1、吃螃蟹者在价格定位上仍然存在作定风险定价过低投资回收期将会延长定价过高入住率将难以得到保证投资回报同样会受到影响季节风险由于该项目处于镇江市旅游风景区消费季节性较强消费淡旺季较为明显所以在淡季入住率餐饮入座率将难以得到保障会对项目收益带来不确定因素交通风险该项目所在地虽紧邻主城区但由于地处乡村上道路条件差只有条路通公交车另外该项目到主公路还有几百米小公路不通公交车只有轮车所以无论是到老年公寓来老年人及其家属还是到来度假开会和其他商务活动客人都将带来极大不便从而影响该项目经营多元化风险该项目最大特点就是开发老年产业但这同样也是该项目风险该项目能否吸引各民间协会来办公开展活动能否吸引老年产品生产企业和销售商来展销产品能否吸引镇江市甲医院来开分支机构能否开发老年创意产业等都还有很多不确。
2、比例高达以上入住该养老公寓老年人大多参加了各种民间协会而据协会负责人称目前各协会积极分子往往是退休后老年人所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构方面方便入住养老公寓老年人参加协会活动另方面也可以为各种民间协会提供活动场所会议中心建议该项目设置能容纳人大型会议厅间设置中小型会议室间大型会议厅交通集散方便有空间宽敞前厅服务走廊和配套服务贮藏用房及卫生间设置现场视音频传播系统多媒体演讲系统等先进设备设施为单位和个人举办各种会议培训聚会等提供全方位服务商业中心据调查目前重庆市养老服务机构大多建在风景区远离商业区商业配套设施缺乏而目前重庆市养老服务机构大多为民办规模小不可能投建商业配套设施造成入住养老公寓老年人购物和商业活动极不方便建议该项目设置商业中心建设包括超市商场精品商店银行保险邮。
3、合理范围内第章项目风险分析及规避建议项目风险分析观念风险中国是个家庭观念非常强民族养儿防老传统观念根深蒂固到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受据调查还有以上人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人另外还有子女怕父母入住老年公寓生活不习惯而不愿将父母送到老年公寓所以要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要个漫长过程因此本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式认可程度及时间长短价格风险目前镇江市人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距人们对老年公寓价格水平接受度不高据调查镇江市老年人及其子女对入住老年公寓能接受价格在元月以内占当然这也是因为镇江市目前还没有高档老年公寓人们更多是根据现有老年公寓来评价缘故但该项目作为镇江市第个。
4、地可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员餐饮中心老年人食堂为入住养老公寓老年人提供餐饮服务商务餐厅建议该项目按照商务酒店标准设置宴会厅中小型中餐厅风味餐厅咖啡厅兼西餐厅等以满足办公会议接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请需要康乐中心建议该项目室外设置羽毛球球场门球场钓鱼池苗圃预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施室内设置阅览室放映厅书画室网吧棋牌室健身房乒乓球室台球房卡拉室等以满足老年人学习娱乐健身需要养生中心建议该项目设置养生中心包括美容美发足疗按摩香薰桑拿汗蒸能量房等办公和会议中心协会办公区建议该项目设置协会办公区邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构组织入住养老公寓老年人参加协会活动据调查目前重庆市岁以上老年人以上参加了各种民间协会而高老年人群该。
5、福利人元月月万元管理费用万元按营业收入计算万元万元包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维修费用财务费用市场推广费用及不可预见费用等水电气费用万元按营业收入计算万元万元营业费用合计万元营业成本万元餐饮成本万元老年餐饮万元按老年公寓营业收入计算万元万元养生成本万元按养生营业收入计算万元万元营业成本合计万元营业税金及附加万元营业税万元万元万元城建税万元万元万元教育费附加税万元万元万元营业税金及附加合计万元注未计算所得税民营养老机构可以争取政府减免年均营业支出万元年均营业纯利润营业收入营业支出万元项目投资回收期期项目投资约万元年均纯利润约万元投资回收期万元万元年年预计期项目投资年收回成本该项目期投资预计在年内能收回成本所以投资回报周期。
6、定因素使项目通过多元化产业发展来分散投资风险设想存在不确定性风险规避建议老年公寓市场需求很大拥有很好社会效益和定经济效益是个充满商机和可行度较高项目但为了提高本项目抗风险能力化不利为有利因素将风险值降低到最低程度特提出如下建议要找准目标消费群重点瞄准高老年人群认真分析他们需求为他们量身定做他们所需要服务吸引他们入住要重点打造项目老有所为养老模式要在镇江市独树帜为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值真正做到老有所为平台要打好项目合资背景这张牌强调该项目老年公寓先进经营理念和管理模式采用国际化管理水平和服务标准具有国际先进水平现代化高档老年公寓优势要依托老年公寓这个平台围绕老年产业实现多元化发展如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等通过多元化产业发展来分散投资风险。
