1、预测市场供求情况分析据统计年底我国人均住房面积平方米，正处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到平方米之前，会保持旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。‚衣食住行‚是老百姓生活中的四件大事，在衣食无忧之后，‚住‛在人们心中的份量越来越重，必将成为今后人们消费的重点，城镇居民对住宅条件改善的呼声越来越高。加快旧城开发改造，集中进行居民小区是建设，是种带有政府政策性优惠，面向城镇居民中低收入家庭既经济又适用的住房改造措施，深受广大居民欢迎，是城镇居民改善住宅条件的首选，其市场潜力巨大。按照国务院省市有关精神，城乡居民房改优惠政策逐步由过去的福利分房转为实行货币分房制。

2、投产，完成投资亿元。总规划面积平方公里的临港产业区，规划通过铁路支线疏港大道物流货运中心产业配套中心等基础设施建设，培育现代物流钢铁石油化工机械制造四大产业，打造临港物流半岛制造业转移重化工业加工配套重要基地。围绕临港抓招商，大力开展‚招商引资年‛活动，实施‚过江入浙下广东‛和‚对接半岛‛战略，新引进开工项目个，其中过亿元项目个过万元项目个，项目投入总量单体规模和质量明显提高。大力发展外向型经济，形成了花生板栗肉类磨料磨具草柳编石雕石刻六大出口产业。其中，磨料磨具年产万吨，占全国市场份额的，出口量占全国的，大店镇成为全国磨料磨具第镇。花生出口分别占全国全省的和，实现了花生总产量全省第，单产加工能力出口创汇三个全国第，‚中国花生年会暨中国花生博览会‛在莒南召开。产业名县，特色莒南。莒南是特色。

3、地产市场的必然。随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自年开始出现的低谷。伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。莒南县的房地产开发自年开始，起步较晚，经过多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房单位集资建房完成市场运作阶段，到年末全县共开发处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼栋，开发住宅套，开发住宅面积万平方米，总投资约万元。从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小设计落后档次较低配套设施不完善物业管理滞后的弊端，影响了莒南县的整体形象和城市化水平的提高。根据莒南县城市总体规划，年城区人口达到万人，年达到万人，人均居住面积达到或超过平方米，同时要打造出个现代化的山水园林城市，这定位为莒南县的房地产发展打开了广阔的空间。第三章市场分析。

4、，特别是‚愚公移山，改造中国，厉家寨是个好例‛的光辉批示，曾经作为全国农业战线上战天斗地改造山河的口号响彻全国。临港腹地，活力莒南。莒南地处青岛港岚山港日照港连云港四大港口腹地，距岚山港仅公里，距日照港连云港公里。穿越县境的兖石铁路岚济公路日东高速同三高速日枣高速长深高速把莒南与长三角珠三角和山东半岛等经济发达地区连为体。依托近海临港优势，抢抓省委省政府鲁南经济带规划建设和市委市政府发展临港经济的战略部署，实施县经济开发区临港产业区‚双区联动‛，强力打造临港经济主体功能区。规划平方公里的莒南经济开发区，以高新技术产业主导，以劳动密集型产业为辅，组团推进，联动开发，形成了‚核‛‚脉‛‚三心‛‚四线‛‚六区‛的发展格局。截止目前，共有个投资过千万元的项目开工建设，总投资亿元，其中，个项目已建成。

5、前，莒南县正围绕实施产业振兴规划，以创新工业园为载体，着力培育以信义机械碧海机械为龙头的机械设备制造业产业集群，打造全国最大的奶包机械生产基地数控车床生产基地和镍铁合金不锈钢生产加工基地。莒南是文化旅游胜地。坚持把旅游业作为主导产业来培植，积极融入全省红色旅游线黄金海岸线，围绕‚齐鲁红都古镇庄园天佛圣地山水莒南‛的品牌定位，着力开发精品旅游产品。总投资亿元期投资亿元的天马岛旅游开发项目正式投入运营，总投资亿元的省政府旧址二期工程和大店古镇庄园开发已开工建设。目前，全县拥有国家‚‛级景区个‚‛级景区个‚‛级景区个，创建国家级农业旅游示范点处省级农业旅游示范点处建设‛的方针，有计划有步骤地对农村进行改造开发，使居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。二安居小区建设是健全完善。

6、度。城乡居民持币购房已是大势所趋。通过调查，莒南县年城镇居民人均居住面积平方米。到目前为止，全县城市居民住房困难户在户以上，处乡镇机关干部民营企业家想在县城内购房的也有几百户之多，同时，全县每年将有复转退伍军人大中专毕业生结婚及分家立户的还要新增上千户。而莒南县自年九月份开始，县政府原则上不再审批单位集资建房，实行小区集中居住，客观上造成县城住房供求关系紧张。从年至今，莒南县房地产呈现出持续快速健康发展的良好局面，并且在加速发展的迹象。房地产开发投资商品房竣工面积销售面积和二手房交易等指标均创新高。主要表现在以下几个方面新建商品房供需两旺。年全年新开工商品房建筑面积万平方米，比上年增加万平方米年开发商品房建筑面积约万平方米，超过年万平方米。销售情况非常理想，空置率很低。商品房价格情况。年普。

