某房地产开发项目项目可行性研究报告

据初步测算，本项目税后利润为万元。

项目盈利能力较好，在建设资金落实并实现预期建设和销售的情况下，经财务评价是可行的。

本项目的实施地点处于园大街西侧，钢铁路以北，道路通畅环境优美。

周边已经兴建的和规划中的学校医院商业等配套设施齐全，是理想的大型住宅区建设区域。

总平面布局合理新颖有创意。

总图布置符合城市总体规划的要求，项目建设的外部条件和技术方案是可行的。

主要经济技术指标建筑面积平米建筑容积率建筑密度绿化率项目总投资亿元。

已投入资金万元，需投入资金万元。

其资金来源自筹资金万元银行贷款万元其余为预售房款。

销售收入万元营业利润万元所得税万元税后利润万元二现阶段销售分析隶属市区，位于市西部，与常州武进市接壤，离市区公里，新长铁路在镇东穿过，是全国著名的淡水珍珠养殖地和水蜜桃盛产地，全镇总面积平方公里，耕地亩，现辖有个行政村个居委，年年末全镇总人口为人，其中常住人口人，流动人口人，通勤人口人主要是中学的教师与学生。

是较早开始农村工业化进程的乡镇，全镇现有机械冶金建材纺织化工轻工电子七个门类，其中尤以拉链及轿车附件生产企业为龙头，产品经销全国和世界各地。

根据的城镇规划，现镇北已建成的第工业园区占地亩，引入家，已有家企业进驻园区正式运行。

第二工业园区总体规划面积亩，园内路电水邮电等基础设施建设已全面完成。

另由区政府批准的规划面积为亩的表面技术处理中心工业园也已建成。

在年已完成主干道园大街与新国道的连通，以及公里洛杨路延伸段和与之相连的公里枫杨路建设，并将在年完成与盛岸西路连接的府前路公里位于工业园区内的园中路园区段公里洛胡路建设，并开始启动国道商贸市场建设。

经济社会平衡发展，社会公用设施和工业设施投资基础配套完善，现已拥有万吨级太湖水增压站万吨级综合污水处理厂，总投资达万元，日处理污水万吨千伏的变电所两座万门程控电话宽带信息传输网保障乡镇信息生活的现代化。

同时，镇上医疗卫生及社会福利机构齐全，省锡山高级中学师资雄厚，地方全日制小学幼儿园分别通过了省实验学校验收。

镇内文化娱乐活动也有优雅去处，由公司建设的平米杨墅园广场成为的最大休闲广场。

当地的房地产市场，在年由公司开发建设的住宅小区的进入，如今已经得到巨大发展，目前镇中心房价已达到均价元平米以上。

而由公司开发建设的住宅小区，以其优越的地理位置及完善的配套管理，现领跑整个房地产市场。

住宅小区位于镇中心道路园大街西侧，娱乐城北面，靠近省锡山高级中学，地理位置优越，城市配套齐全，交通便利。

小区总占地面积平米，总建筑面积平米，规划布局合理，户型设计超前，配套设施齐全。

主要消费对象为的私营业主政府机关工业园区内员工省锡中的教职员工因建设工业园区而拆迁需安置的行政村村民以及及周边地区的购房客户。

目前利好消息不断由于工业区的投入发展，目前北区的洪湖村东安庄村镇北村兰溪村四个村将于年月前拆迁完成，故拆迁村民的具有巨大购房潜力洛社重点开放园区的总体规划市政公共设施的规划公司丰富的开发经验及资金实力房地产市场的回暖。

三现有楼盘的布置情况目前还无有规模小区。

城市建设落后。

四消费对象分析本次开发的位于中心，处于园大街西侧，依据消费层次和目的的差异，消费对象主要集中为现在或者将来在或经济开发区工作的高级管理人员对生活质量要求较高的成功人士，包括国营集体企业和民营企业职业经理人和企业主经济开发区的高级公务员。

