1、用面积每月每平方米美金，租金较年有所下降。租金最高的物业是位于的国贸二期和嘉里中心，成交价格分别达到使用面积每月每平方米美金和美金。由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限，因此业主在租金免租期和其它方面提供的优惠条款也相对减少。写字楼售价甲级写字楼的买家以国内客户为主。甲级写字楼的平均售价为每建筑面积平方米美元。写字楼销售因银行提供的贷款有限，在定程度上影响了写字楼的销售。市场可供销售的写字楼数量有限，导致市场成交较少，加上成本因素的制约，售价未出现大幅波动。图表北京甲级写字楼租金和售价历史表现年注租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期因素的实际成交价格转化为使用面积计算所得图表北京甲级写字楼的平均租金和售价览表年时间平均成交租金使用面积月,不包含。

2、物业相同的特征高档次的内外装修销售出租仅用于出租，或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统宽带专线卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间例如专线数据网络会议等安防系统消防系统综合布线系统宽带专线或市政线卫星接收物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理供给分析现存和未来供给北京的甲级写字楼存量自年大幅度增长。截止到年底，甲级写字楼总供应量约为万平方米。图表北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测年资料来源仲量联行年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年供应量仅为万多平方米。年年均供应量约万平方米。年北京甲级写字楼市场供给有限。北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集中在东部地区。。

3、年度年净吸纳量平方米北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。通过利用仲量联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经济发展外商直接投资产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市十五规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考虑了加入和主办奥运会对北京市经济的促进作用。预计在未来五年年北京市甲级写字楼新增总需竖井的写字楼。卫星接收器以及通路的安装可增加写字楼对需求者吸引力。租金和售价写字楼租金北京甲级写字楼市场租金在年达到顶峰，平均租金达到使用面积每月每平方米美金。随后到年第三季度持续下降了近。年第四季度租金止跌回升，中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水平的提升。到年第四季度，北京整体市场甲级写字楼的月租金为。

4、。北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有些显著的差距。如实用率较低以及通常没有垫高地板。由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量。采用下述标准对北京的写字楼进行分类图表北京甲级写字楼分类标准览表标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过,平方米超过,平方米服务配套设施满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园运动设施和图书馆至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种高质量的装修中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率与国际甲级。

5、升。年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率持续下降，到第四季度北京甲级写字楼的空置率为。图表北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现年写字楼需求分析吸纳量年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量直保持相对平稳的上升趋势。年下半年到年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。主要原因是及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到万平方米。年，净吸纳量有所回落。年甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为万平方米，除受全球经济因素的影响，还与年北京甲级写字楼新增供应量有限有关，在定程度上限制了有效需求。年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为万平方米。图表北京甲级写字楼市场年净吸纳量览表年度年净吸纳量平方。

6、物业管理费平均售价建筑平方米年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,年月,租售活动目前北京甲级写字楼的市场较为平稳，平均初始投资回报率在之间。投资活动主要表现为购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为主，并且集中在西部地区些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中，但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字楼。租金未来趋势预测应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的预测。此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况，并结合租金与空置率的历史表现得出。图表租金和空置率历史表现图表未来甲级写字楼空置率走势通过租金与空置率历史表现图可见当空置率低于或高于时，租金水平呈现急速上涨和下降趋势，当空置率水平介于之间时，租金水平。

7、国际贸易中心二期嘉里中心盈科中心华润大厦盛世大厦等。无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供应。预计年北京的甲级写字楼新增供应量将达到万平方米，年均供给量万平方米。根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的，达到万平方米。中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到万平方米，其中以写字楼为主。金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积万平方米。此外，在长安街沿线东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级写字楼开发项目。尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量会比计划的数量有定程度的减少。甲级写字楼供给特征按照国际上的最佳模式，甲级。

8、，商业服务文化娱乐设施等占。商务设施主要集中在东三环路和建国门外大街两侧，设置混合区，强调多功能性，使商务中心区小时都充满活力。核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约公顷。为了保证有序建设，成立了土地储备中心和土地开发公司。专家正在对地区进行论证，探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机。未来内的土地将以拍卖方式获取。由于政府的参与，合理适当控制土地的投放，有利于保障已获有土地的开发商的利益。空间形态规划图北京中央商务区建筑高度规划图根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿三环路与建国门外大街两侧布置，其外围依次为混合功能区和居住区。开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在米以上，标志性建筑限制在米。核心区。

9、字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。这个战略通常要求长期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性。国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验。这些开发商或者是海外公司如来自香港南韩美国马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润。与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道。甲级写字楼的市场表现北京甲级写字楼市场自年出现下滑，空置率激增，主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于需求所至。年底，随着网络公司需求增长的强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到。年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响，空置率水平上。

10、中国加入和主办奥运会等的积极因素的作用下，对甲级写字楼需求将稳步增长。国内外投资人将日益关注写字楼的投资潜力，投资活动趋于活跃。二中央商务区及周边地区甲级写字楼市场分析总体规划地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距东二环约公里，东四环路约公里距首都机场公里，南部京津唐高速路出入口约公里。四至范围为北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约平方公里。中央商务区内现有工企业用地公顷居住用地公顷公建用地公顷市政用地公顷教育科研用地公顷道路及其他用地公顷。居住人口约万人。按近期中期长期三步实施建设，以金十字区域及核心区开发为重点。功能布局图北京中央商务区规划图总建筑面积规模控制在万平方米，其中写字楼约占，公寓占。

11、是个超高层建筑较为集中的区域，该区域的主要建筑将会成为整个的地标性建筑。绿化系统公共开放空间规划公共绿化规划用地面积共公顷，占总用地面积的，主要由以下几部分组成四个主题公园以及环状绿化系统沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。西北，西南，东北，东南四个区各规划个面积公顷左右的公园，形成具有不同主题的公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统。交通规划道路交通交通规划，是在北京城市总体规划发展规划及整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划。道路用地约为公顷，占总用地面积的。图北京中央商务区道路交通规划图完善道路交通环境主要体现在发展公共交通，如增加公共道。

12、对集中在每月每方米使用面积美元之间。根据北京未来年甲级写字楼空置率预测，空置率维持在的范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金在每月每平方米使用面积美元间波动。未来发展趋势北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面市场竞争激烈未来由于中央商务区中关村金融街以及东直门长安街沿线等地区将有大量供应出现，项目及区域间的竞争较为激烈。销售价格平稳，租金水平呈现差异化由于土地和建筑成本相对稳定，写字楼的销售价格必然会维持在定的价位。租金水平则会因写字楼的质量和物业管理水平的不同呈现差异化的趋势。写字楼整体品质提升，注重营造设施环境对办公环境要求的提高和项目间的竞争，使写字楼整体环境的营造和相关设施的建设日益受到关注。需求基础稳定，投资趋于活跃中国经济的持续增。

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