1、部分购房者受教育程度高，对居住文化和经营文化有自己的独到见解，属于行为积极型消费者，为他们设计商铺和住宅产品时，应注重社区文化和经营文化的营造，分期分批开发，实现产品差异化和精品化，迎合不同品位的需求。购房者中外地到发展的人口比重较大，没有老城区情结。在产品设计中应关注异乡人的心理需求和家庭结构特征。企业管理人员个体工商业户和行政事业单位人员购房比例高，他们收入较高而又相对稳定，能承受目前的楼价，并且更乐于采用供楼的付款方式。在目前商铺和住宅市场来看，仍以自用和自住为主，以投资为目的购置商铺和住房的比重只有，说明消费者对投资物业升值的期望较低。故在进行产品设计时，应以自买家自用为主，自买租赁为辅。突出方便舒适等因素。用于休闲娱乐的比例占，可能与推出的项目类型或调查选取的样本特征有关，。

2、省形成兰州天水酒泉嘉峪关三个经济聚集区，在这个区域经济布局中，处于中心支点的位置。这为承接省会城市的辐射，利用兰州的各类要素市场，构建兰白核心经济区，以及利用的资源和坚实的物质技术基础，从整体上提升经济发展水平，奠定了扎实的基础。近两年来的发展势头看好，基础建设步伐加快，招商引资初见成效，大开发大发展的势头已经形成。住宅和商铺市场分析住宅和商铺市场供给情况分析年以来，的城市建设规模得到了前所未有的发展，各类房屋建筑面积增加了万平方米，城镇住宅和商业铺面大幅度增长，住宅和商业铺面建设投资平均每年以的速度增长。人均居住面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民的居住条件和经营环境得到了明显的改善。据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房的家庭占。然而由于经济条件。

3、要的竞争对手是临近西北片区的西部大市场和东南片区的国芳百盛世贸中心带的市场。本项目面临的最大竞争压力是环境建设及营销价格，如果本项目不在环境建设上独树只，开创自己的特点，不在价格上占有优势地位，将面临较为严峻的市场风险。市场需求分析项目地处西区，目标客户包括当地平川靖远等地企业和个体工商户富裕居民，但作为用地面积为亩经营楼盘，必须依托个更大的市场，这个市场只能是兰州。为此，兰州市潜在的购房者的基本情况值得我们关注。通过对相关的市场需求问卷调查，我们得到本项目的市场需求分析报告如下。数据分析结论从统计数据中，我们可以把握到楼盘潜在购买者和租赁者的些特征，作为目标市场定位及方案设计的参考。如年轻的购房者占的比重大，项目开发中应充分研究这消费群体的生活习惯与经营需要，如适当增加休闲娱乐设施。

4、开放不断深入，招商引资取得突破性进展，对外开放迈出了新的步伐。年全市个体工商业户户，从业人数人，注册资金亿元，非公有制经济实现工业增加值亿元，占全部工业增加值的。以来，委市政府努力扩大固定资产投资规模，把城市基础设施建设作为主要工作来抓，基础设施和生态环境状况得到明显的改善。特别把西区作为对外开放的窗口和新的经济增长点，经过十多年的开发建设，基础设施趋于完善，投资环境日益改观，已被公认为发展前景最广阔的开发区。经济发展趋势分析是以资源开采为主的城市，中央省属大中型企业是工业的主体，从目前国家经济布局结构调整国家产业发展重点和这些企业的的现状看，原有工业未来很难有快速的发展。优势资源锐减的现实迫使进行经济结构转型，而发展接续产业必将对的经济带来新的机遇。省委十届二次全委会议决定，要在全。

5、争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显的楼盘会畅销无阻。的住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征西区化特征随着政治经济文化中心的西迁，以及居民对居住环境质量要求的日益提高，西区楼盘发展迅猛。前几年是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北板块的发展引人注目。主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征的楼盘占据明显的市场优势。品牌因素日益走强历经余年的房地产业，随着外地房地产开发企业的进驻，带入了先进的经营和管理理念，近两年已形成了些著名的品牌。如新世纪花园云锦苑等。这些品牌在消费者心目中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之。大规模的商品住宅和商牌，在项目建设中非常重视环境建设。售后服务及物业管理到位。项目开发面临的竞争对手评价本项目最重。

6、但如果公司拟开发此类物业，建议对市场需求作进步的研究。从影响购买因素统计结果反映消费者对楼宇质量物业管理与服务及周边环境及景观最为关注，体现了业主重视居住质量和环境的特点。对楼盘主题的偏好统计反映出现在的购房者最重视生态与园林，这需求恰于项目的主题很契合。建议在项目开发中，尽可能体现自然生态风貌。同时，购房者对休闲和运动的喜好度也很高，正可充分利用项目的商业文化休闲的独特优势，从整体上提高项目品位。本地块商业和住宅开发市场定位目标客户确定主要客户设定为当地外来经商人员和兰州的富裕人群，在经济技术开发区工作的白领阶层及管理人员。进而开拓兰州宁夏等周边地区市场。由于当地能源工业发达，产生大批富裕的企业主，这些人的投资和居住观念发生了很大的变化，不在满足于老城区的居住和经营条件，看到西区的。