7、局等商业配套设施方面为该老年公寓老年人提供商业服务另方面也可以为周边养老服务机构和居民提供商业服务寓区环境建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚水资源构筑滨水景观和沿湖绿化带同时在学院原有自然景观基础上通过广场绿化庭院景观园艺小品打造景致独特环境优美寓区景观突出绿意生态健康别致特色如果可能把下天池水系引入寓区内让潺潺溪流贯穿建筑聚落营造小桥流水人家生动意境环境规划包括以下内容沿湖绿化滨水景观休闲广场广场绿化庭院景观园艺小品林荫小道运动场建设周期该项目分为期建设期工程容量达到人投资达到万元房间配套设施按人均元测算人需要资金万元水电气网络电信电视等基础设施测算万元规划立项征地和报建手续费用测算万元建设周期年年月至年月期间完成第章投资估算及资金筹措投资估算期投资估算土地费用约万元新征土地亩。
8、而进步推动当地老年产业快速发展具有相当社会效应本项目是由镇江碧云梅花鹿养殖基地有限公司投资建造是镇江市第所养老公寓建造该老年公寓可以引进世界先进养老公寓经营理念和管理经验对于提高镇江市养老公寓经营管理水平与世界接轨带动镇江市老龄事业和养老产业发展都具有非常重要意义本项目如果正常经营每年向国家直接上缴各类税金达几百万元此外老年公寓还能提供人多左右劳动就业岗位在就业压力趋紧政府压力逐渐加大今天这无疑是对政府巨大支持和帮助该项目建成后将打造高级护理中心方面作为镇江市其他养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地为镇江市培养高级护理人才作贡献老年公寓建造是个投资大短期经济效益差且投资回报期长浩大工程因此作为投资方来说考虑如何有效地规避投资风险减轻投资压力增加获利渠道是非常重要同时也是。
9、地费用亩万元万元土建工程费用约万元房屋配套设施建设费用约万元按个床位每个床位平均投入万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元总投资估算资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第章投资效益预测投资效益预测年均营业收入客房收入万元张床位按平均每张床位元月含餐饮入住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元月月约万元护理收入万元按入住老年人需要护理每人护理费每月元计算张床位元月月约万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入万元按人每天每人消费元入座率计算人元人天约万元商场收入万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约养生收入万元按每天有人进行养生即人每人元计算元人人天约万元会议室收入万元按每天元利用率计算元天天约万元护理实训支出营业费用万元工资及福利费用万元工作人员按比例配备平均工资元月含。
10、低项目风险第章结论通过以上各项研究分析及测算结果表明无论是养老服务机构市场发展需要建设条件以及工程技术可行性还是从该项目日后经营效益和投资风险等方面来看建造镇江碧云老年公寓项目都是比较有利预计经营效益较好是值得建造目前镇江市养老服务机构大约有缺口而且随着老年人口急速增加和老年人入驻养老服务机构愿望增加养老服务机构市场缺口将非常大碧云老年公寓建成后每年可解决位老年人入住养老服务机构有效缓解镇江市养老服务机构欠缺矛盾为政府分忧本项目建成后将填补镇江市高档老年公寓空白解决镇江市没有高档老年公寓难题为高高文凭高职称高收入老年人群搭建了个发挥余热实现自我价值真正做到老有所为平台开创了让老年人老有所为养老服务机构模式这样既能快速地提升镇江市城市档次与品位同时又能有力地促进镇江老年公寓结构调整。
11、必须镇江作为全国城乡统筹实验区政府部门高度重视有宽松政策环境和政府部门大力支持也是增强开发商信心有利因素综上所述我们结论是建造碧云老年公寓具有显著社会效益和较好经济效益因此这是个建造可行性很强项目第章项目建设方案根据对项目定位结合开发设想提出项目建设方案以期为项目开发分析提供依据项目定位主题定位现代老年产业最先进经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合让老年人老有所为创造老年人生活新方式现代化高档老年公寓该定位包含层意思该项目为老年公寓先进经营理念和管理模式采用国际化管理水平和服务标准具有国际先进水平现代化高档老年公寓结合中国老年人生活习惯创造适合中国老年人生活方式为老年人提供全方位服务高档老年公寓为高老年人群搭建个发挥余热实现自我价值老有所为为社会再作贡献平台以老年公寓为依托。
12、把该项目打造成为歌乐山养老产业园中心是建议引入镇江市甲医院为整个上党养老产业园所有养老服务机构和居民提供医疗服务是打造高级护理中心为镇江市其他养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地从而提高本项目地位吸引更多老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式如收取押金意外保证金长租和短租相结合等方式提前回笼部分资金减少资金占用压力减少财务费用降低投资风险本项目每年上缴各类税金高达几百多万元政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关税收支持政策可以争取政府减免部分税收从而减少投资风险要加强项目营销策划从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性营销方案加强老年公寓营销推广和宣传扩大老年公寓影响让更多老年人及其子女认识认知并认可老年公寓从而扩大入住人群提高入住率降。
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镇江碧云老年公寓项目投资立项计划书
