方面，由于竞争加剧，游客可选择的项目太多，个项目如果三年不变，就会成为陈旧的产品，很快就门可落雀了。因此，持续经营的压力很大，要求对产品不断进行更新。旅游投资的主要特征投资旅游，与投资工业能源高科技房地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看，旅游投资有五大特征第，高投入与持续回报的投入产出特征旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛，预计未来旅游投资的门槛会进步提高。门槛的提高，基于进入性投资的加大，竞争加剧，以及竞争环境的国际化。对于旅游项目而言，高额度的资本投入，并不能产生快速的回收，因为旅游是个持续回报的长效投资产业。这对于中国的民营资本来说，非常难于接受，因为他们已经适应了快速投资，快速回收的短平快投资理念。旅游投资，涉及项目的综合性复杂性服务性，由于旅游产品的创意空间很大，因此，结合资本投入力度回报率要求等投资商自身因素，就形成了旅游商业模式上的巨大差异，这也就是我们在旅游整个投资中间强调的杠杆运作方法的原因，试图用几千万资金去搬动几个亿的杠杆。我们在旅游营运策划中，提出了五重杠杆运作模式，其目的，就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。五重杠杆包括政策杠杆规划杠杆营销杠杆土地杠杆融资杠杆，运用杠杆，旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。第二，旅游产业链整合与多产业整合特征旅游项目投资，已经脱离单项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势，也正在成为旅游投资的特征。由前述的八大类别行业，基本形成了产业链。旅游产业链的延伸，与城市景观房地产小城镇休闲娱乐等等深度结合，产生了个整体的互动的结构，个大的构造我们称之为泛旅游产业是与旅游直接相关的产业宾馆酒店业餐馆业运输业文化业娱乐业体育业保健美容疗养业博彩业会展业生态与观光农业加工工业技术产业二是综合提升的产业旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店旅游公寓别墅区等等形态，将旅游与房地产相结合的旅游房地产业第二种是城市游憩型商业，如步行街中央游憩区典型的如上海的新天地北京的三里屯什刹海等是城市休闲的核心区及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营城市运营结合在起，也就是把旅游和城市名片的打造城市旅游城市周边旅游景区旅游结合在起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。旅游产业有个很长的产业链，由旅游景区很容易形成旅游小城镇，景区的发展为小城镇的建设提供了很大的个产业依托，其间个很有价值的方面就是房地产，旅游与商业相结合，包括城市商业。文化娱乐产业，旅游娱乐产业，二十世纪是个娱乐化的世界，娱乐业今天对于在美国主流资本市场的占有和影响力已远远超过基础工业的地位，所以旅游与娱乐之间文化与旅游之间体育与旅游之间及农业与旅游之间加工工业与旅游的商品与纪念品之间餐饮业运输业及城市名片城市风貌打造都与旅游有关，旅游产业是个长长的产业链，都要用种非常宽的产业眼光还对待，而不局限于个旅游风景区本身，而要把它与城市与小城镇与三农问题解决和系列的城市经营理念结合在起。近郊休闲区与城市中心游憩区的问题，比如北京的什刹海，作为北京市个中央游憩区的概念，和上海的新天地所体现出来的个主要特点就是城市化的娱乐与城市化的游乐相结合，形成了城市风格中间的个主要休憩活动场所和集中的休憩活动场所。这种城市中心休憩区的东西与城市郊野型结构如何互动近郊休闲区北京发展得很好，有些地区是以农家乐为中心，比如成都，北京则是高尔夫球场更多些，郊区休闲区的发展和运动休闲结构的发展的特点是有种与自然接近的郊野化的特点。第三，旅游资源的资本化流通存在法律制约旅游资本，最基本的是风景资源与文化资源。但是，这些最好的资源，因为风景名胜区管理条例和文物保护法，已经成为不可转让的资产，其经营权，也不允许流通。这就是我们所说的旅游资本流通的法律制约或旅游资源资本化的障碍。如果没有将风景与文化资源资本流通化，银行的抵押贷款等行为也是没有法律依据的全面过时。因此，我们称现期的旅游产业为个产品全面过时的朝阳产业。些陈旧的各种各样的些老景区现在在走下坡路。今年五黄金周，是对中国旅游景区的个大检验，大批老景区门口罗雀，收益大幅度下降，就是因为老景区的特点是产品过时，而些新的景区成长很快，而且在五期间受到欢迎。提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩怎么个玩法怎么个娱乐法怎么个休闲法已经有了种非常高的要求，已经产生出完全多样化的需求。旅游资源开发的历史旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记原始资源利用期年，圈起来收门票与初步接待资源开发起步期年，基础设施建设与观赏旅游资源开发转轨期年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成资源深度挖掘期年，情境设计与体验旅游后资源开发期休闲度假与生活方式。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向。我国旅游产业起步于八十年代初九十年代后进入资源开发的起步期，目前已处于开发转轨期，并正在进入情境设计与体验旅游时期。