西安市城中村综合改造项目投资立项计划书

城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门丰庆公园边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。

充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。

城西区域部分在售楼盘览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积规划情况户型面积价格范围元华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角亩万栋点式高层莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层，栋小高层万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层，栋多层百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋世纪锦绣大兴东路号亩万栋，多层，小高层，高层加州号沣渭新区世纪大道东段北侧亩栋，小高层，高层市场供应相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如土门商圈大兴西新区的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据年升幅较大，预计年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。

市场销售城西区域销售市场与供应市场样，市场销售状况年开始回暖，销售量体和销售价格均有约的增长，年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。

上半年城西区域商品房销售面积为平方米，较年同比回落，占到商品房总体销售面积的销售金额为万元，同比增长。

年第三季度城西区域商品房销售面积为平方米，较上期销售量下降，与去年同比下滑，占全市总销售面积的销售金额为万元，较上期下降，与年同比下降，占全市商品房销售额的。

二商品房房价初步调查相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之，城西区域年月份普通住宅在售均价为元。

年有较大上升，年上半年西安市平均房价上涨，随着全球经济的迅速回暖，预计年区域房价还将缓慢上升。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示年月份城西区域各物业房产在售价格依次为普通住宅类元，商服用房类元，写字楼元。

刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密三市场研究结论需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。

依据有关西安房地产市场需求调查报告，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下目前居住条件较差，置业目的集中属地需求特征明显，购房时间明确接受销售单价较低，承受能力有限高层住宅接受度较低，市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室厅室厅室厅开间其他户型年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成以下以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密户型结构以实用为主，消费特征明确家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般，置业能力有限三项目定位客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。

刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。

城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目城西区域有实力的投资行为国亨食品城以及方欣商圈人群外地创业者人群首次置业三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群。

二产品定位方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造个环境优雅刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密品味高尚精英型高尚住入万元安置房建设总投入万元高压线下埋投入万元合计万元毛地单位成本万元亩商品房开发用地净地单位成本万元亩商品房开发投资收益序号项目数量单位商品房开发总建筑面积万平方米商品房开发投资额万元商品房销售额万元项目整体投资收益状态序号项目数量单位项目整体投资额万元项目整体收入万元项目整体收益万元项目整体税前利润率刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密刘汉村城中村改造项目总成本测算表序号项目名称成本额万元楼面造价元平方米开发建设成本费用土地费用前期费建筑安装工程费建设监理费管理费不可预见费财务费用销售成本费用经营税金及附加总投资注土地费用为拆迁安置总费用开发用地土地出让金拆迁成本测算拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿万元，安置房建设万元含商业房补偿安置，高压线下埋费用万元，围墙砌扎费万元。

总拆迁成本约万元。

开发建设投资收益表项目整体开发建设投资总额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为。

项目投资建设损益表见附见。

开发收益测算表刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司本村地块商品房开发投资收益测算序号成本项目合计住宅部分商业部分备注项目基础数据用地面积可开发商品房建设面积万平方米二土地出让金契税总体规划容积率，评估值约万元亩三开发建设总成本万元报建办证费用元平方米设计综合费元平方米基础设施建设费元平米土建安装工程费元平米公共配套建设费元，供热水电设备电梯会所物管用房管理费用建设成本的营销费用销售收入的税费销售收入的财务费用建设成本的不可预见费建设成本的四总投入万元五预期收入万元，住宅可售面积万平方米，商业可售面积万平方米销售均价元平方米刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三融资方案本项目融资渠道为自有资金商业银行开发贷款销售回款自有资金约亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，期按开发商品房总量万计算，根据惯例元，则总计可申请开发贷款亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设个月个月可进行预售，即可实现资金流入。

因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。

四财务评价本项目总投资额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，投资回报率尚可。

因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。

六项目经济效益分析及评价现金流量分析本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为年，各项指标均表现出较好的收益能力。

二贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。

刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三长期收益本项目的长期收益包括两个方面是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益二是营业性公建的长期租金增值收益。

改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。

七社会效益评价区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。

大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及退二进三的产业结构调整促使区域实现两个转变。

即由城乡结合部逐渐转变为沣渭新区汉遗址保护区大兴新区的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级核心区。

二项目与所在地相互适应性分析项目所在地汉城路板块未来发展趋势沣渭新区汉遗址保护区大兴新区的实施，让城西的骨架增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投资置业的重要因素。

伴随着原有废旧工厂的拆迁改造周边居住状况进步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。

相互适应性刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司大兴西路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展的瓶颈。

而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。

大兴西路区域发展制约因素有以下几点是产业单是人流结构扁平化严重是区域基础设施不足城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。

未央区刘汉村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流商机智本资本，均有良好的促进作用，将持续强力推动区域的经济发展。

也与沣渭新区相呼应，结合大西安建设前景具有定的投资前潜力。

八风险分析不确定分析盈亏平衡分析本项目总投资额约万元，在住宅均价按元计算时，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，经过测算，可以看出销售价格是影响项目盈亏的关键因素。

二风险规避因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见因素众多，因此，需要在项目运营中科学计划，灵活操作，也需要对可能存在的投资风险加以规避。

经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测估计和假定的成分，从而使分析结果存在定的不确定性。

通货膨胀风险通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。

通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费等都超过预计。

宏观经济风险因宏观经济引起的房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评价的主要因素。

防范和降低风险措施项目风险管理的基本对策为风险控制风险自留和风险转移等三种。

这三种对策各自有不同的性质优点和局限性。

因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是种对策，而是几种对策的组合。

风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。

因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。

对于上述经济风险变更风险就可以采取控制的