北师大版语文二上《风》ppt课件4

第三章租售计划销售定价“销售定价”针对裙房部分而言。

根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。

塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平方米，详见表“本区域办公楼个案汇总表”。

表本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金元天平方米包物业管理费与否艺海大厦江宁路康定路不包时美大厦江宁路康定路包和大厦江宁路昌平路包新城大厦江宁路新闸路包塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页住宅物业行情静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为元平方米，详见表“本区域住宅个案汇总表”。

表本区域住宅个案汇总表序号个案名称所处位置个案类别售价元平方米交房状态康宁雅庭江宁路康定路高层住宅毛坯新格公寓江宁路康定路酒店式公寓全装修静安枫景常德路新闸路高层住宅全装修静安晶华安远路陕西北路高层住宅毛坯酒店式公寓未定全装修定位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金配置小计裙房部分建安费外立面装饰小计地下车库建安费停车管理系统人工小计预备费不可预见费按上述费用的计提小计总计塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页间接费用管理费用按“二次开发建造成本”的计提。

销售费用按销售收入的计提。

财务费用购置成本及二次建造成本总额的为自有资金，为银行贷款。

因租金收入非次性收入，具体财务费用的金额及发生时机详见表“投资回收期计算表”。

上述费用详见表“间接费用明细表”。

表间接费用明细表费用名称金额万元指标元平方米管理费用销售费用财务费用见“表”见“表”总计总投资详见表“总投资明细表”。

表总投资明细表名称金额万元指标元平方米购置成本二次建造成本间接费用总投资如上表所示，本项目的总投资为万元。

塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页第五章财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度进行。

本财务分析测算起始日为年月日。

本财务分析测算中暂不考虑物业管理的收入及成本。

本财务分析中不考虑租金递增因素。

收入详见表“租售收入预测表”。

支出成本支出本项目的总投资为万元。

税金支出税金分租赁税金和销售税金两部分，按计提。

财务费用指尚未收回的投资在每年产生的利息支出，在原始投资收回后，利息支出转为利息收入，利息支出按年期固定资产贷款利息计，利息收入按暂按计取。

具体详见表“投资回收期计算表”。

塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址投资回收期详见表“投资回收期计算表”。

表投资回收期计算表单位万元第年收入支出净现金流量累计净现金流量净现值折现率为累计净现值租金收入售房收入小计成本支出税金财务费用小计塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址说明从静态角度看，本项目约在第年开始盈利从动态角度看，按的折现率计算，本项目的盈利起始期将在第年。

计算上述投资回收期时，尚未包括酒店式公寓部分的现值，即可用于抵押出售的产权价值。

塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第六章结论根据上述分析，本项目裙房以上的部分定位为酒店式公寓的运作方式，相对于纯销售项目，前期资金的投入量明显偏大，投资的回收期明显偏长，且因房地产市场的不可控因素较多，相应的投资风险也较大。

王茵二零零三年三月三日塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页第章项目概况建设单位本项目的开发商为上海海联置业有限公司。

项目位置“江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路康定路交界处。

主入口在江宁路上。

项目规模“江宁路大厦”为幢层楼的点式商办楼，其中地下层为车库，层为裙房，层为敞开式办公楼，层为公寓式办公楼，层为屋顶花园。

总建筑面积约为平方米。

主要建筑技术指标本项目的主要建筑指标详见表。

表主要建筑指标表序号指标名称单位指标值基地面积平方米总建筑面积平方米其中地下部分建筑面积平方米地上裙房部分建筑面积平方米地上其他部分建筑面积平方米总户数非裙房部分户塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地址第页共页项目现状“江宁路大厦”项目于年竣工，至今已空置两年余。

本案的现状为主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成裙房部分除设备未安装，其余已完成公用部位装饰及小区建设基本没有大产证已获得。

基于上述现状，本案的开发商要求以万元的价格整体托盘转让。

第二章市场研究为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。

调研区域说明本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。

办公楼物业行情经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为元天平方米，详见表“本区域办公楼个案汇总表”。

表本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金元天平方米包物业管理费与否艺海大厦江宁路康定路不包时美大厦江宁路康定路包和大厦江宁路昌平路包新城大厦江宁路新闸路包塑造有新闻的品牌企业，网址建设新闻网资料分享地面风险管理部审核各部门初次送审的合同共份，其中总部份，子公司份，子公司份，分公司份，物业公司共份。

