莒南供销商住小区项目投资立项计划书

农业资源优势明显，花生板栗茶叶大樱桃苹果桑蚕黄烟等特产闻名全国，是全国最大的花生加工贸易集散地，花生板栗肉类出口居全国各县区前列。

莒南县经济基础较好，发展后劲充足。

工业门类比较齐全，现已形成以轻工纺织化工机械建材食品工艺美术等产业为骨干的新型工业体系，福瑞味精宇达墙地砖绿润板栗食品玉皇花生油等名牌畅销国内外市场体系健全，全县各类市场达处，大型超市连锁经营物流配送等现代流通企业达多家，年交易额多亿元经济外向度不断提高，全县有自营进出口权的企业家，已形成花生加工工艺柳编石雕石刻纺织服装磨料磨具食品加工等六大出口创汇产业，出口产品达大系列多个品种，其中，花生制品出口占全国出口总量的，草柳编制品出口占全国出口总量的。

年，全县完成生产总值亿元，同比增长三次产业结构比为全社会固定资产投资亿元，同比增长地方财政收入亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入万元，增长农民人均纯收入元，增长。

莒南县投资环境优越，服务体系健全。

成立了行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行条龙全程服务。

深入开展了平安莒南诚信莒南文明莒南创建，在全社会大力倡导团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先的莒南精神，大力倡树人人代表莒南形象，事事关系投资环境和进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办的观念，营造了文明诚信安全公正开放的社会环境。

不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为省级开发区，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积平方公里，期开发平方公里，目前已有日本韩国新加坡港澳台和内地等个投资过亿元的项目入园开工建设。

规划开发的坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积平方公里，期开发平方公里。

为进步加强招商引资步伐，县委县政府制定出台了系列招商引资优惠政策。

在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予定比例的财政奖励返还。

对科技含量高投资规模大的工业项目可以事议企策。

在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政的贡献率给予定比例的奖励返还。

对来莒南投资市场开发房地产开发的项目，可以通过土地招标拍卖挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。

承办单位概况莒南县十字路供销合作社成立于年月，注册资金万元，总资产万元，现企业地址县城隆山路中段，是家从事百货五金交电日用杂品中小农具食品农机配件废旧物资畜产品农副产品批发零售购销等业务的集体所有制商业流通企业，原址位于县城镇中路，现企业主要经营场所是年由镇中路迁建的，主要经营场所迁出后，十字路供销合作社镇中路旧址改为商住用地。

公司现有职工人，大部分是多年从事供销工作的老职工。

由于经济体制的转型和历史的原因，供销系统职工住房十分紧张，原供销社旧址现有经营用房和职工住房大部分已年久失修经鉴定为危房。

针对职工多住房条件差的现状，十字路供销社计划对镇中路旧址进行改造，总的原则是在改善职工居住条件的同时改善经营基础设施功能，重新将经营网点进行布局，拓展市场空间，从而满足社会需求。

莒南供销商住小区将由莒南县国鑫房地产开发有限公司开发建设，项目建设将按照经济实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经济效益与社会效益。

莒南县国鑫房地产开发有限公司成立于年。

企业为房地产开发暂定资质。

公司注册资金万元，公司下设办公室财务科技术科安全科预算科材料科售楼处物业管理公司等职能部门。

开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。

项目提出的必要性居民小区建设是加快旧城改提升城市形象的需要为进步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城迹象。

房地产开发投资商品房竣工面积销售面积和二手房交易等指标均创新高。

主要表现在以下几个方面新建商品房供需两旺。

年全年新开工商品房建筑面积万平方米，比上年增加万平方米年开发商品房建筑面积约万平方米，超过年万平方米。

销售情况非常理想，空置率很低。

商品房价格情况。

年普通商品房价为元平方米左右，比年增长元平方米，同比增长年商品房均价为元平方米，比年增长元平方米，同比增长年商品房均价为元平方米，较上年同期增长左右。

商品房价格增长的主要影响因素。

社会经济总量的增加，居民收入水平的提高以及城市化发展是商品房价格上涨的最根本原因。

商品房价格上涨的幅度从前几年看，每年的涨幅都在保持元平方米之间，年以来由于建材价格上涨，土地购置成本增加等原因，使商品房价格年均涨幅达，购房成本三年增加元平方米左右。

