深圳市中航物业管理有限公司程序文件质量体系文件

本区物业的支持性业务过程描述采购管理标识和可追溯性管理人员培训管理文件和记录的管理。

本区物业管理的质量评价和改进内部评价日常检查定期大检查内部质量审核外部检查业主客户评价国家政府检查评定质量改进。

物业管理方案的审批和发放。

物业管理项目小组完成物业管理方案的编制后，将提供相关部门进行必要的审查，并根据审查意见进行必要的修改定稿。

定稿的物业管理方案提交总经理进行审批。

经审批的物业管理方案由物业管理项目小组控制发放。

物业管理方案为公司受控文件，应在发放的文件上加盖红色受控标识，发放前有物业管理项目小组确定发放范围，发放时有接收人签字，发放的记录方式参考程序文件运作程序文件的控制。

物业管理方案的修改物业管理方案编制完毕后，由原物业管理项目小组形成的物业管理处进行实施。

在实施过程需修改时，由修改提出人员提出书面申请，交物业管理处主管批准后，由物业管理处进行修改。

修改后的物业管理方案应提交总经理批准。

修改后的物业管理方案按发放，并收回作废章节，统销毁，作废的原件加盖作废章后保存份。

记录物业管理方案目的按本程序的规定对物业实施验收，确保物业验收工作得到有效控制，以确保物业入伙工作顺利进行。

适用范围适用于公司所承接的每个物业的验收。

相关标准要素相关文件质量手册，验收职责机电工程部负责供电供水设备排水空调系统消防系统等机电设备的验收工作物业管理部负责验收绿化土建工程消防办协助机电部验收消防系统。

物业管理公司接到开发商物业竣工验收的通知报告后。

公司总经理负责任命由公司主管领导，各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。

验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。

验收小组负责对物业原设计图纸设计变更竣工图和设备出厂合格证书，设备和建材的试验报告书，各设备试运行记录等技术检验资料的验收。

验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号容量，按设计要求进行验收，对设备的安装数量安装位置及竣工图的验收。

验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统给排水系统土建工程装饰工程给排风系统消防系统防盗对讲系统电梯系统。

实施程序验收前的准备工作验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划。

按国家标准建筑安装工程质量检验评定标准验收。

验收小组编制验收计划标准，由开发商及承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。

验收小组按开发商提供的竣工图设备清单所有设施设备出厂合格证书设备调试运行记录试验报告等，在开发商组织下进行预验收。

验收的实施验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准计划设备清单进行预验收。

对实物的验收，主要验收的设备和主材料的规格型号制造厂，并清点数量安装位置等。

在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商。

由开发商督促施工单位进行整改。

对物业验收后的处理验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司总工程师。

验收小组对不合格的设备设施，写出书面报告，上呈总公司及监理公司，解决记录在交接记录中。

公司总经理代表验收物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。

验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。

办理正式物业验收移交手续，会同发展商施工单位管理公司签字生效，将全部档案资料存档。

验收过程中不合格的处理对在预验收中未达到要求的设备，整改落实实施后，验收小组进行检查验证并在整改报告中记录结果，整改合格后进行正式的验收。

对监理公司移交的竣工图，在交接记录中记录。

设备的实物验收，要做到符合如下几点设计图纸与设备的规格型号数量符合。

主要设备设施的安装位置与安装质量符合。

设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果记录在验收交接记录表中。

对物业的其它配套系统设施进行验收，验收结果记录在验收交接记录表中。

支持性文件和记录竣工资料记录物业验收交水设施管道且施工中需提供水源的工程施工时，施工装修单位在施工前应向机电工程部提出书面申请，申请包括施工及装修单位名称施工及装修地点内容和所需时间段施工日用水量由机电工程部审查后决定临时供水的接管处及配表大小。

