，层为办公部分共平方米。西西地楼层功能分布图楼号层数商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业办公餐饮娱乐剧场休闲娱乐办公办公餐饮娱乐休闲娱乐办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公办公办公办公办公办公办公办公二费用估算项目的成本估算项目名称费用万元平米单价元平米测算说明土地成本土地成本包括拿到开工证前的所有支出包含土地出让金费用前期其他费用包括勘探设计结构咨询规划许可证执照费工料测量顾问费共万元，另加监理费用为销售设备用房不可销售合计其中商业及娱乐办公影院剧场车库及配套西西地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积减少到万平米左右，增加商业面积增加到万平米左右同时，休闲娱乐餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。西西地项目并非是典型的房地产项目，实质上是种商业建设模式。所以西西地的销售不会象普通的房地产项目样。按其销售方式可以分为两种模式大型商业投资管理公司独家定购项目在设计期间能够找到大型商业投资管理公司订购，商业投资管理有限公司参与项目设计，根据商业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传招商规划等运作，项目交付后商业投资管理公司即可西西地投资估算分析进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司全部商业定购的资金至少需亿元，国外的商业投资公司是否认可西西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是个疑问西西项目计划年月开工，在不到个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。项目建成后持有经营达到定规模后再销售项目建成后委托家大型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将商业经营规模做大，并使顾客达到定程度的认可，再把项目分割销售。销售方式为经营由商业管理公司统管理，负责运营，项目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参与决策及分红。项目按层设定不同的商业经营种类，按层销售给几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。在持有期间，出租率必须达到才能维持资金利息及运营成本。出租率计算假定月租金元平米运营费用元平米万元年，商业面积万平米年利息亿元贷款亿元，折合元平米。可出租面积为建筑面积的。西西地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十日西西地投资估算分析总论项目概况北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称西西工程。本工程为西西地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程地用地面积约平方米，目前已完成三通平条件，同时甲方负责电力热力给排水等七通平施工条件。建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场四周围为规划中的平米的绿地。项目技术指标如下占地面积平方米总建筑面积平方米其中地下建筑面积平方米地上建筑面积平方米层数地上层地下层檐高米容积率停车位个绿化率建筑形式共分为四栋单体建筑，其中楼地上建筑面积为平方米，层为商业部分共平方米，层为办公部分共平方米。楼地上建筑面积为平方米，层为商业部分共平方米，层为餐饮娱乐部分共平方米。楼地上建筑面积为平方米，其中层为商业部分西西地投资估算分析平方米，层为剧场平方米层为影院平方米，层为休闲娱乐平方米层为办公部分共平方米。楼地上建筑面积为平方米，层为商业部分共平方米，层为办公部分共平方米。西西地楼层功能分布图楼号层数商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业商业商业商业剧场办公商业办公餐饮娱乐剧场休闲娱乐办公办公餐饮娱乐休闲娱乐办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公餐饮娱乐休闲娱乐影院办公办公办公办公办公办公办公办公办公二费用估算项目的成本估算项目名称费用万元平米单价元平米测算说明土地成本土地成本包括拿到开工证前的所有支出包含土地出让金费用前期其他费用包括勘探设计结构咨询规划许可证执照费工料测量顾问费共万