1、成效城镇人口平均可支配收入元，农民人均纯收入元，消费逐步转变为发展型消费。年上半年赣榆地区固定资产投资状况分布图年年年月固定资产投资额亿元年上半年赣榆固定资产投资总量领先连云港地区年，赣榆全社会固定资产投资累计完成亿元，同比增长，增幅较上年提高个百分点，数值比目标亿元多出亿元。其中，规模以上投资完成亿元，增长规模以下投资完成亿元，增长。在规模以上投资中，基本建设完成亿元，同比增长更新改造亿元，增长私营个体亿元，增长房地产投资亿元，增长。年月份我县完成全社会固定资产投资亿元，同比增长，增幅比上年同期提高个百分点。投资总量位居全市四县首位，增幅居四县第二。年份年年年月固定资产投资额亿元比上年增长同期增长房地产投资额亿元房地产所占比例房地产投资涨幅同期增长年上半年房地产投资额占赣榆总固定资产投资。

2、值优势概念自然海岸内部大水域产品规划理念新城规划概念居者生活内核赣榆现代新城居住生活项目弱势分析目标客户对区域认同感低项目地块区位形象较低，大部分目标客户对项目所在地块都没有了解，。周边荒凉状况将降低片区形象，可能影响部分客户判断。距市区距离较远由于与县城中心实际距离较远，因此距离造成交通不便对客户影响仍然存在，将使本项目对些工作繁忙客户影响力稍微削弱。周边配套设施不完善我项目周边并无已经建成居住小区，城市配套及生活配套严重不足。政府规划实施不确定因素由于受到种种影响，政府对于赣榆县城发展构想若要实现，尚需要定时间，区域规划定位也实现缓慢，因此对我项目支撑尚有不足，都存在政策及实施上风险。以上弱势点都可以通过规划设计和使用材料进行弥补或通过后期营销进行弱化措施来改善，并不构成对本项目否定依。

3、济数据分析，赣榆经济增长连续年超效促进赣榆房地产业发展。年赣榆产业比例分布图年年年第产业第二产业第三产业年年上半年赣榆人口列图年年年上半年总人口数万人城镇人口万人年年赣榆县人均可支配收入示图年年年城镇人口农民产业调整成效显现，城镇人口逐年增加赣榆政府不断加大招商引资力度，推动了工业及第三产业发展，提供了更多就业岗位促使城镇人口不断增加。年赣榆县人口数量为万人，城镇人口为万人，随着赣榆县经济社会发展和城市化进程不断加快到年赣榆县人口总数为万人，比年增长约，而城镇人口则为万人，比年上涨了。城镇人口增长带来对城镇住宅需求，将有力促进房地产市场发展。人均可支配收入持续稳定增长，消费能力逐步提升年赣榆县城镇人均可支配收入元，农民人均纯收入元，年城镇人均可支配收入元，农民人均纯收入元。年产业结构调整初。

4、尚配套设施全方位提升项目形象项目配套设施定位为吸引包括赣榆县城中心及以外地区度假休闲需求及高档商务休闲，因此全面建成后将有超出居住区规模众多商业及市政配套，居民生活十分便利。应用新技术提升产品附加值项目产品附加值全面提升，网络化，小区智能化，新型建材，生态建筑等系列新技术全面应用，最大限度地提供便利生活条件，增加住户舒适度和尊贵感受。品牌全息推广模式创造销售奇迹赣榆新城开发公司雄厚资金实力超强专业整合能力和精心塑造休闲地产品牌形象将为项目推广带来优势。政府重点规划项目赣榆新城期，政府大楼建设即将全面动工，预计两年内政府可以实现搬迁，该项目得到政府高度重视，希望通过赣榆新城开发成功，带动整个项目城市经济发展，实现城市现代化战略目标。本项目最具独家意义优势政府项目万亩大规模开发优势本项目最具价。

