，项目雨污水排放分别排入三里河东路已建的雨污水管线。污水排入三里河东路现状直径毫米市政污水干线号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入三里河污水管。雨水排入三里河东路现状直径毫米雨水市政管线号检查井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线米，分别向西排入干管。项目建筑室外排水按雨污水分流设计，生活污水经化粪池含油污水经隔油池排放空调废水排入雨水管地下室排水设水泵提升。上水项目北侧月坛北街现有直径毫米上水管线，西侧三里河路现有直径毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设条直径毫米上水管线，北与月坛北街现有直径毫米上水管线西与三里河路直径毫米上水管线沟通。热力本项目用热属于石景山热电厂供热范围，首汽集团公司为现状用户，项目供热由项目西侧三里河东路现有直径毫米供热管线接引。电力本项目外电源引自阜城门外千伏开闭站，开闭站电源为阜城门千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室座。煤气本项目煤气气源为月坛北小街现有直径毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。通讯本项目所在地电信设施属于北京市市内电话局茂林居局界，由于项目建设是首汽集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的月坛北街，西侧的三里河东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面地下停车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。第四章项目建设规模和内容经过综合考虑市场需求规划条件项目投资等因素，初步计划本项目的规划总建筑面积平方米，其中地上建筑即写字楼公寓和商务公寓建筑面积平方米，地下建筑包括商业设施地下停车场自行车库物业管理中心及其他附属配套设施建筑面积平方米。规划原则建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计规范，建筑功能上除了满足办公居民日常工作居住购物需要外，还须照顾到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环境。二建筑面积和设施项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下项目规划各功能区占地建筑面积单位平方米内容占地面积所占比重建筑面积所占比重人均占地面积平方米人写字楼公寓商务公寓附属设施合计三使用功能配置和分区整个项目为座地下层，地上层至层的综合大厦，具体规划见附图，现将各功能区具体情况简要介绍如下公寓大厦座为公寓，位于项目用地南侧，拟建幢高层塔式结构住宅，建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积平方米。具体情况见规划图商务公寓大厦座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积平方米。写字楼座为配备现代化管理通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧，总建筑面积平方米。写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿月坛北街和三里河东路分别设出入口。配套商业设施为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下层建设配套商业设施，包括商业综合服务和商务服务区，提供购物洗衣银行商务中心邮政等服务。配套商业设施总建筑面积平方米，具体分配情况见下表配套商业设施表单位平方米内容数量单位建筑面积小计商场综合服务部合计物业管理中心项目开发建设单位将遵循北京市政府关于房地产开发与物业管理相对运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范有定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着核算自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。物业管理中心位于建筑物地下层，总建筑面积平方米，具体安排情况见下表物业管理中心配置及面积表单位平方米项目内容建筑面积物业管理办公室卫生站维修间公厕合计地下停车场为方便写字楼和公寓楼内客户的车辆停放，本项目建设单位计划于大厦地下二三层建设地下停车场，范考虑消防设施，建筑物在不同方向设置疏散出口和紧急通道。人防按照国家人防设计要求，项目主体建筑将设置与地层平面相同的地下室，地下室按人防工程设计要求，结合平时的停放自行车等其他功能的要求，本着平战结合的方针进行设计建设。第六章市场分析本项目的开发涉及到房地产的开发和经营，现结合近期北京市房地产发展状况和本项目建设优势及市场前景分析如下目前北京市房地产市场情况分析北京的房地产市场经过过去近十年的发展，特别是受近两年来国家住房制度改革北京城市建设发展以及人民生活水至平日益提高的推动，无论从规模或是水平上都迈上了个新台阶。