包括雨污水自来水中水煤气道路绿化路灯。前期相关费用其中策划费用设计费用按期支出设计费用推算测绘费定位验线沉降观测等地名费人防费总面积的按元平方米勘察费按独栋住宅考虑勘察设计监理施工合同审查费每项元平方米施工图审查费按独栋住宅考虑建设工程执照费建设工程监理费按外环外考虑质量监督费文明施工费争取免费政策墙改基金散装水泥基金招标代理费定额编制费环保测试排污代扫等等区内部分配套其中电力配套标准收费土建站和箱变基础含土建费用户表燃气配套标准收费气源基金标准收费户表煤气调压站自来水标准收费户表中水供热二次网标准收费，含换热站。热计量表排水考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。小区智能化通讯及宽带网由网络运营商代为建设有线电视配套设计费路灯信报箱围墙非经营性公建配套费我方出地，别人建设临时水临时电区内绿化道路按面积万计算按元计元工程费各单项建筑面积万各自单价元总建筑面积万物业用房建安费按平方米，元平方米计算。元平方米直接费管理费按直接费的计算。不可预见费按直接费的计算。直接投资额销售代理费按销售收入的计算。企划宣传费按销售收入的计算。财务费用大修基金按销售收入的计算。税前合计营业税暂按返税优惠政策考虑按销售收入的计算。所得税暂按返税优惠政策考虑按销售收入的计算。含税总成本销售收入各单项建筑面积万各自销售价格元总建筑面积万均价销售利润销售利润率说明本测算没有含地下室费用土地成本没有考虑到地价上涨因素，本表按现时成本推算，但由于天津市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨，因此本项目第四批次土地项目西青区约亩的土地价格很有可能上涨，从而使项目成本上升。土地成本仅为住宅部分，不包括规划学校亩属第批次属第批次，亩的购地费用。因此，实际土地成本大于本表所列成本。成本估算表地下室部分重要参数住宅规划总建筑面积万平米住宅地下室面积估算万平米序成本分项名称单方造价备注号元土地成本拆迁费高压线迁移费项目大配套费前期相关费用区内部分配套不含供热排水智能化户表路灯围墙等区内绿化道路按面积万计算工程费含基础处理费用。物业用房建安费直接费管理费按直接费的计算不可预见费按直接费的计算。直接投资额销售代理费按销售收入的计算企划宣传费按销售收入的计算财务费用按贷款年计算大修基金按销售收入的计算。税前合计营业税暂按返税优惠政策考虑按销售收入的计算。所得税暂按返税优惠政策考虑按销售收入的计算。含税总成本销售收入销售利润销售利润率说明联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积的来估计，建筑面积约为万平米地下室主要解决车库储藏室工人房设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。地下室的成本计算不同于地上，很多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。四天津独栋住宅市场分析天津独栋住宅市场分析对于京沪穗等发达城市的独栋住宅市场，我市严格意义上的独栋住宅项目还比较少，市场上以联排住宅为供应主流，独栋住宅市场尚处在培育阶段，可以认为没有形成个纯粹独栋住宅的细分市场。开发和销售都没有有效的实例展开，因而市场分析存在定难度。但这样也同时为领世郡项目留下了最大的市场想象空间。永泰红磡地产作为我市较早引入独栋住宅产品并进行大胆实践探索的企业，需要借鉴先进城市的理念，在他们成功经验的基础上，深入研究天津市场，通过市场创新理念创新产品创新服务创新，挖掘市场潜在需求。天津独栋住宅市场的特征产品类型当前的独栋住宅市场是市场年天津的开始热起，从整体市场看，联排独栋住宅充斥了以上的独栋住宅市场，但独体双拼住宅也逐渐浮出水面，但在售的独体双拼住宅都为联排独栋住宅项目甚至普通住宅项目的部分。仁爱濠景庄园就由公寓联排双拼独体等混合产品组成，并在期加大了独体双拼的比例，显示了开发商经过期增强了对高端市场的信心，自然说明了市场有潜在需求，汐岸国际和半岛兰湾也有少量独体或双拼，占据了项目最好的区域，是其项目的坐庄产品，售价较高，单价约在万左右，总房款在万以上，第六田园项目在项目中央位置设计了双拼直线上扬。本地块升值迅速，已有包括阳光公司在内的多家房地产公司愿意以万元以上的价格同我公司进行合作，特别是近期拍卖的本项目旁边的地块价格见上表最能说明问题，因此，可以认为，该地块土地价格已提升在万元亩以上。今后，随着周边解放南路大沽南路两条快速路的建设天津市四环线的规划和建设，届时，四环线将成为新的外环，三四环之间的土地将由政府统收购出让紧邻项目的国际会展中心将启动建设周边高档项目云集，海涵计划梅江南居住区的开发建设，共同打造个高尚居住板块大南部板块，形成天津市事实上的富人区，带动了本项目地块的升值外环线米津沽线快速路侧米绿化带，将改造为个运动主题公园，改善了周边环境，带动项目升值这些有利因素逐步变现，预计后期土地价格还将进步升值。