5、土地，用开发赣榆新城理念，通过挂牌招商方式，引进企业参与土地开发和新城建设，土地溢价部分由政府用来做道路和基础设施建设，为企业开发建设新城做基础配套投入。而伴随着企业在该地块上建设开发不断推进，相信该地块土地价值还会飞速上涨。而企业可以通过总项目下各个小项目滚动开发，结合县政府招商利用该地块上部分开发地块市场运做方式来募集建设资金和合作伙伴来支撑整个新城建设。为万平方米，比年增长，住宅面积万平方米，比上年增长，售价比年上涨为元平方米。年上半年商品房销售面积万平方米，比年同期增长，其中住宅售价为元平方米，上半年基本上与去年年底价格持平，但是今年下半年价格已经达到元平方米左右，上升幅度已经超过，下半年房价猛涨，预计明年也将有定延续。有利因素赣榆经济持续稳定增长及新城规划有利于房地产发展根据经。

6、比率不断增长，随着产业化进程不断调整，大环境驱使下必将促进赣榆房地产业整体发展。赣榆房地产开发情况年年上半年赣榆房地产市场概况赣榆房地产开发始于年。年全县房地产开发亿元，商品房销售亿元，到了年全县房地产开发共投资亿元，比年上涨了，商品房销售收入亿元，与年相比上涨了，更好解决了人居问题。房地产开发状况年年年月房地产开发亿元商品房销售亿元商品房销售万平方米住宅销售万平方米数据来源连云港房地产信息网年商品房销售面积为万平方米，其中住宅面积万平方米，房屋售价为元平方米，年商品房销售面积为万平方米，比年增长，住宅面积万平方米，经济产业发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高。赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析赣榆。

7、据。项目市场机会分析城市缺乏真正高品质富人居住区伴随着城市房地产市场成熟，消费者购房行为也逐渐趋向理性，对于真正健康生活方式需求也日渐强烈，真正意义上高品质健康生活方式，将使我项目更加具备市场竞争力。每个城市都可以容纳个高端居住社区，赣榆正好缺乏这样个居住社区，虽然具有上海豪苑等所谓高档居住区，但是整体产品以及居住环境不好，因此本项目具有定开发优势。县城发展带来机遇赣榆新城作为高尚生态产业等等功能复合为体赣榆副中心，必将给予我项目以最大发展空间。本项目可能独享市场机会填补高档居住区市场空白，成为区域领跑者真正实现赣榆第品牌意义，与赣榆新城整体项目定位相致。本项目最具价值商业机会对真正高品质生活方式渴求项目市场威胁分析宏观政策对于房地产不利影响近年来由于受到了政府政策层面高度重视，多次加息过。

8、人群数量将迅速降低直接影响物业销售状况。城市扩容面临很大压力，新城建设难度大。银行房贷放贷款率较低，阻碍赣榆房地产市场发展赣榆各家银行对房地产贷款支持力度较小，银行对个人住房抵押贷款条件比较苛刻，各分支机构审批权限很小。外地人口在赣榆购房无法办理按揭手续，直接影响赣榆房地产市场发展，赣榆房地产市场要得到长足发展，银行必须加大信贷支持力度，增加贷款额度尤其是个人住房贷款，将房地产信贷重心转移到个人住房消费贷款上，刺激房地产有效需求，才能保证房地产信贷资金得到良性循环。城市缺乏核心产业支持，整体消费能力不高根据赣榆整体产业支持，赣榆缺乏经济能力高影响力强产业，城市发展受到定制约。另外由于赣榆整体城市经济能力不强，城市整体消费能力不高，这也在定程度上制约房地产发展。综合分析赣榆县每年都以个较。

9、程显著起到了打压楼市作用。市场竞争带来威胁市场价格较低，且目前已有多个盘在售，将加剧整个市场竞争。配套设施经营风险本项目确定以配套设施提升地块价值，公建配套规模突破了小区需要，存在经营上要求。市场化程度不高，房地产行业有待市场验证由于赣榆房地产市场处于个初级发展阶段，整体市场为形成良好市场意识，因此开发超万亩大盘，并且研发顶级产品具有定市场风险未来价值作为赣榆县大规模高品质混合社区市场快速成熟化，将带动整个区域未来价值提升潜力。同时新城规划逐步实现将为本项目带来重大发展机遇和强大升值潜力。随着经济发展，赣榆县县城面貌已发生了巨大变化，县城建设已初具规模，初显特色。新城建设项目基地源于青口盐场，该基地年代为晒盐场地，年代用于海产品养殖，是多年海水冲积而成沿海滩涂。赣榆县政府于年底收购了该块。