7、业之乡。莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候，适宜农作物生长，以全国‚花生之乡‛‚柳编之乡‛‚板栗之乡‛‚茶叶之乡‛‚石雕艺术之乡‛享誉海内外。发展‚基地型‛农业。重点建设花生茶叶黄烟柳条桑蚕板栗瓜菜草莓果品畜禽十大优质农产品基地，花生播种面积突破万亩，我县被列入全国‚花生高产创建示范县‛。发展‚加工型‛农业。全县农业产业化龙头企业国家级家省级达到家市级达到家。发展‚出口型‛农业。绿色食品生产基地总面积达到万余亩，标准化生产基地达万余亩，万亩花生标准化生产基地被评为‚全国绿色食品原料标准化生产基地‛，处标准化规模养殖场被命名为‚全市标准化畜禽养殖示范小区场‛。发展‚品牌型‛农业。继续推进‚乡业，村品‛，以特色创品牌，我县绿茶先后次获国家和省农业博览会金银奖。发展‚生态型‛农业。实施了国家级。

8、的支持了住宅的升级换代。生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展。城市化的加快新农村建设及现代化住宅需求的提高。市场与产业化成为住宅换代的推进器，人们购买欲望理性增长，换代住宅更能引导消费者的生活方式，使生活更为舒适更具品味。市场的稳定和持续发展，需求旺盛，不断将人们的消费理念更新，为住宅换代提供屯大前提。房改结束后，个人购房已逐渐成为主流，住宅已由福利变成真正的商品，人们对这昂贵耐用的消费品需求不再停留在满足居住空间，而是提出了更多更新的要求。竞争分析作为个人置业的‚微观行为‛，对于中上等收入的购房者来说，他们考虑的主要问题是产品的价格区域交通子女入学环境房型配套设施等综合要素。根据实际需要，在这些要素之中有所取舍地选择个平衡点作为最终之选。近几年，随着人们生活与消费理念的改善，对。

9、本农田保护示范区国家绿色农业示范区国家沿海防护林重点生态工程沼气国债项目沭河培堤陡山灌区东干渠项目和中小型水库除险加固工程，累计完成水利工程多处，开发整理土地面积万亩，新增耕地万多亩，建设户用沼气池万个。莒南是新兴工业基地。大力实施‚工业兴县‛主战略，实施了总投资亿元的鑫海科技总投资亿元的阜丰生物科技投资亿元的鸿泰化工氨基乙酸投资亿元的碧海液体食品无菌包装生产线投资亿元的义信重机数控立车等批大项目，打造了阜丰鑫海科技绿润三方义信碧海等批科技型骨干型企业，培育了生物发酵钛铁合金机械食品化工等主导产业。阜丰集团在香港联交所主板成功上市，生物发酵综合实力位居全国同行业第，是全球第大谷氨酸生产商和亚洲第二大黄原胶生产商。绿润公司在美国证券市场上市，板栗产品加工总量品种和效益在全国同行业中位居第。目。

10、顶层和楼两侧的位置。据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。发展趋势分析目前，我国商品住宅已进入了个产业更新改造换代期。换代型住宅在性能装备水平功能环境使用寿命等个方面都有明显的进步和提高。年建设部实施的‚国家康居示范工程‛集中体现了住宅现代化的发展方向。促进这时期到来的主要原因有以下几点国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。追求环境适宜质量好品味高的住宅已成大趋势。住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为可能，中国商品住宅的定位已开始瞄准国际水平。建材的建筑装饰品供应充足，品种和类型的多样化有中力。

11、住质量和品味的要求不断提高。以及换代住宅的兴起，市场竞争在内容形式和手段等各方面都变得更加多样化。莒南县洙边社区号安置楼价格采用实际开发成本定价方法，这种定价方法基于实际开发成本，主要体现利用新农村建设和农村危房改造优惠政策。从地域交通和环境角度分析，莒南县洙边社区号安置楼所处区域公共配套设施齐全，购物交通医疗教育较为方便。根据项目单位和开发商提出的策划和总的规划方案，拟建的莒南县洙边社区号安置楼是以中档住宅为主的中型住宅区，其目前的定位主要是面向安置危房拆迁改造住户。这在项目策划小区选址总体规划户型及房型设计环境设计配套公建设施规划及各成本造价等方面都有明显的指向。第四章项目选址与建设条件项目选址本项目位于莒南县洙边镇驻地文教路北，东邻洙边镇街道，南邻文教路，西邻洙边镇空闲土地北邻居民住。

12、商品房价为元平方米左右，比年增长元平方米，同比增长年商品房均价为元平方米，比年增长元平方米，同比增长年商品房均价为元平方米，较上年同期增长左右。商品房价格增长的主要影响因素。社会经济总量的增加，居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根本原因。商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在保持元平方米之间，年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达，购房成本三年增加元平方米左右。商品房购买对象情况。从近几年商品房销售对象的情况来看，县城居民购买率在左右乡镇居民购买率在左右，外地居民购买比例不到。购房的目的主要以自住为主，投资及投机的情况很少。商品房空置情况及原因。近几年我县商品房空置率很低，仅为左右。楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。空置的楼房般。

参考资料：

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[12]泰雅涂料深加工基地项目投资立项计划书（第29页，发表于2022-06-24）

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