商品房购买对象情况。

从近几年商品房销售对象的情况来看，县城居民购买率在左右乡镇居民购买率在左右，外地居民购买比例不到。

购房的目的主要以自住为主，投资及投机的情况很少。

商品房空置情况及原因。

近几年我县商品房空置率很低，仅为左右。

楼层位置差，面积较大是空置的主要原因。

空置的楼房般是顶层和楼两侧的位置。

据上述分析可以预测，今后几年县城商品房价格上涨虽会趋缓，但莒南县城住房供求关系不会松驰，发展趋势良好。

发展趋势分析目前，我国商品住宅已进入了个产业更新改造换代期。

换代型住宅在性能装备水平功能环境使用寿命等个方面都有明显的进步和提高。

年建设部实施的国家康居示范工程集中体现了住宅现代化的发展方向。

促进这时期到来的主要原因有以下几点国力增强，人民生活水平的提高，对住宅从量的需求逐步转向质的需求。

追求环境适宜质量好品味高的住宅已成大趋势。

住宅商品化市场的日趋成熟，需求档次已拉开，中高档次的住宅率先进入换代期，是换代住宅的主要消费对象。

住宅科技成果转化速度明显加快，使建造水平住宅成为可能，中国商品住宅的定位已开始瞄准国际水平。

建材的建筑装饰品供应充足，品种和类型的多样化有中力的支持了住宅的升级换代。

生态环保和可持续发展推动住宅建筑向更高层面发展。

城市化的加快旧城改造及现代化住宅需求的提高。

市场与产业化成为住宅换代的推进器，人们购买欲望理性增长，换代住宅更能引导消费者的生活方式，使生活更为舒适更具品味。

市场的稳定和持续发展，需求旺盛，不断将人们的消费理念更新，为住宅换代提供屯大前提。

房改结束后，个人购房已逐渐成为主流，住宅已由福利变成真正的商品，人们对这昂贵耐用的消费品需求不再停留在满足居住空间，而是提出了更多更新的要求。

竞争分析作为个人置业的微观行为，对于中上等收入的购房者来说，他们考虑的主要问题是产品的价格区域交通子女入学环境房型配套设施等综合要素。

根据实际需要，在这些要素之中有所取舍地选择个平衡点作为最终之选。

近几年，随着人们生活与消费理念的改善，对居住质量和品味的要求不断提高。

以及换代住宅的兴起，市场竞争在内容形式和手段等各方面都变得更加多样化。

莒南供销商住小区住宅价格采用需求导向结合开发成本定价方法，这种定价方法基于人们对莒南供销商住小区的区域位置规划水平与参照物业的比较，同时体现本住宅区的整体服务能和利用旧城改造的优惠政策。

从地域交通和环境角度分析，莒南供销商住小区所处区域公共配套设施齐全，购物交通医疗教育极为方便这将成为对购房者产生巨大吸引力的有利因素。

根据项目单位和开发商提出的策划和总的规划方案，拟建的供销商住小区是以中档住宅为主的小型商住区，其目前的定位主要是面向十字路镇供销社单位职工。

这在项目策划小区选址总体规划户型及房型设计环境设计配套公建设施规划及各成本造价等方面都有明显的指向。

第四章项目选址与建设条件项目选址本项目位于县城镇中路中段西侧，南邻民主路，东邻镇中路。

项目用地性质为二类居住用地，土地为规划现状土地。

项目建设规划由莒南县建筑设计院设计，并经莒南城建领导小组审议通过，符合县城总体规划。

主要建设条件场地现状该地块用地性质为居住用地，土地为规划现状土地。

场地地质状况良好，无断层及破碎带等地质构造，场地处于相对稳定地块内。

各岩层分布均匀，性质稳定，地质良好，适合建设住宅小区。

二工程地质地震情况根据中国地震烈度区划分布图和中国地震动参数区划图规定，经地震部门对周围建筑工程勘测，该项目距东西向板泉坊前断裂带约公里，相邸高庄断裂带约公里，第四系地层厚约米，基岩面起伏不大基岩构造不发育，地质条件较好，建筑应按基础浓烈度度进行抗震设防，以确保建筑工程质量和抗震要求。

三气象莒南位于山东省东南部，南邻江苏东靠日照，属暖温带季风区半湿润大陆性气候，四季分明，具体气象数据如下风向常年主导风向东北向冬季主导风向东北向夏季主导风向西南向风速最大风速冬季平均风速气温年平均气温极端最低气温相对湿度最冷月平均相对湿度最热月平均相对湿度全年平均相对湿度降水量年最大降水量日最大降水量时最大降水量最大积雪厚度最大冻土深度四交通通讯该项目区位于县城东北部，交通条件良好，进出方便。

项目区通讯条件优越，装备水平先进，已建成覆盖全县的空中地下地上数字传输网络，开通了国际互联网业务。

五原材料供应项目建设所需钢材木材水泥砖石灰等可由县内生产厂家和各批发市场供应。

其它装饰材料可就近选择批发市场供应。

六市政配套电莒南县电力供应充足，县城驻地有和变电站两处变电，小区紧邻变电站，配电设施齐备，完全满足项目用电。

水县城用水由县自来水公司供给，日供水能力为立方米，水量充足，可以保证用水需求。

供热本工程采暖热源设计由县力源热电厂热网供给。

第五章工程设计方案设计依据和技术标准中华人民共和国城市规划法城市居住区规划设计规范城市规划设计办法莒南县城市总体规划建筑抗震设计规范建筑防火设计规范民用建筑设计通则住宅设计规范国家相关技术规范规划方案规划指导思想坚持以人为本的设计原则，结合周边的现状和发展趋势，超前规划，使其成为适合现代人居住的高档文明的居住社区，成为莒南县城市住宅发展的个亮点，体现现代文明小区的内涵。

坚持可持续