法律咨询和风险防范方面风险管理部拟制并发布了对经济类文件授权审批和签字盖章事宜的特别要求，要求各部门与对方签订经济合同时，应同时向对方书面明确仅有指定的授权代理人才是代表本公司对外签署经济文件的合法有效代理人，合作方与其他人员签署的经济文件对本公司不产生任何法律效力。

针对商铺带租约销售的策略，风险管理部建议公司设立运营公司以规避商品房销售管理办法第十条对返租销售的禁止性规定，在托管合同中设计对租回商铺经营管理的基本思路，界定管理内容与责权利等，并协调解决运营公司与客户的租期和与租赁户租期不致的问题。

商务宿舍蓄客阶段，所有资料是按超高层销售。

办预售证时，因房管局限价，只能由层改为两层卖时发现被举报人存在其他不当行为。

公司其后对被举报人换岗处理。

参与广告公司举报事宜调查，发现举报事宜的确存在，但当事人之间存在较大误解。

协助公司处理总部总包单位工人闹事危机事件，并准备相关往来函件和公关报告。

员工培训方面根据师徒协议，指导新员工学习公司制度和文化风险管理部职责和法律专员岗位职责，带领两人前往各子公司开展审计审查等，在日常工作实践中开展培训。

带领新入职风险管理部的资深专家学习风险管理部职责和内审专员岗位职责，带领她开展档案管理培训和检查，在工作中学习审核技能技巧。

二分享经验园林仲裁案于年月结案，关于此案，风险管理部于年月日收到子公司的法律协助申请，由于距仲裁委要求提交的证据期限收到仲裁申请后日内仅剩日，我方举证面临巨大风险，风险管理部及时与仲裁委取得联系，并提交延期审理申请书中止审理申请书调取证据申请书，并通过选取需回避的仲裁员获得第二次选择仲裁员的机会，以争取宽限期限。

之后风险管理部与子公司及总部成本部密切配合，积极准备开庭资料，反复审查结算资料，共同参加开庭调解质证共计次，到司法鉴定中心现场核对工程造价次，提交我方异议或质证说明共计次具体工作记录参见附表，最终为公司减少经济损失元。

此案不仅可作为公司齐心协力应对仲裁的成功案例，还可作为公司向社会弘扬正气，向供应商彰显规范阳光透明企业文化的经典案例。

年第季度，风险管理部将继续认真完成全公司日常合同审核和法律服务工作推进奥的斯仲裁案总包单位仲裁案等完成总部档案管理检查开展全公司工程结算和经济签证检查收集各部门质量目标达成情况，并组织改进开展分子公司例行财务审计。

谢谢大家！风险管理部季度述职报告各位领导大家好！我代表风险管理部汇报年第季度工作总结。

报告分为四个部分，第部分明确部门职责与目标，第二部分汇报第二季度工作总结，第三部分分享经验教训，第四部分提出下季度工作计划。

风险管理部主要职责是推行制度提供法务支持开展内部审计审查。

目标是及时完成重点工作计划和日常合同审核任务，保证公司顺利通过质量管理体系监督审核，尽量为公司规避风险减少损失等。

二年季度，风险管理部重点工作和日常合同审核均在规定时间内圆满完成。

三工作总结质量管理体系推行方面风险管理部对分公司开展了合同管理培训，对分公司开展了制度管理风险管理反腐倡廉合同管理档案管理培训，对总部档案管理培训。

对分公司进行了合同管理档案管理检查，对总部职能部门和项目部进行了档案管理检查。

合同审核方面风险管理部审核各部门初次送审的合同共份，其中总部份，子公司份，子公司份，分公司份，物业公司共份。

法律咨询和风险防范方面风险管理部拟制并发布了对经济类文件授权审批和签字盖章事宜的特别要求，要求各部门与对方签订经济合同时，应同时向对方书面明确仅有指定的授权代理人才是代表本公司对外签署经济文件的合法有效代理人，合作方与其他人员签署的经济文件对本公司不产生任何法律效力。

针对商铺带租约销售的策略，风险管理部建议公司设立运营公司以规避商品房销售管理办法第十条对返租销售的禁止性规定，在托管合同中设计对租回商铺经营管理的基本思路，界定管理内容与责权利等，并协调解决运营公司与客户的租期和与租赁户