（项目申请）生米大桥物流园区项目立项策划书（底稿）

以及根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前南昌市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目建设单位投资参照标准如下园区物流设施◎土地价格约为万元亩，其园区土地成本为万元人民币◎仓库及堆场按照生米大桥物流园区初步格局规划，仓库建成层架空式储藏室内空间，总占地约为平方米，仓库总建筑面积为平方米而堆场规划占地约平方米，其总建筑面积为平方米。

在南昌市仓库平均造价元平方米，堆场平均造价元平方米故仓库建筑成本投资约万元，堆场建筑成本投资约万元，合计万元。

◎商业店铺占地面积为平方米，是沿街道两边商业店铺建筑物平均层，进深平均约米开间平均约米，其总建筑面积万平方米。

内设中西式餐饮娱乐健身购物等场所。

根据南昌市商业店铺建筑综合造价元平方米，故其商业投资约万元人民币。

上述建设中，己包含园区道路辅助设施如修理消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备配送车辆分拣设备专用货架及冷藏设备等购置费用。

园区主通道按照生米大桥物流园区道路规划，其园区主通道规划为宽米，长米共平米园区主通道，而主通道平均造价元平方米故其投资约为万元。

物流信息系统根据目前国内信息系统建设和南昌市具体条件，预计信息系统总投入为万元。

根据上述标准，总成本投入预为万元。

项目预计总投资额及投资计划项目土地成本为万元人民币园区物流设施基础工程建设总投资万元人民币，其次加上信息系统总投入为万元，合计项目投资总额万元。

项目分二期开发建设，周期时间为二年，期工程预计投资约万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为万元。

第七章融资方案项目融资主体项目融资组织形式为项目法人融资形式。

项目融资主体为南昌博成实业发展有限公司。

是家私营企业，法定代表人为，注册资本万元，公司地址室。

项目资金来源项目自有资金筹措项目自有资金筹措为万元。

项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决项目法人资本金，南昌博成实业发展有限公司为开发本项目项目债务资金筹措项目建设投入资金除项目自有资金外。

债务资金为万元，主要通过向银行申请中长期开发贷款形式解决。

银行贷款在建设期内利息按每年实际发生额分期支付，在项目租赁回款到位后偿还本金。

偿还贷款资金来源主要是项目可用于还本开发投资利润。

融资方案分析资金来源可靠性分析本项目融资方案中属于项目法人自筹资金份额较高，万元资本金达到项目总投资额，根据法人南昌博成实业发展有限公司现有实力，自筹资本金能力可以得到保证。

虽然，目前宏观政策环境导致银行对房地产开发商贷款控制较严，基于本项目很好市场前景，丰厚投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款切条件，争取到万元左右银行开发贷款是完全有可能。

融资结构分析在项目投入总资金中，自有资金部分占债务资金部分占对于个房地产地产开发项目来说，融资结构基本算合理，债务资金利息负担不重。

融资成本分析对于以上融资结构，基于自有资金和银行开发贷款占去绝大部分比例情况，虽然如今银行加息，贷款利息水平有所增加，中长期贷款利率，但总来看，不管是债务性固定回报率融资，还是权益性融资，都将面临较大融资成本支出，银行开发贷款成本相比之下还是处于个较低水平，在这种情况下，此融资方案成本算较低水平。

第八章财务分析编制说明本报告财务预测是通过充分借鉴广东浙江江苏等地关于物流园内出租市场规律及收入项目基础上，做个以下科学合理财务预算，以及结合工业园投资规模估算，本项目收入来源主要是商业店铺销售收入设施租赁收入两大部分，根据南昌市目前仓库租金水平，生米大桥物流园区仓库堆场等设施租金标准暂定为元月其园区设施平均出租率为。

故园区建成后仓库堆场等设施年租赁收入约万元。

商业店铺销售收入预计为万元。

南昌物流网年营业收入预计为万元。

◎成本分析根据本次研究中制定营运方案，将由南昌博成实业发展有限公司具体执行建设方案，公司编制在人以内，行政预算开支按人均万元计包括人员工资和日常行政开支，总计万元。

此外，由于该公司担负着物流园区信息系统南昌物流网日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本万元。

经营收入预测根据预测，项目预计总资产投资万元人民币，而园区商业店铺销售收入约万元仓库堆场等设施年租赁收入约万元南昌物流网年营业收入预计为万元。

利润预测项目金额万元销售收入年折旧设施租赁收入信息平台收入主营利润所得税按预测净利润财务评估根据上述财务预测结果显示，项目建成后，将每年实现万元人民营业收入。

每年创税额将超过万元所得税按测算。

项目投资回报率，项目建成后，年左右就会收回投资。

财务分析结论项目建成后，年营业额达万元，每年创税额万元，年投资回报率，项目投资回收期约为年。

项目财务指标较优，财务上是可行。

第九章报告总结生米大桥物流园区项目建设在时空条件和市场经济政治社会环境选择中，可谓尽善尽美，且经济效益和社会效益分析和预测是实事求是，尤其是项目建成后对带动和促进地区经济发展预测分析是客观。

生米大桥物流园区以中部崛起制造业基地南昌物流基地大市场为背景，以物流服务与全国江西及南昌现代化电子物流发展为主线，力图突破以简单运输粗糙服务等为主题现有企业物流模式，开拓条电子化信息化物流市场化发展新线路，富有创造性，符合中国物流产业发展方向发展新趋势，因而是完全可行。