重视后代教育，受名校省锡中学中心小学中心幼儿园影响，希望小孩就近读书的高收入人士。

说明随着住房制度的改革，货币分房已成为现实。

政府公务员以及收入较为稳定的企事业单位职工，均需向社会购买住宅。

本次开发的位置优越设计新颖价格合理销售措施灵活，将会成为这批消费对象的首要选择。

随着民营经济的发展，私营业主的实力和队伍不断壮大，个人消费理念逐步改变，对个人住房质量要求不断提高。

本次项目针对这类消费群体的特点，规划中也设计了些高档次低密度环境指标好的大面积洋房和别墅，吸引其进入小区进行安家置业。

五竞争能力分析在目前的房地产业还未成熟的情况下，凭借我公司的开发经验及技术力量在本项目来看，竞争优势还是比较明显。

区域优势。

项目地处镇中心，镇中心广场省锡中近在咫尺，代表着的发展方向及高式，形成两心两轴带十六组团的总体布局结构。

两心为东西两片区的社区中心两轴为南北的硬质景观轴和东西向社区内部的软质景观轴。

中心区为别墅区，分为两大板块，通过中心绿地的连接和带状绿地的渗透，形成舒适宜人的居住环境。

花园洋房及多层区，临近中心绿地地块设置花园洋房，独特的建筑造型丰富的立体绿化开敞的空间环境与中心绿地形成中央泛景观区域。

围绕中央泛景观区域设置多层住宅组团。

二系统设计绿地景观系统公共绿地呈网状分布，与步行系统结合，提高绿地的使用率和感知性，真正做到家在绿树掩映中。

道路交通系统出入口社区主出入口位于钢铁路，面向规划路设置次出入口。

车行东片区采用主干路加组团环路的组织方式，做到各组团互不干扰，保证了别墅区的安全与安静。

西片区采用主干环路加外围支路的组织方式，即方便了整体交通，同时各组团又相对。

人行采用主轴发散的方式，围绕中心绿地及带状绿地设置社区步行系统。

停车别墅区及花园洋房区采用停车入户或建筑底层停车的停车方式，车位按设置多层住宅区机动车停车近期采用地面停车，停车位沿组团外围布置，车位按考虑。

公建配套系统原则合理安排公建配套设施，方便居民日常生活。

将规模大吸引人流多的公共建筑沿园大街布置，对规模小的基层服务设施分散布置于社区内部。

营业性公建可以结合当地商业网点统考虑，非营业性公建结合中心绿地和步行系统设置。

沿园大街设置商铺，成为城市片区配套的部分。

沿中央绿化带设置会所，会所内设置班幼儿园，方便居民使用。

会所南侧设有露天游泳池，丰富居民的生活。

八物业管理随着人民生活水平的不断提高，对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。

良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。

同时，良好的物业管理还将成为房屋的销售起着积极的促进作用。

房地产有限公司向高度关注重视物业管理在地产开发中的巨大作用。

公司全资下属企业物业管理有限公司，在成立之初就巨资聘请深圳名牌物业管理企业天安物业作全程顾问，高起点高标准建设，在地区已经有相当的知名度和美誉度，是近年物管行业的支新锐力量。

该物管企业在目前管理的别墅区及第个国家安居工程小区太湖花园的管理服务已成为地区的行业样板。

现初步计划本项目建成后，聘请物业作为物业管理顾问。

管理服务水平将力争更加有所提高，力创市地区的物管示范样板住宅区。

区域内全部采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能化措施，从而保障居民正常的生活秩序和人身财产安全，保证区域内清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。

化标准化规范化，确保工程质量。

在建设过程中要按基本建设有关程序输手续，项目要进行招投标，以保证合理的工程造价，要实行工程监理，以保证工程的质量与安全。

九投资估算与资金筹措估算编制依据省建筑工程综合预算定额省建筑安装工程费用定额市工程造价信息中华人民共和国建设部房地产开发项目的经济评价方法开发商提供的相关项目资料。

二估算编制说明土地费用按照元平米计算。

前期工程费按照元平米估算。

建安工程费住宅用户按元平米估算。

配套工程费按元平米估算。

其中绿化费按元平米计算道路按元平米计算消防设施按元平米估算供电和给排水按元平米估算，公用照明按元平米估算，排污公厕等其他配套费用按元平米估算。

不可预见费用按开发成本的约元平米计取。

管理费用按元平米估算。

销售费用按元平米估算。

财务费用根据银行同期年利率约元平米计算。

三投资估算经初步测算，房地产项目总投资为万元，其中土地费用万元，前期工程费万元，建安工程费万元，配套设施费万元，不可预见费万元，管理费用万元，销售费用万元，财务费用万元。

四资金筹措经初步测算，本项目资金来源主要由以下几个方面筹集根据国务院关于固定资产投资项目试行资本令制度的通知国发号的精神，本项目自筹资金万元。

主要以土地形式投入，开发单位应尽快做好土地评估工作和相关手续。

申请银行贷款万元。

其余资金在项目开发过程之中将预收售房款作为项目建设资金。

十财务评价销售收入估算房地产项目建筑面积平方米，其中住宅用房建筑面积平米，公建建筑面积平米。

期已销售面积平方米户，销售金额万元，现平均价为元平方米，已销售中本地占周边占市区占外地占。

经测算，房地产开发项目期及二期的营业收入为万元。

二营业税金及附加根据中华人民共和国营业税金暂行条例等有关规定，项目销售适用营业税率为，城市维护建设税为营业税额的，综合基金。

经测算，本项目中的营业税金为万元，城市维护建设税及教育费附加为万元，土地增值税及印花税为万元。

累计营业税金及附加等为万元。

三开发成本与费用计算房地产开发项目的开发成本与费用及税金为万元。

四盈利能力分析房地产开发项目营业利润为万元，所得税率为，应交所得税万元，该项目税后利润为万元。

根据测算，工程项目的收益水平较高。

十国民经济评价环境影响评价本项目选址符合市及区的规划要求，地处区中心地段。

该项目建成后，可极大地改善本市居民居住条件，优雅的环境与周边新颖建筑宽阔的道路相映成辉，既美化了城市形象，同时对促进住宅业的发展，将发挥着积极的作用。

由于本项目的建设从规划布局节约能源无害化无污染可循环采用新绿色材料等方面对本小区进行整体设计，有效减少了对环境的负面影响。

本工程施工期间对环境的影响主要是噪声。

施工中噪声主要来自混土搅拌机及振捣器等机具，应考虑施工场地布置噪声源的距离，尽量避免