1、村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿的原则。随着北京市温榆河绿色生态走廊工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点中国正式加入对本地区的影响据悉，全球强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销。因此会促进北京市场的进步发展。港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，大批港澳台地区商界人士旅外。

2、营管理方式经营设想该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。该项目建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统经营管理。将以现代化的设施完善的服务，使其成为国内具有流管理水平的企业。第九章投资估算成本构成宗地占地亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成土地费用宗地因历史原因，需投入补偿清算费用万元土地方拆迁等补偿费用万亩万元小城镇建设费用万亩万元农民与乡镇补偿费用元万元其中包含已付土地方费用万元总计投入土地成本万元土地出让金其它投入二项目设计方案以容积率做中高档项目预计万销售按元计亿元方案以容积率做中低档项目预计万销售按元计亿元方案以容积率做多层带电梯计万销售按元计亿元三成本测算以收入最低的方案设计项目总额万元标准土地费用土地出让金见。

3、水系之的温榆河的东北部，沿温榆河流域项目具有较高的市场知名度。便利的交通地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路公里。独特的生态旅游环境北京市以将温榆河绿色生态走廊规划为自然生态的保护和培育区生态建设示范区及生态教育基地。五项目价格优势本项目周围项目市场价格大致在元平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便舒适优美清静安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。六该项目经营策划项目定位项目定位依据政府实施建设温榆河绿色生态走廊工程北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法关于加快本市绿化隔离地区旧。

4、先选择低噪声的设备。汽车废气因车辆进出停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。第七章项目建设周期与日程安排建设方式该项目建设按照北京市有关建设工程招标投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设监理单位进行监理，确保施工质量为优良。二建设进度安排该项目总建筑面积约为万平方米，预计建设周期为年，即从年到年为建设期，项目建设实施进度为年月之前完成前期准备工作。主要包括协议签订搬迁规划设计施工图设计七通平工程招投标等。年月至年月为施工工期，竣工验收。第八章经。

5、员北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官跨国集团的外籍中高级雇员对北京市场的需求在不断增加。尤其美国欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型充分引入智能化概念。综合布结入户，预电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。分户供冷暖，便于自主控制温度。高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。配套服务设施齐全，特设会员俱乐部康体设施游泳池桑拿健身房壁球室台球室练功房等。咖啡厅餐厅。美容美发阅览室小型诊所超市洗衣房商务中心邮局等。物业管理聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如送餐聘保姆接送孩子特快专递等等。四项目优势分析绝佳地理位置本项目位于北京五。

6、归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的。国内金融业业高级经理人文体名人律师等高知人才这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式。私营企业业主随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档的购买者。定位设计构思的原点缔造真豪宅，展现高尚生活的家居。真豪宅理念不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每个细节上突显出名家风范。本可研所应体现的价值任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所。

7、上表述以元计建安费用按建安平米造价元勘测费设计费可研方案咨询执照费规划方案咨询基础设施临时水电路元监理费质量监督费标底招标费绿化建设费公共配套费市政公用设施费不可预见费合计固定成本合计万元经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本万元以方案设计因费用计算以建安费比率计，故分类为项目总额万元标准土地费用土地出让金建安费用建安单平米元其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安合计经营成本项目总额万元标准销售费用管理费用财务费用销售额固定成本合计毛利销售额固定成本经营成本亿元以方案计项目总额万元标准土地费用土地出让金以建安平米元计建安费用元计其它综合建安费基础设施费公共配套市政设施费元元元不可预见费建安小计销售费用管理。

8、，每户强电按空调电器照明三路分线弱电每个房间将电话电视电脑三线均安装到位。铺设光缆，建立社区局域网。家庭安全系统每户设置可视对讲紧急求助按钮煤气泄露监视探头。公共安全系统社区及大楼周界防范系统小区道路楼宇大堂的公共保安监视系统公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。卫生电线电视接收系统。智能化物业管理三表远程计量，停车门禁的卡系统。采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括咖啡厅酒吧健身房泳池医疗室美容美发室家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。建设最现代化的都市高级。总之，塑造卖点的观点是在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计品牌品质，名家管理的形象。这样。

9、用财务费用销售额固定成本合计毛利第十章项目经营策划调查区域项目综合评述本区域内在售项目主要分布在八达岭高速公路立汤路京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发项目将具有巨大的经济价值。从现有项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有定的潜力。二市场需求分析中国正式加入以后，世界强企业有近家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为市场的潜在客户群体北京奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅，已逐渐成为中高收入家庭的住宅消费品。目前市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次外籍购买群体外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇。

10、技术新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。增加项目的附加值如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。社区室外环境由境外设计公司设计。建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。使用高品质的建筑材料及设备包括卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒摩恩等。厨房采用进口成套橱柜灶具，例如德高丽。外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。小型集中中央空调，实现小时热水制冷采暖。综合布。

11、才能达到促进预售效果的目的。第十章效益评价经济效益评价评价方法说明该项目的经济效益评价是在通过对本市东北部的主要项目的销售状况进行了调查，并参照了与该项目类似的经营单位经济效益的基础上做出的。该项目建设内容主要为单体和联体，建成后全部销售，并由物业管理公司统经营管理，配套设施自营。效益评估贷币本位币为人民币。该项目销售收入预算该项目可销售面积。万平方米，按元平方米，销售收入总额为万元。该项目总成本该项目的总成本，主要包括两部分固定成本主要是地价款前期工程费建安工程费综合费税间接开发费不可预见费等合计万元人民币。经营成本主要包括管理费用财务费用销售费用贷款利息人员工资经营费用水电燃料费等为万元。本项目利润利润利润销售收入总成本万元万元万元万元。二社会效益评价该项目的开发建设，不仅有经。

12、基本的含义，而是包含更为广义上的意义实际价值和心理价值。本项目的卖点卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊单体和联体相结合，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到物有所值才是销售的根本动力。好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。竞争对策对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新。

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