10、毛坯毛坯毛坯物业管理费未定均价元未定起售时间未定主力户型住宅总套数户未定户销售状况项目整体销售约未正式开盘项目整体销售约优惠措施次性折未定无内部配套设施休闲会所商业街会所会所后续供应约万约万约万赣榆竞争楼盘主力产品类型面积分析目前赣榆市场在售竞争楼盘产品类型均为多层，产品同质化现象严重，整体产品创新力度较小主力户型仍然是传统两房少于三房，三房处于第部分项目所在城市的背景分析赣榆国民经济运行状况分析赣榆概况赣榆位于江苏省东北端，隶属江苏省连云港市，东临黄海，西与山东临沂市接壤，北通青岛，南襟新亚欧大陆桥东桥头堡连云港，是全国最早的沿海开放县之。全县个乡镇，总面积平方公里，人口万，境内有山有海有平原，面积各占，山青水秀，土地肥沃，气候宜人，素以享山川之饶，受渔盐之利的福地为人称道。臵业购房。

11、高增长速度在发展，连续三年增幅高于全国平均水平，随着产业结构调整深化整体经济进入高速度发展阶段，区域内经济发展必然带动各项经济产业发展。但是由于赣榆整体经济基础不高，城市人口消费能力不强，城市发展速度受到定限制，因此我司认为项目短期内开发，风险还是比较高。赣榆住宅及商业市场各竞争对手研究和分析赣榆住宅竞争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费元元未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总套数套套套套销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约优惠措施无次性付款折无次性付款折。

12、住宅竞争项目概况表楼盘名称东升花园锦绣江南上海豪苑青河丽景开发商赣榆县房地产开发公司赣榆县锦泰房地产开发有限公司连云港申苑房地产开发公司连云港市浙东房地产开发有限公司占地面积万万万万总建面积万万万万建筑形式多层多层多层多层容积率交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业管理费元元未定均价元起售时间主力户型三房三房三房住宅总套数套套套套销售状况销售越期销售套约销售约项目整体销售约优惠措施无次性付款折无次性付款折扣内部配套设施超市会所商业街会所健身房乒乓球室超市商业街会所会所健身房篮球场后续供应约约万约万约万表二楼盘名称东大花园文化公园香居美地开发商连云港东大物产开发有限公司赣榆分公司连云港忠达房地产开发有限公司连云港市美麟房地产开发有限公司占地面积万万万总建面积万万万建筑形式多层多层多层容积率交付标准。

参考资料：

[1]（项目申请）江苏苏浙皖物流中心项目立项策划书（底稿）（第138页，发表于2022-06-24）

[2]江苏省苏浙皖物流中心项目立项策划书（底稿）（第94页，发表于2022-06-24）

[3]江苏盱眙龙虾公司总部基地项目立项策划书（底稿）（第18页，发表于2022-06-24）

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[5]（项目申请）江苏电信天翼校园直通车业务合作项目立项策划书（底稿）（第13页，发表于2022-06-24）

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[7]（项目申请）江苏商贸城开发项目立项策划书（底稿）（第12页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申请）江苏吴中地产集团公司石湖之韵二期项目立项策划书（底稿）（第27页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申请）江苏万套工程机械用静液压系统项目立项策划书（底稿）（第79页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申请）江滨路污水管网工程项目立项策划书（底稿）（第30页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申请）江源区昕翔生态养殖场项目立项策划书（底稿）（第16页，发表于2022-06-24）

[12]江海大道快速路改造工程项目立项策划书（底稿）（第102页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申请）江油市灾后重建江油市消费品物流中心项目立项策划书（底稿）（第24页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申请）江油市大堰乡核桃种植示范基地项目立项策划书（底稿）（第14页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申请）江油市养老院连锁经营项目立项策划书（底稿）（第50页，发表于2022-06-24）

[16]江河华雪有限公司万头猪场扩建项目立项策划书（底稿）（第50页，发表于2022-06-24）

[17]江永县金榄果良种油茶开发产业化基地项目立项策划书（底稿）（第98页，发表于2022-06-24）

[18]江永县油脂加工项目立项策划书（底稿）（第12页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申请）江永县援建汽车修配中心项目立项策划书（底稿）（第56页，发表于2022-06-24）

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