即可开盘销售。本项目从年月开工之日起开发期为年，于年月竣工。销售从年开始，计划年完成。具体实施进度如下编制可研报告前期审批等年月年月方案招标初步设计年月施工图设计年月年月建筑施工及环境建设年月年月竣工交付年月销售年月年月工程投资与财务分析总投资估算南京百家湖西花园居住小区项目总投资万元，由开发建设投资经营费用等两部分组成。其中开发建设投资万元，由土地费用工程费用其它费用开发期税费管理费用财务费用销售费用和预备费组成。土地费用按万元亩计。工程费用万元。其中普通公寓以元平方米计跃层式公寓以元平方米计公共建筑平均以元平方米计电气按元平方米估算水卫按元平方米估算道路广场按平方米面积，元平方米估算绿化按平方米面积，元平方米估算。开发期税费万元。其中勘察设计费按工程费用估算监理费按工程费用估算市政基础设施开发费按元平方米建筑面积估算供电贴费按元估算电增容费由住户缴纳，项目单位代收自来水管网配套费按住宅元平方米估算结建人防工程费按元平方米估算墙改基金按有关规定免收白蚁防治费按元平方米估算教育附加费按元平方米估算。预备费万元。其中不可预见费按工程费用其它费用估算。管理费用按工程费用估算。财务费用计入银行贷款利息。销售费用按销售收入估算。预备费用按工程费用估算。二经营资金。按开发建设投资估算。二资金筹措及计划资金筹措南京百家湖西花园住宅小区项目总投资万元，其中利源公司自有资金万元，银行贷款万元，其余为商品房销售回笼资金万元。二投资计划本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。年投资分别为万元万元。详见附表总投资估算表附表投资计划和借款偿还估算表。三销售收入房价普通公寓按元平方米价格销售跃层式公寓按元平方米价格销售公共建筑按每平方米元平方米价格销售。二销售收入本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按，公共建筑销售率按。第年第二年第三年各年销售比例依次为销售收入分别为万元万元万元。详见附表销售收入估算表。四财务评价项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率。利润总额利润总额为销售收入减经营成本运营费用销售税金及附加其中营业税率为，城建税和教育费附加合计为营业税。所得税税率按，税后利润为万元。利润率投资利润率利润总额总投资销售利润率利润总额销售收入详见附表损益表。财务内部收益率财务内部收益率是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力指标。经计算，评价结果说明本项目财务效益较好，其主要财务评价指标如下财务内部收益率税前财务内部收益率税后财务净现值税前万元财务净现值税后万元静态投资回收期税前年静态投资回收期税后年敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降时，税前财务内部收益率下降到，税后财务内部收益率下降到详见附表财务敏感性分析表。临界点分析是测算个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许最低经济效益时极限值，并以不确定性因素临界值组合显示项目风险程度。按本项目税后利润为经济指标进行单因素临界值计算结果如下项目临界点分析计算表项目数量单位项目数量单位最低售价售价普通公寓元平方米普通公寓元平方米跃层式公寓元平方米跃层式公寓元平方米公共建筑元平方米公共建筑元平方米最低销量销量普通公寓平方米普通公寓平方米跃层式公寓平方米跃层式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地价格万元亩土地价格万元亩最高工程费用万元工程费用万元综上评价可知，本项目在财务上可行，且有定抗风险能力。结论与建议房地产是南京市第三产业核心产业之，房地产发展直受到市委市政府高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅需求，将对营造江宁经济技术开发区良好投资环境提高人们生活质量拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。建议项目单位加快办理有关前期手续，申办市区部分规费减免，争取早日开工建设。研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源可能性。周密策划项目营销方案，以准确市场定位成功广告宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进步减轻项目财务风险。在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态环保角度策划百家湖西花园宣传，让本项目先进建筑技术丰富人文内涵和以人为本环境生态思想能够融合利源公司良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。百家财务部工程部总经办企划部百家湖杂志编辑部。三可行性研究报告编制依据江宁开发区管委会年月月宁经管委发号文关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项批复二江宁区建设局百家湖西花园住宅小区规划红线图利源公司提供项目有关资料三利源公司年月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告协议。四项目建设必要性我市总体经济发展需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委市政府提出年初见成效，三年面貌大变五年跃上新台阶要求，我市房地产业在九五期间充分发挥了先导性产业作用，加快房地产业商品化市场化现代化步伐，坚持统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅方针，以住宅建设为重点，进步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展支柱产业之，这是当前经济建设中重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来人们对中高档住宅日益增长消费需求，提高人们生活品质，培育新经济增长点具有十分积极意义。二进步完善江宁区投资环境需求随着改革开放不断深入，南京市及江宁区经济建设日新月异，禄口国际机场通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作中外企业员工不断增加。但多年来江宁区生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中大缺憾随着区域经济水平提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高要求。在拥有较强经济实力前提下，他们因休闲追求生活情趣及投资等需要已在追求第二甚至第三居所另外，远离都市优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年海外及港澳台投资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜居所。因此本项目建设对服务于空港经济战略改善投资环境促进经济发展具有积极意义。综上所述，本项目建设十分必要。市场分析市场分析随着国家取消福利分房政策出台和人民生活水平提高，曾度低迷房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳发展阶段。改革开放以来，中高收入阶市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层百家湖花园知本型业主占位图罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件第五章建设方案第六章实施进度住宅期房二楼盘价格发展趋势江宁开发区年成立以来，该区域房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。三综合优势百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与南京市区同档楼盘比较仍有明显价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。三销售对象分析作为江宁区唯国家级资质开发企业，利源公司经过八年开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了万高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和资本型收入阶层知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白