（项目申请）江苏吴中地产集团公司石湖之韵二期项目立项策划书（底稿）

建筑方案总体构思石湖之韵整体规划符合亲水共享绿色等特点，同时考虑到人民审美观念变化，对现代建筑功能环境要求及建筑技术材料也提出了更高要求，因此，小区建筑风格和形式还应注意不受传统风格影响或限制，体现建筑时代气息和世纪新居住理念。

平面设计住宅本项目共有三种规格，分别是平方米左右平方米左右平方米左右小型别墅。

叠加别墅每户配有半地下车库，双拼别墅和连排别墅每户配有车库。

公用建筑邻里中心和幼儿园在小区西面，物业管理会所配电间等建于地上。

室外有消防环形车道中心广场和庭院绿化带等。

立面设计立面造型设计突出现代化建筑特色，考虑与周围环境协调，表现简洁明快，富于变化，线条优美，并与规划区内优美和谐宁静环境既协调统，又具有鲜明个性。

结构设计根据地质勘察报告和本项目初步规划，工程基础和结构设计采用以下类型基础选型及处理柱基础柱基础应根据地基条件和实际地质勘探结果，确定柱基设计尺寸配筋和承载力。

上部结构石湖之韵二期建筑群地上部分有叠加别墅联排别墅双拼别墅组成，地上建筑物为现浇混凝土全框架结构。

公共设施方案供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为，由小区预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下用水标准和用水量。

住宅生活用水公升人日初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约立方米。

给水。

设立方米消防水池，安装通用消防水泵台，自动消防水泵台。

建设区内已有水泵房。

变频给水系统。

城市自来水进水管不小于，设户表。

室内给水和消防给水系统。

室内生活给水变频给水系统。

普通消防供水系统由上行下行水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。

④室内外排水。

室内污水排放量按供水量估算，约立方米。

室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。

室外雨水按清污分流制排入城市排水管网系统，雨水量按苏州市地区暴雨强度公式计算。

供电供配电系统。

负荷等级工程消防用电设备设备机房小区道路照明生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。

供电电源及电压供电电压为电源，从配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。

主要电力供应指标设备容量，计算负荷，变压器总装机容量。

目前小区内配电室变压器装机容量为。

计量方式系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。

照明及电力设计。

配电方式二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电三级负荷为单回路供电每户户内设分户箱，按户计算。

照明设计有正常照明应急照明和小区室外景观照明。

照度标准按国家标准中值选取。

主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。

在公用建筑疏散楼梯口地下车库通道等位置，设安全出口标志灯在通道及转弯处，设疏散标志灯。

电力设计消防设备按消防中心指令开停机通风空调系统集中联动控制生活水泵和潜水泵按水位自动控制。

所有远程控制设备均设置手动控制功能。

供气采用城市管道天然气供气方式。

主要用气地为住宅区，天然气用量按民用建筑日天然气用量标准估算每户每月立方米，从小区预留口接入。

通风空调住宅空调。

高级住宅可采用分体热泵式空调器挂壁式或立柜式，由住户自行购置。

通气及防排烟设计。

地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。

安装机械排烟系统，排风量按每小时换次气计算。

设备用房换气次数为次小时变配电房按次小时计算。

弱电设计小区通信线路有苏州市市话网直接引入。

数据语音均采用高速传输方式，用五类传输线。

小区范围内设保安监控防盗报警系统。

出入口及重要部位设置摄像机双监报警监视器和微音器。

小区电视系统有苏州市有线电视网引入，每用户有三个电视用户盒。

设火灾自动报警消防联动系统和紧急广播系统。

消防建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利交通应急条件。

地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用消火栓。

小区室外按规定设消火栓。

根据小区消防水量设消防水池花园水池及消防两用，按规定要求储存充足水量，以满足消防要求。

环境保护本工程主要污染源是汽车排放尾气对地面周围空气和地下环境构成污染，其次是住宅生活污水固体垃圾地下层设备运行噪声污染。

对上述污染拟采取以下措施进行治理公共及生活污水公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。

固体垃圾采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

噪声设备选型尽量选用噪声较低，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

四建设进度本项目计划在年时间内建成。

建设进度计划如表。

表时间进度计划表基础完成主体完工预售配套工程施工土建验收时间项目名称紧围绕市场需求，投资结构渐趋合理，形成了以住宅为主商性研究报告编制依据苏州东吴建筑设计院石湖之韵二期项目初步规划方案石湖之韵地块地质勘探资料国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版建设部房地产开发项目经济评价方法。