机电工程部负责对临时供水设施进行检查后准允供水。

工程结束后，由施工装修单位向机电工程部提出申请，拆除临时供水设施管道，恢复至原状态。

由于施工或停水而浪费的水，由机电工程部负责计量和收费，其它临时供水的抄表计费工作由机电工程部通知经营部进行，并由财务收费。

水质保障机电工程部每年对中航苑小区北苑南苑栋，城东街栋所有水池水箱进行消毒清洗两次，并作记录。

沙河管理部每年对沙河南北工业区内所有水池水箱进行消毒清洗两次，并作记录。

机电工程部将清洗后的水池水箱储水取样送至福田区防疫站进行卫生化验，并及时领取化验结果。

沙河管理部将清洗后的水池水箱储水取样送至南山区防疫站进行卫生化验，并及时领取化验结果，并将水池清洗记录及化验结果上交机电工程部，由技术主管综合分析。

若化验合格，存档备案若不合格，则根据相应情况找出不合格原因，并加以处理，直至化验合格为止。

机电工程部随时接受配合相关卫生防疫部门的临时水质卫生抽检工作。

机电工程部沙河管理部所派水池水箱清洗人员应在此前作体检，以确保他们的身体健康状况良好。

用户水表抄表经营部在每月日抄商业用户水表。

物业管理部在每月日抄生活区住户水表，报经营部。

沙河管理部在每月日抄沙河南北工业区用户水表，报经营部。

水费计算与收款经营部负责统计各用户的水度数，计算出各用户的水费并打印出水费票据，将票据交财务部。

财务部根据票据收取水费，具体运作按物业管理费用的收取程序执行。

公司供水设备的日常和定期维护保养机电工程部负责公司所辖范围内整个供水系统的运行保养维修工作，但在些指定地点可以交由楼房管理处具体执行运行保养任务，机电工程部仍应负督促及指导的责任，分工如下沙河管理部负责沙河南沙河北工业区泵站及供水设施的运行保养。

航苑大厦管理处负责航苑大厦泵站及供水设施的运行保养。

公司供水设备的定期维护保养均由水工维修班执行，每年次，由机电工程部具体安排，做好定期维护保养记录。

质量记录用水申请表水泵站运行记录表停水记录表水质检验记录阀门操作票目的本程序明确了对本公司所属物业的保安服务实施控制的职责方法和要求，以确保业主在物业管辖区内的工作和生活有个安全舒适和文明的外部环境。

适用范围本程序适用于公司所辖物业的保安服务。

相关标准要素相关文件质量手册物业的消防管理地下停车场管理程序员工培训管理程序深圳经济特区社会治安综合治理条例职责公司经理部负责保安员的岗前岗后培训保安装备配置以及保安员的定编招聘辞退请假及考勤。

消防治安部负责对公司保安员进行统训练。

在各管理处主任的直接领导下，由保安队队长负责本辖区的治安巡逻和日常的治安管理及车辆管理。

实施程序培训及要求由消防治安部负责制定保安员年度培训计划，并报经理部统安排后实施。

每周二次常规训练，每次训练时间不少于分钟专业训练每年度累计训练不少于个工作日，按实际情况可分段进行。

训练实施项目按照保安员训练考核作业指导书的要求进行，并由保安队长或班组长作好保安培训记录。

每半年对全体保安员进行次考核，考核项目标准见保安员训练考核作业指导书，考核时间由消防治安部根据实际工作情况制定。

各物业管理处负责制订本辖区的保安员管理细则。

巡逻和日常治安管理，由物业管理部根据本部门的实际情况，实行定岗定位定巡视路线定巡视时间定器械配备，以及治安队伍的日常管理。

在各管理处主任的领导下，由保安队长按照保安管理制度负责组织实施，并做好实施记录。

事故隐患的处理发现事故隐患，由当值保安员根据现场情况及时处理，并在值班记录上注明隐患发现的时间地点现场情况及原因以及处理的时间经过和结果。

无论任何时间发现事故，都必须及时报告由辖区管理处主任到场处理，同时根据事故情节及时向物业管理部和消防治安部领导报告。

无论部门经理是否到场，在事故处理完毕后，辖区管理处必须写出专题报告交上级领导存档备案。

发生民事纠纷，由当值保安员按条处理，如本人无法处理，按条进行处理。

发生突发性事故时，当值保安员应及时采取措施，保护好事故现场，设法通知公司主管部门含大厦管理处物业管理部消防治安部的领导集团保卫处到场处理，并根据事故情况及时与辖区派出所公安消防局等取得联系，参照深圳经济特区社会治安综合治理条例执行。

有关记录来访登记表值班记录表保安培训记录小区出入登记表保安员专业技能训练考核记录表保安工作例会记录表保安服务工作抽查记录表目的本程序明确了对本公司目前所承接的物业管理项目的消防管理实施控制的职责方法和要求，以确保本公司辖区内的消防安全。

适用范围本程序适用于公司目前所承接的物业管理项目的消防管理。

相关标准要素相关文件质量手册物业管理方案的制订物业的验收程序物业的供电管理物业的供水管理员工培训管理程序物业装修管理政府颁布的有关消防安全管理法规职责公司物业管理部和沙河物业管理部负责对租赁户住户进行日常消防值班消防设施外观体及数量检查，以及每月的水喷淋放水排气检查。

公司机电工程部负责消防水系统的技术运作及水系统消防设施的检修保养服务。

公司消防治安部负责所属物业的消防监督内外协调保安员消防专业技能训练以及消防报警系统的检修保养。

公司经营部负责向需装修的租赁户住户提供公