由于我国对旅游资源的开发处于转轨开发中，市场化开发资源的政策法规很不配套，开发手段单，特别是融资渠道少融资安排比较困难，资源价值在融资中的杠杆作用完全没有得到发挥。旅游项目开发模式旅游项目开发的内容和模式很多，小可以小到个游乐设施，比如说个可以观赏的小型轮盘的项目运作大可以大到个片区大到个城市，个旅游目的地整体。只要有个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作个项目来进行。旅游项目的开发方式从理论上来说可以分为很多种。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式，只做为开发的初步分类自发与自主自发开发模式自行策划管理处投资商，比如说些农家乐项目自主开发模式专业策划管理处投资商，自主的开发相对有策划和规划。主动与被动选点开发模式所谓选点开发比如说我是做野生动物园的，我在大连做了个，回头我想在昆明再做个，那么我来主动选点，这种模式由专业投资商来进行的。招商开发模式是专业规划策划政府或投资人招商的模式。我们有土地有资源，我招进些项目过来投资，这是相对被动的种开发模式。开发区域结构单项目开发模式单项目的承建，更注重的是的项目，成片整体开发模式旅游区目的地整体开发模式县级区域或地级区域开发模式。目的地的开发就不局限于吃住行购了，他考虑的是个区域或跨区域的系列整体构架的些配合。这种配合里面不仅包括游线的结构，还包括些品种类型休闲度假观光等怎样构成与城市运营之间的互动。开发投入时序滚动开发模式持续小资金分期开发模式阶段性次性完全开发模式先开发完成再开放由于开发投资的方式不样，更多的景区受资金情况的限制都采取滚动开发的模式，分期开发则注重其中的结构安排问题。产业多元性单开发模式单产业的产品项目综合开发模式多种产业结合，复合产品结构土地利用性质游憩区开发模式旅游房地产开发模式旅游城镇开发模式游憩区的开发是指景区内的开发内容，这与许多人的理解是致的。很多房地产商转行做旅游，他们的理念里直有房地产的思想在里面，它的房地产与旅游紧密结合。但旅游做到定规模的时候他不仅要做景区的开发还要做房地产，做城镇，利用城镇的道路交通设施污水设施电力设施，居民生活整个城镇结构的这么块。与市场的关系近郊型项目开发模式远郊型项目开发模式区域型项目开发模式全国型项目开发模式国际型项目开发模式这是按影响力的区分模式。旅游项目开发的前期工作流程近年来，旅游项目投资开发形成了热潮，大量民营企业进入旅游业，但对于如何规范高效的进行投资与开发，大多数企业没有遵循旅游产业的规律，甚至出现了边规划边报批边建设边开放的四边现象。我们几年来直在进行旅游项目投资，边实践，边研究，提出了个旅游项目开发的标准流程。所谓标准，只是我们的企业标准，是个对旅游开发流程的般性提炼。也可将该流程称为般流程。对于不同的项目，需要根据资源环境政策投资商实力市场交通变化等各因素，进行结构调整。作为标准流程，我们特别强调旅游开发必需要遵循的规律四先定律先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划先通过规划，再获取建设用地，进而建设而非盲目建设，或搞四边工程先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键先设计商业模式运作模式，再投入资金以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作的思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备工程建设开业运作三个阶段按具体的工作内容分为投资决策与合同签订期管理架构与运作策划期开工准备与政府审批期资金运作与建设工程期开业准备与运作期，五个工作期各自，却又相互起承，形成个完整的工作流程。旅游开发的三阶段五期时间工作内容开工准备阶段投资决策与合同签定期管理架构与运作策划期开工准备与政府审批期工程建设阶段资金运作与建设工程期开业运作阶段开业准备与运作期投资决策投资商对项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要个投资决策的过程，这过程中，最重要的是对旅游资源的评价及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源市场交通环境政策考察之后，提交份旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投资价值评价报告，以作为决策依据。合同签定目前统的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。旅游项目开发，般都涉及到风景名胜区自然保护区重点文物保护单位森林公园地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权项目开发与招商权核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设特别是交通水电等，是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。架构管理合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作建设管理开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部工程管理部景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为前期工作部负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容委托旅游投资顾问公司进行市场调研