本项进我省现代物流业发展意见赣府厅发号。

南昌市人民政府近日出台关于把南昌建设成区域现代物流中心城市若干意见洪府发号。

打造中部地区商贸物流航母，志在必得。

生米大桥物流园区适应了这时代潮流需要。

她将向全国甚至世界各民族各地区市场信息产品交易产业展示区域合作信息交流物资储备经济论坛等张开欢迎双臂，同时也将把伟大而光荣江西传统精神，井冈山精神八精神和现代经济产业方向推向全中国全世界。

这里将不断奏响我国乃至世界各国各民族各区域交流和合作交融主旋律。

南昌市物流业发展区域分析南昌，江西省省会，全国个特大城市之。

地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯个与长江三角洲珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻省会城市，承东启西，纵贯南北。

市郊向塘有股道全国第二大货运编组站，京九浙赣皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯省会城市，是我国铁路交通个重要枢纽，同时也是三条国道交汇处。

现已开通昌九和梨温高速公路，赣粤高速纵贯南北。

从南昌驱车安徽湖北湖南浙江等周边省省会距离全部在小时左右，形成了个以南昌为中心小时经济圈。

水路可通赣江抚河锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。

水路运输最大内河装载能力为吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，远洋运载能力为吨。

民航已开辟了直达北京上海广州深圳香港福州厦门西安昆明珠海海口等多个城市航线。

快速航空运输服务为南昌物流企业开拓国内国际市场提供了极大便利。

从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移理想地区。

因交通便利，南昌历来是南方重要商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部中转枢纽。

大型商业蓬勃发展，形成了城内大商场，城郊大市场，城外大物流格局。

对接长珠闽，融入全球化。

打开地图册，南昌地理位置具备无可比拟优越性。

承东启西，优越去位环境较完备基础设施，是三洲产业梯度转移必经中间地带。

从区位和城市规模来看，南昌市具有发展大物流有利条件及地位。

生米大桥物流园区以立足江西南昌，面向繁荣三个三角洲为依托，具有得天独厚地理优势，同时全国甚至走向国外具有各种强大辐射能量，这种能量将极有利于生米大桥物流园区进军国内知名颇具影响挺进国际融入全球物流大市场。

生米大桥物流园区建设用地，经南昌市政府批准，于年缴清全部地价款，取得了年土地开发使用权，并已计划投入万开发费用。

日前，国际等级水平生米大桥已通车昌南大道昌湾大道学府大道望城大道等已形成工业园区经济带工业走廊撤消新建郊桥等收费站昌西南站正式投入使用组团经济升温，城郊城外物流商贸服务产业迫在眉睫。

该项目地块已具备了全面开发建设充分条件。

生米大桥物流园区板块分析朝阳洲，南昌老城区，小蓝工业园日新月异，昌南大道昌湾公路等脉相承，南昌县东新，以及为拟建城西工业园区提供工业品及原材料服务。

小蓝以现有物流企业设施为主体，依托青云谱货运站江铃生产厂和周边物流企业，建设成为走边专业批发市场和居民消费提供综合配送服务物流中心。

昌南依托公路外环，依托华东工业博览城深圳农产品批发大市场，占地平方公里现代物流中心。

乐化组团银三角周边昌西南生米大桥南昌市年物流量统计表年份总人口万比上年增长其中不完全统计境内境外上述统计资料表明，南昌发展物流，是实现中部地区崛起项战略，大力发展物流业，既是大势所趋，更是市场规律所向。

是制造业基地建设必然要求，也是实现经济社会跨越式发展必然要求，南昌市物流指数逐年上升趋势。

现有统计数字反映了物流业发展道路是正确，是符合江西南昌市场，也是符合江西南昌战略位置。

资源决定市场。

切都是市场在说话，南昌具备发展物流业良好内外部条件，但南昌在今后数年内必须抓住时机争为人先，建设规模更大更加集中，更具特色物流产业聚集基地中心项目，才能在国内和国际物流市场上赢得更多得分。

生米大桥物流园区就是这样项目。

只要项目好，市场定大。

生米大桥物流园区项目建成后，与亩物流基地互动，将会有更好发展春天。

目前，南昌市物流量总金额在亿元亿元之间月，预计到年，南昌将成为中部地区现代物流业重要枢纽城市。

统计资料显示南昌市利用对接长珠闽连接港澳台区位优势，物流量逐月上升。

作为万商西进桥头堡，南昌正在完美运用这杠杆，抢占优越发展先机。

年月日，浙赣电气化铁路技改工程正式竣工，标志着牵引力增加倍，它投入使用将使货物列车牵引定数提高到吨，比以前高出吨，每年可增加货物周转量亿吨公里。

年南昌市货物周转量及港口货物吞吐量指标单位绝对数比上年增长货物周转量亿吨公里铁路亿吨公里公路亿吨公里水运亿吨公里民航亿吨公里数据来源南昌市统计局年南昌市情第三章需求分析南昌市现代物流发展条件分析经济发展条件经济发展是物流需求产生源泉，其发展规模在定条件下反映了物流需求规模。

同时，在经济发展过程中形成专业化分工与协作以及经济布局空间差异是大量原材料产成品信息资