分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。年重庆市受国家宏观调控金融危机影响，增速放缓，前三季度重庆亿，同比增长，预计年增速在左右。年前三季度城镇居民人均可支配收入为元人均消费性支出为元，增速回落个百分点。居民购买能力受到定影响。但是随着年月出台的国十条政策进步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国年经济增长保有望，重庆市前三季度增长率达到，发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在之后段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在个比较稳定的水平。主城区空间结构规划为更好地维护和发展重庆特有的多中心组团式布局结构，重庆市城市总体规划提出了城五片多中心组团式空间结构。五片指中部北部西部南部和东部片区。多中心为个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛江北城弹子石在内的重庆地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥沙坪坝杨家坪南岸中心区及新增的西永即西部新城茶园中心区组成。版城市总体规划在版的基础上进行了四个方向的扩展，向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场码头火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段。向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山明月山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为平方公里。处于城市下游区域，用地条件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入较大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼嘴以南的地区。向南拓展跨过内环线，发展中梁山铜锣山之间的南部地区。可发展区域的适宜城市建设用地约为平方公里，用地少，不宜作为城市未来的主要发展区域。因此，重庆主城区面积由原来的平方公里放量为平方公里。都市圈面积由原来的平方公里放量为平方公里。磁器口古镇旅游发展现状近年来，沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路，着力景区开发建设，使全区旅游得到了快速发展，接待游客量近万人次，已成为全市名副其实的旅游大区。磁器口作为重庆的历史文化名片，旅游核心区域之，旅游地位不可撼动。磁器口古镇三山相依，两溪环绕，区位极佳，是重庆主城区规模最大保存最完整的传统建筑格调的历史文化街区。在政府的大力保护开发下，磁器口旅游日益兴旺，游客数量与日俱增，历年游客数量见表。此外，沙区将红岩联线延长至磁器口古镇，实现了歌乐山烈士陵园与磁器口古镇红色旅游的资源整合，„红‟与„绿‟的有机结合，互为补充，交叉吸引游客，今后吸引游客数量定将大大超过当前水平。表磁器口古镇历年游客量年份人数万人虽然拥有多万的旺盛游客量，但磁器口古镇旅游业呈现出的不足也显而易见，即有人气有市气但缺财气社会效益明显，但经济效益微弱等，在经济增长方式上表现为高投入低消费不协调低效率。究其原由，结点在于古镇的商业配套不足，难以满足多元化，多层次的消费需求。古镇街内部商业均以小商铺构成，经营规模档次较低，吸引力不够强，实现消费能力较差，对如此丰富的游客资源形成很大的浪费。同时古镇外部高当地居民的生活环境。盘活土地资产，充分利用土地资源般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来说，是种资源的浪费。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这稀缺资源的空间利用发挥到最大且由于该项目的实施，盘活了周边大面积城中村土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象文化是沙区旅游发展的王牌，而千年古镇磁器口更是王牌中的王牌。磁器口的古必然对周边的建筑风貌提出了古的要求，以求达到更完整和谐的古镇风貌，更好地促进古镇旅游发展。该项目处于古镇风貌协调区，营造与古镇相仿建筑风格，对扩散古镇气息，美化古镇核心区周边形象有定的配套作用。综上所述，本项目的建设是很必要的。项目市场分析项目定位项目目标定位鉴于本项目是旧城改造项目，具有拆迁安臵的特殊社会属性，因此从城市地方区域拆迁户公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面通过危旧房区域的拆迁改造提升城市区域形象通过拆迁还建安臵拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件顺应磁器口旅游景区的提档升级，协调磁器口古镇整体风貌打造充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用项目业态定位项目地块临近城市主干道紧邻磁器口旅游核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量临街商业普通住宅。临街商业为临街层门面，主要以中高档品牌餐饮娱乐为主，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖同时在商业二层及安臵房下面配以定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理活动需求。住房全部按照约定作拆迁安臵，档次定位中等稍偏低档次。项目前景分析项目周边的磁器口古镇和歌乐山烈士陵园在重庆市乃至全国的旅游景点中具有较明显的影响力，而且近年来游客数量逐步上升。而本项目酒店商业的良好运行很大程度上要依托于磁器口古镇历史文化旅游与歌乐山红色旅游的巨大旅游人气，主要是以吸引磁器口古镇旅游客源为主。磁器口旅游人气旺盛，年旅游人数继续稳定在万以上，随着沙区政府对古镇旅游开发建设的投入力度加大，预计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本项目商业的光明市场前景的稳定保障。项目临街商业市场前景分析磁器口商业基本上集中在正街内部和磁童路沿线。正街内部商业形态均为小街铺，包罗特色餐饮地方小吃旅游工业品等，档次偏低磁童路两侧街铺沿线排布大约米，均为层建筑，商业面积有定规模，但是档次依然偏低。两者基本饱和了中低消费市场，使得该旅游区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项目的中高档次少体量的商业放量提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这市场空缺，旺盛的旅游人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消费人群构成比例磁器口旅游客源本地附近居民两侧道路过客及其他本项目与很多商业有明显的不同，其所拥有的旅游人流量交通地段等关键资源依托优势是很多般商业所无法比拟的，配以磁器口古镇商业商场中高档消费市场缺乏的切入，保证了日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因此本项目的商业若是自主经营，则人气旺盛，生意兴隆若对外发售，与其他般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。项目住宅前景分析根据与磁地块所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安臵房，不存在销售问题。建设内容与规模建设内容本项目是磁地块拆迁安臵工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安臵房建设为主，辅以少量商业门面。建设规模总用地面积约亩。总建筑面积地上建筑面积，地下建筑面积，其中住宅建筑面积平方米，小区管理及公共活动用房平方米，商业面积平方米，地下车库及设备用房平方米。主要建设规模指标总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积其中住宅商业管理及公共活动用房地下车库及设备用房停车泊位个其中地上停车位个地下停车位个道路及活动场地绿化面积容积率可容纳住户户项目场址条件建设场地现状拟建地点位于重庆市沙坪坝区童家桥街道童新村。场地描述本项目地块位于历史文化旅游区磁器口古镇与红色旅游区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善交通便利居住环境优越，商业氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。项目总用地面积约亩。场地建设条件沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积平方公里。磁器口位于歌乐山下之嘉陵江畔，境内小山脉和小溪相间，具有典型的山城山水特色，而形成明显的冲沟地形。地形地貌沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的部分，全区呈丘陵台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔米。地质构造该场地地处新华夏系第三沉降褶皱带内的川东南弧形构造带的华莹山带状褶皱束与宣汉重庆平行褶皱束的交接地区，出露地层主要以侏罗系中上统沙溪庙组紫红色泥岩为主夹薄层砂岩，砂质泥岩。第四系地层零星分布，为最新地层。据区域地质资料并结合本次调查分析，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。地质灾害危险性评估根据调查结果表明拟建地块内未见崩滑泥石流等不良地质现象，现状稳定工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降及填土边坡开挖岩等边坡滑塌掉块，其规模小中等，危险性小中等。用地范围适宜本项目建设。气候气象沙坪坝区属于中亚热带湿润季风气候，具有冬暖夏热夏多伏旱秋多绵雨雾日多日照少雨量充沛湿度大风速小气温主体差异明显等特征。气候特征为气候温和雨量充沛降雨集中在月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早秋短夏长初夏多雨盛夏炎热多伏旱秋多阴雨雨热同季无霜期长湿度大风速小云雾多日照少的气候特点。大气污染物造成的污染程度与风频风速密切相关，从全年平均情况来看，污