较好小区均位于市区内，开发规模较大，物业形象和楼宇素质良好，交通便利，但这类小区销售价格较高。

根据项目可比性原则，我们选取汉川市内御景春城小高层金地名居等较有代表性楼盘，作为汉正商业广场主要竞争者进行对比和研究。

从地理位置来看，汉正商业广场位于汉川老城商业中心，人流，商业氛围交通极为便利，均优于御景和金地楼盘建设楼盘设计，其舒适而富有变化户型设计具有现代气息建筑造型均由名师精心设计，次性开发完成。

销售情况御景春城小高层于年月开盘，均价已近元金地名居年月份开盘以来，均价已达元在付款方式上，大部分是采用次性付款和银行按揭两种方式。

在银行按揭上为成年。

在这两个楼盘销售策略上，不同发展商采取了不同销售方式，御城春景主要针对武汉客户，金地名居则以本地成功人士为主，而汉正商业广场营销对象主要为外地到汉川投资型客商和汉川地区中高端客户。

同时由于其位于汉川商业中枢，升值潜力大，对购房者吸引力较大。

汉正商业广场为汉川市年市政府要办十件大事之，享有六项政策优惠措施。

因此汉正商业广场具有如下优势政策鼓励项目发展商信誉好小区地理位置好配套设施完善规划设计水平高。

但因土地成本高，补偿高，设计要求高，而导致定价均会超过御景和金地及汉川所有楼盘，商业地段寸土寸金，绿化地带少，对汉正商业广场也有些影响。

但物超所值黄金地段，环绕左右仙女山公园，火猴山公园给渲闹城市带来宁静与清新。

第节项目实施建议汉正商业广场项目地处汉川城区商业中心地段，在此开发投资，资金需求大。

湖北川东置业发展有限公司作为本地开发商，秉承诚信至尊，追求无止，客户至上，信誉至上，品牌至上企业理念，以实业报国，回馈家乡，在成功打造汉正服装工业城和汉正新城项目时，将打造汉川商贸第广场为己任，与金融部门建立了良好合作关系和信用美誉度，有实力足够克服资金需求风险国际知名设计师精心设计，高标准严要求施工建设，物有所值，物超所值让高定价风险消失成熟营销模式以及高素质营销队伍让时间风险缩短较好投资回收率和相对短投资回收期，让汉正商业广场经济效益和社会效益同时提高。

鉴于项目成熟性和风险可控性，以及有良好社会效益和经济效益，建议汉正商业广商业广场用地位置汉川市欢乐街用地现状拆迁重建第节可行性研究分析基本依据国土证川国用字第号建设用地规划许可证汉川市规字第号商品房预售许可证汉川房预许号第节项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积，平方米项目占地面积，平方米建筑面积，平方米容积率含车库本项目经济技术指标和有关参数总用地面积，平方米总建筑面积，平方米其中高层住宅，平方米商用楼，平方米地下停车场仓库，平方米销售收入年至年，万元其中住宅楼，万元商用楼，万元开发总投资年至年，万元其中开发成本，万元土地费用，万元前期工程费万元房屋开发费，万元公共配套设施费万元不可预见费万元项目开发税费万元其它费用万元二开发费用，万元销售费用万元管理费用万元建设期利息万元第三章项目背景及必要性第节项目发展投资商项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于年月，系汉川市最早家民营房地产开发企业，注册资本金，万元。

现有二家全资子公司，即川东武汉物流有限公司和汉川汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，家分公司，湖北川东置业发展有限公司武汉营销分公司，家参股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。

公司拥有川东和汉正服装工业城两个商标，具备房地产开发三级资质，现有核心员工人，各类专业技术人员人，其中高级职称人，中级职称人。

公司谨守思想为创新之源，诚信为立足之本公司生存宗旨，自成立以来，完成了汉川兴发小区区和武汉钢洲花园等近万商住项目建设及汉正服装工业城项目期组团组团亩近万工业厂房及商业街开发建设，和汉正新城位于汉川市新河工业园万商住小区项目建设以及拟建本项目汉正商业广场。

开发商具有较高经营管理水平和丰富房地产开发经验，是湖北省政府颁发重合同守信用企业，曾受到了中共中央政治局委员湖北省委书记俞正声等领导高度赞誉，对推动汉川城区改造建设和汉川市招商引资工作做出了重大贡献。

第节项目发展投资商管理团队公司董事长李志祥先生，岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届第四届人大代表，高级工程师。

湖北川东置业公司创始人。

汉正服装工业城商标拥有者，曾任武汉市乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区钢洲花园项目，汉川市兴发小区区，兴发佳园，以及汉正服装工业城项目实施者，汉正新城，汉正商业广场策划人。

公司总经理李文甫先生，岁，执行董事，法人代表。

毕业于武汉工程大学土木建筑系，汉川市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。

湖北川东置业公司创始公司立足产业促地方经济发展，实业报国，回馈家乡理念得到汉川人民认同，最终以高价格出标，高标准补偿而举中标。

建好汉正商业广场，时不我待运营好汉正商业广场，对汉川对湖北川东置业公司都具有里程碑历史意义。

第四章市场及建设条件可行性分析第节项目市场可行性投资环境分析汉川市地处汉江平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉，武汉城市经济圈之列中等城市。

全市人口万人，市区现有人口万人。

历史机遇与现实风险分析住宅建设和消费，截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交易面积万，交易金额亿元。

全年房地产施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，个人购买商品房面积比重为，个人购买住宅比重为。

这表明，汉川市房地产大市仍处于复苏阶段，值得看好是，市民对房屋消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场支重要力量。

现全市住宅使用面积共有万，居住人口万，人均居住面积为人。

根据城市规划和发展要求，未来年内汉川市人均住房面积要达到，住宅需求量将有较大发展，这为汉川房地产商提供了个很大发展空间。

第节房地产市场现状价格走向及发展态势商品房需求主要指标汉正商业广场主要面对汉川市区居民及武汉投资置业客户。

汉川市区主要经济指标如下市区人口约万，万个家庭。

人均万元，全省排位年人均储蓄存款万元，户均月收入元人均居住面积商品房交易率年市场面状态是住宅商品化已成为大众趋势，居民购房欲望较为强烈，支付能力较强。

武汉地产升温，中环内房价已逼近元，城市圈兴起，交通便捷，直接拉动周边房市需求。

商品房需求祈求根据抽样调查汉川市区，分层多级抽样，有效样本户结果表明，汉川市民购买商品房基本特点是次性投资额度为万元。

低端需求户接受商品房价格为元者收入元，需求房屋面积均值为。

人希望次性付款，月均供楼支出元。

高端需求户元收入元，需求房屋面积均值为。

人希望次付款，月均供楼支出元。

有购房意向家庭汉川市社会经济发展概况第节汉川市经济概况第节汉川市城市规划第节对投资商的优惠政策第二章项目概括第节研究基础第节可行性研究分析的基本依据第节项目经济技术指标和有关参数第三章项目背景及必要性第节项目发展投资商第节业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品等特点大型中高档购物娱乐中心。

项目规划总建筑面积共层。

层为商铺，面积层为住宅楼，面积为，平方米。

计划商用扶手电梯部，载货电梯部，住宅电梯部。

项目建设期个月，总投资，万元。

第节项目建设必要性项目所在地前身为汉川市盛达汽车客运站，盛达客运站已搬出好几年了，而地处商业心脏地带老车站场地，直未能充分发挥应有功能与商业地位，这与汉川经济高速发展，商贸经济活跃地位极不相衬，也极大地影响了老城区建设改造步伐。

市政府高屋建瓴，将汉正商业广