年月至月，北京市房地产开发累计完成投资亿元，增长，较上月的增长率提高个百分点，连续三个月呈增长态势。房地产开发投资占全市投资的比重为，较上年同期提高了个百分点，对全市投资的拉动作用进步加强。今年月，我市房地产开发投资仍保持较高的增长速度，累计完成投资亿元，增长，其中月完成亿元商品房开复工面积万平方米，与上年同期持平竣工各类商品房万平方米，其中住宅万平方米，比上年同期分别增长和进入年代以来，尤其是九五期间，我市住房制度改革各项政策相继实施并取得了显著成效。今年随着实物分房停止期限的临近，全市住宅建设主体由单位自建逐步转向以开发商建设为主，促进了住宅建设的发展。在商品住宅投资方面，年前三个季度，北京市商品住宅累计完成投资亿元，同比增长，占全市住宅投资比重为，提高了个百分点占全市房地产开发项目投资比重为，提高了个百分点。其中前个月累计完成商品住宅投资亿元，同比增长率长，占房地产开发投资的比重为，商品住宅投资占全市住宅投资的比重达。进入年，商品住宅投资进步加大，商品住宅投资目前已占全市住宅投资的八成。截止到年月底，本市今年住宅建设完成投资亿元，开复工万平方米，其中单位自建完成投资亿元，开复工万平方米房地产开发企业完成投资亿元,开复工万平方米,比上年同期增长和,占全市住宅建设的比重分别为和,比上年末提高了个百分点和个百分点。随着福利分房的停止，商品住宅建设将在住宅建设中占主导地位。在房地产销售方面，年至季度，全市累计销售商品房屋万平米，同比下降，其中住宅万平方米，同比下降办公楼万平方米，增长商业营业用房万平方米，增长倍其他用房万平方米，增长倍。前个月全市累计商品房销售面积万平方米，为上年同期的，其中商品住宅销售面积万平方米，为上年同期的。月份月销售商品房较上年同月下降万平方米，共销售各类商品房万平方米，其中商品住宅万平方米，分别为上年同月的和。商品房销售下降与建设投资增长的反差表明，全市房地产销售处于较强的买方市场，主动权在消费者手中。而大部分有购房意愿的消费者购买力相对较弱及部分有购买能力的消费者持币观望以待我市购房补贴和公房上市具体政策出台的状况，则制约了现阶段商品房的销售。今年以来，全市商品房销售旺势不减。由于经济适用房建设规模继续扩大，新的拆迁办法出台，房屋拆迁由实物补偿改为货币补偿，我市商品房销售市场从年季度开始逐渐升温。年全年销售万平方米,比年增长,净增万平方米。进入年，城近郊基础设施建设项目启动，危旧房拆迁改造继续进行，商品房销售有增无减。前个月，全市累计销售各类商品房万平方米，比上年同期增长倍,净增万平方米,相当于上年前个月的销售量。在销售的全部商品房中，住宅面积达万平方米，其中当月实现销售万平方米，分别比上年同期增长倍和倍。从总体上看，我市销售面积远大于同期竣工面积，除可有效吸纳近期上市商品房外，亦能加快消化部分空置商品房。在全市销售面积中，销售给个人的有较大幅度增长，且比重上升，累计销售给个人万平方米，增长，占全市销售面积的比重为，同比提高个百分点。其中住宅万平方米，增长，占全市住宅销售比重为，同比提高个百分点。今年北京个人购买商品住宅激增,比重高达。个人购房能否及时启动，是深化房改和今后房地产业发展的关键。从我市情况看，个人购房已有效启动，成为商品房销售市场的主要推动力。在今年前个月销售的万平方米商品住宅中个人购买万平方米，比上年同期增长倍，为商品住宅销售的，比重较上年同期上升个百分点。其中，当月实现销售万平方米，较上年同月增长倍。今年初，市政府又确定兴建续建批较大的市政道路工程，如四环路贯通广安大街改扩建中关村地区道路改造德外大街改扩建西外大街改造等，这些项目的启动势必拉动我市个人购房的进步上升。根据各方面情况综合分析，今后几年内全市房地产开发建设将进步发展。首先，从资金来源上看，我市房地产开发企业年到位资金亿元，再加上上年末结余的资金亿元，累计到位资金亿元，与完成投资有亿元的顺差，在资金上有保证。其次，本年完成开发土地面积及三年新开工面积等指标均处于较高水平，根据历史数据趋势判断，北京市房地产开发仍具有定的发展潜力。房地产市场发展良好，住宅销售成倍增长。今年上半年，全市销售商品房万平方米，同比增长倍实现销售额亿元，增长。其中，销售住宅万平方米，增长倍实现的销售额亿元，增长倍。销售给个人的住宅实现销售额亿元，增长倍，占商品住宅销售额的比重达到，比去年同期提高个百分点，相当于消费品零售额的。表明我市住房消费和投资全面启动的时期已经到来，对加快消费结构由吃穿向住行升级的步伐意义重大。二北京市房地产市场发展状况北京市房地产开发业经过近十年的蓬勃发展已日臻成熟。截止年底，全市共有房地产开发企业个，年末从业人员达万人完成投资已占市固定资产投资比重为，成为我市经济发展的支柱产业之。年以来受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法的出台，经济适用房的大规模建设广大大市民迫切要求改善住房条件银行利率持续走低且国家鼓励利用银行按揭贷款购买商品房等因素的推动，我市房地产开发投资继续保持定的发展速度，走势平稳。投资主体数量变化不大但每个企业投资进步增加从开发规模上看，年上半年末全市在建开发项目开发规模亿元以上的房地产企业家，较上年增加家，总投资亿元，较上年增加亿元，平均每个企业总投资由上年的亿元上升到亿元共完成投资亿元，