可行性研究报告研究内容根据石湖之韵二期项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，建设资金以自有资金为主，只有少部分贷款贷款万元，现场建设条件具备。

针对商品房升级代换，住宅建设由低档走向高档发展趋势和苏州市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划以高档住宅，根据对苏州市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

主要技术经济指标石湖之韵二期项目主要技术经济指标见表。

表石湖之韵二期项目主要技术经济指标序号项目名称单位指标小区规划总用地平方米总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公共建筑面积平方米户均面积叠加式平方米联排式平方米双拼式平方米停车位辆临时停车位辆绿化率容积率建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率全部投资内部收益率税前全部投资净现值税前万元全部投资投资回收期税前期二市场分析和产品定位苏州市房地产和住宅市场分析近五年，我市房地产市场繁荣活跃，二级市场联动发展，开发力度加大，投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。

房地产业得到长足发展，产业作用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资着力点，扩大内需促进消费新亮点，拉动经济新增长点。

年苏州房地产发展态势房地产投资投资规模创新高增幅落差大。

在国家宏观政策向好，全市经济持续快速发展城市建设日新月异居民生活不断提高大环境下，我市房地产市场呈现出规模增速度快起伏大发展态势。

年年均房地产开发投资额增长达到，其间三年出现超常规发展，年分别增长和，继年实施宏观调控后，年国家又采取系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长，比年回落个百分点。

与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资惯性作用影响，投资完成额再创新高，年苏州房地产投资达到亿元，在全国个大城市中位于第七。

见图。

图年苏州房地产开发投资额与增幅投资比重上升产业地位凸现。

苏州房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。

年全市房地产投资占全社会投资比重为，占服务业投资比重为，处于历史最高位，比年分别提升了和个百分点。

从行业投向情况看，我市房地产业投资为除制造业续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实经济基础，苏州自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破亿元，达亿元，总量居全国第五。

同时，住房分配货币化放宽住房公积金和商业贷款等政策实施，以及多层次住房供应体系建立，都有力地促进了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。

居民收入不断提高，为房地产发展提供了条件年，蓬勃发展经济，使居民手中可支配收入增长迅速，年均增长近。

年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大商机，因此房地产市场火爆是苏州经济发展个必然表现。

新城市规划与建设为苏州房地产发展创造了广阔空间近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善要求，继续加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施主体框架。

优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网，沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区连接通道。

通过树立良好城市形象，苏州创造了越来越优越投资环境和人居环境。

④土地招拍挂政策对苏州房价上涨起到了推波助澜作用为进步规范房地产市场，苏州市政府在年出台了土地使用权出让招标挂牌拍卖新政策，使苏州房地产业运作更加透明公开规范，同时也标志着我市房地产业走向成熟。

房地产开发投资额及房价在土地拍卖推动下步步走高，土地政策改革促进了房地产发展。

目前我市房地产市场处于宏观调控后稳步发展阶段，随着苏州两个率先进程推进，房地产市场将有个新发展机遇。

苏州市居民购房意向与特点根据年初苏州市房管部门所作次大规模购房需求社会调查，结果如表所示，我们可以目前市场主流购房理由是改善居住，万到万总价最易被购房者接受，园区成为购房首选区域，房产价格和地理位置成为购房首要因素。

表购房意向调查表购房类型项目多层层以下中高层层高层层以上跃层式联体别墅别墅总论项目建设背景苏州石湖风景区面积达平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之。

根据苏州市政府所作的石湖景区规划，未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势，以自然山水为主体，以吴越史迹等人文景观为导线，强调人和自然的和谐共存营造的自然生态环境浓郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。

品房预售平均价格达元平方米，其中住宅预售均价元平方米年，商品房价涨幅分别为和。

见图。

图年苏州商品房预售单价走势图商品房价格上涨主要原因土地价格上涨，从年起，苏州推出土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近地价快速上涨，这是当前房价上涨重要因素。

近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本增加。

新建住宅品质建筑材料品质户型及配套设施小区环境优化等提升导致房价上涨。

房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。

投资和投机性购房拉动。

苏州房地产发展主要动因经济持续增长和政策因素调整，加快了房地产发展苏州经济持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实经济