7、房体制人口增长，以及老城区可利用的开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。的住房供需矛盾仍十分突出。从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占的比例仍然很小，大部分为单位分配的福利房和租用房，住宅的消费潜力和市场空间还很大。根据年房屋普查资料显示，在现有的经营商铺中，已被购买的占。随着住房分配的货币化，消费信贷的扩展和二三级市场的有序落实。商品房将成为居民主要的房屋来源。住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。在定程度上缓解了单位和个人的用房困难。从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中的，况且周围又有规模较大的住宅小区，对商业的发展是有利。

8、成本费用按当期的支出计算，累计到期末。项目的总投资和成本估算详见项目投资与成本费用估算明细表表表。项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道是企业自有资金资本金，二是银行贷款，三是销预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金资本金万元，第年注入万元作为启动资金，第二年注入万元第三年注入万元另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销预售房收入补充，实行滚动开发，总投资万元。其中万元的银行贷款利息从商铺和住宅的销售收入中支付。详见详细投资计划表表与投资计划与资金筹措表表。贷款本金的偿还及利息支付。根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款万元用于投资，在第年和第二年分两期分别向银行借款各万元。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从。

9、的，将会给商铺的销售带来定的商机。调查资料显示，有近的居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺的人只占，并且只选择层商铺。表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民的首选。同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈的竞争。项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点是目前省经济发展较为迅速的地区之，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业的发展奠定了有力的基础。的房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在的局面。西区住宅空置率达，商铺空置率达。随着西区人口的增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业的发展和繁荣。各楼盘均面临巨大的价格与营销。

10、空双玻窗。价格建议经市场比较法，在综合考虑商铺和住宅的开发成本和当地的购买力，项目自身的优势如地理位置超前的设施，可见的需求量，对未来的房地产市场的期望，参考目前同类商铺和住宅的市场成交价，同时依照项目评估的稳妥原则。将商业街的商铺起步销售价定为元。住宅保本销售价为元项目开发投资分析与财务评价项目的总开发成本项目工程进度估算本项目的开发周期为年，共分四期建设，其中第期建设商业街，两年内施工完毕，在第三年开始销售第二期建设部分住宅，年内施工完毕，在第二年开始销售第三期建设商业街，两年内施工完毕，在第四年开始销售第四期建设剩余住宅，年内施工完毕，在第四年开始销售整个销售活动在第六年内完成。详见工程进度表表表。根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限。本项目的时间设定为年个计算期，各。

11、第四年开始还本付息，第六年还清，贷款利率确定年利率为。本项目合计支付利息万元，详见借款还本付息表表。项目的销售均价根据近期西区相同房地产项目的售价和居民购买力的预测，考虑开发总成本预期利润竞争对手销售价格和销售分险等因素，经比较计算得本项目商铺最低销售单价为连体商铺均价为元住宅均价为元。据预测等该项目开始销售时，商铺的现价定高于此价格。而住宅由于投入电梯和地热中央空调，造成投资成本增大，预测价格高出市场现行房价。项目的销售收入根据成本估算及计划的工程进度，整个销售过程按两个组团分四批进行，所有商铺和住宅均准予预售，预售从大规模的土建施工开始。确定商铺从建设经营期的第三年开始出售，可采用分期付款。最低价为元确定住宅从建设经营期的第二年开始出售，最低价为元预计建设经营期的第六年全部售出。。

12、机和发展前景，转而倾向于有完善的生活配套精致的园林绿化城市景观，优秀的物业管理，更重要的是他们也以能拥有知名楼盘的物业感到荣耀。只要产品设计具有品位，价格吸引，相信可以吸引定数量的买家。项目概念定位项目在新市区中心，又可利用的文化资源，在概念选择上，水的主题不可或缺，尽可能拉大与同区域竞争对手定位概念上的差距，强化浪漫而典雅项目形象。在项目规划设计上应大大突出文化休闲娱乐等主题。作为项目卖点。项目产品设计建议以二层商铺为主，形成高低错落别致，具有浓溢文化色彩的商业街。背后配有造型高贵的住宅群。公共建设部分以各具特色的文化雕塑加以点缀，突出近水而动近水而居的特点。应充分考虑西北干旱，缺少绿色这特点，尤其是地处沙漠边缘地带，风沙大。在规划设计时，应提高绿化率。门窗材料采用密封效果最好的中。

参考资料：

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[19]环境监察、监测楼工程项目投资立项计划书（第68页，发表于2022-06-24）

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