周边项目比较年更多高档项目入市，大梅江板块的市场均价已经突破元大关。早在年首个梅江项目即将问世时，开发商曾给出元的预计价，当时在全市引起轩然大波时至今日，梅江房价节节走高，大梅江房价的提升是和整个城市的楼市走向相致的，而其地段价值的升值也有着必然的理由。梅江区域的房地产价格项目名称开盘时间开盘价格元平方米目前价格元平方米红磡玉水园红磡香水园汐岸国际万科水晶城顺驰半岛蓝湾顺驰蓝色版块期二期期二期顺驰半岛豪庭融创海逸长洲预计说明销售数据来源于我公司市场调研数据，数据统计均截止到年月底土地价格来源于天津市土地交易中心天津市宏观经济数据来源于天津日报等媒体公开披露的数据项目规划指标建筑面积来源于同行查询和项目公开楼书等资料资金回笼形势分析天津市场目前缺乏真正的精品住宅，市场上有着相当批的持币待购实力客户，说明市场对高档精品住宅有很大需求没有满足。象领世郡这样以美国小镇为主题以国际新都市生活圈中的原版美国独栋住宅社区为项目定位的复合地产开发的项目属天津首创，全国领先，在天津住宅市场有很强的号召力，红磡公司确定领世郡首期的战略目标是引爆市场，实现资金迅速回笼。实现期开盘三月销售合同额亿元，销售回款额亿元，有如下措施保证产品走差异化战略。独栋双拼联院住宅以及它突出的庭院价值，弥补了天津市场空白，具有明显的差异性，具有很强的市场竞争力通过成本控制战略，充分利用巨大的土地成本优势，配合产品细节和产品品质的全面升级，用高性价比的产品和总价竞争力打动客户群，用改写市场规则的颠覆性价格来冲击引爆市场。不仅产品售价可比环内的类比项目总价格低，更可实现产品的换代升级，换个角度，客户花同样的价钱，在环内只能买到传统联排住宅，在本项目能买到相当不错的独栋住宅，在市内买套高级公寓的价钱，在这里能享受到带舒适庭院的联院住宅。在这种情况下的市场表现绝不同于传统的市场，这种开发模式的市场表现为客户排队认购，市场火爆，销售期很短，短期内实现大量现金回笼。例如，广州的奥林匹克花园凤凰城都曾顺利实现过开盘当天销售数百套，回笼资金数亿元的壮观景象。这种火爆现象的背后，实际反映的是开发商非常专业的市场操作。产品配比得当，面积指标控制合理，产品线清晰，产品线能涵盖不同实力客户的需求，以经济型独栋住宅占，售价仅万元栋经济双拼占，售价仅万元左右套联院住宅占，售价仅万元套为主打产品，万以下的产品占，这样定位的目的，是要有力保证销售速度和销售量。同时，万元以上的高端产品占有的比例，分布在项目最好的区域，可以全力满足高端客户的需求。在天津市率先实行实景现房开盘的情景营销策略。东西再好，价格再低，也不如现场体验更具有说服力。因此，为了实现既定销售目标，项目自年月开工，到年月期开盘上市时，要实现高尔夫练习场建成，万平米样板区建成，小镇中心建成，小区北侧道路及两侧景观完成。二项目的分析项目的优势项目超出房地产传统范畴，进入复合地产的新阶段，项目的竞争手段不是地点面积景观配套价格等可以轻易复制的常规手段，项目的核心优势是公顷绿化景观低密度住宅，开发土地，使土地升值，但又不破坏环境，而是与环境和谐共存，其次就是新的生活方式和个性化需求，领世郡与中心城区项目的生活方式是根本不同的，为渴望摆脱多年以来沿袭市中心生活的客户提供了种几乎是理想的舒适和谐的小康生活，这种生活方式极大的提高了住户的生活质量在这方面，能与之相比的只有天津万科东丽湖，但东丽湖项目又在距离市中心的距离上逊于领世郡领世郡同时兼有中心城区之侧的区位优势和环外土地的价格优势，从而为成本控制和销售利润预留了较大的空间足够的规模源自美国，代表国际先进水平的规划设计，产品同周边项目水平明显拉开几个档次项目的劣势项目的投资额巨大，操作周期长项目的项目的操作复杂，操作环节众多，管理难度大地块自身和周边没有得天独厚的自然景观资源，土地属生地，生活配套设施不完善，医疗公交文化设施尤为稀缺环外现阶段给人以遥远的惯性印象西青区的制药厂有时散发异味。项目面临的威胁风险对于独栋住宅市场的量化理解仍不足，如果比例设计不合理，可能造成类独栋住宅的暂时空置，从而影响整体销售进度项目的机会点针对竞争项目的对策混合型的低密度住宅开发，多元的独栋住宅概念提供了多元化的选择，面向比较宽广兼容稳定的中高端客户市场，还没有依赖于纯高端的客户通过先进的规划理念大生态低密度多功能个性化的概念，拉开与各类住宅之间的品质距离，创造住宅市场差异性产品低密度住宅高尔夫练习场小镇中心生态活动公园之间互相依托，互相促进，不同业态有机整合，产生的聚合效应整合消费为项目带来物流人流并形成良性循环领世郡拟率先采用菜单式地块开发的模式，依照业主个性化的居住需求建造房屋将可能成为现实。三风险分析和规避措施政策风险国家对于别墅住宅的态度