年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅投资亿元，同 比增长，占总投资的，经济房开发投资亿元，占总投资的 从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的，年上升到， 在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万 同比增长总销售额为亿元，同比增长。虹景花园华城 花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的 不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国 家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提 高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个 档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处 大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了 契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在左 右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周 边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用 了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更 希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得 市场积累的需求量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使 居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家 对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高， 致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅 的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住 宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉 以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房 地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科浙江耀江广州保 利南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大 约每平方米元。 四竞争力分析 外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产 发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科 浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场 的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市 居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规 划设计中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐， 尤其是国内知名的地产商和外域外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推 出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市 民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘再加上我们开发的地段位于光谷， 靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气 息高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边 居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小 于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理 由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 五市场风险分析 该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周 边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高， 家庭收入较好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经 济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职 工的收入水平也逐步的提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园 区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中年是单位的 骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好的投资环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以外，由于工 作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环 境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全 性的保证。所以投资风险不会太大 通货膨胀的防护能力定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划， 避免雨水淹渍冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后 的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。 绿化景观用水节水 保障小区绿化景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提 高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪 面积。 绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充 地下水。 节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水升和升以上的 座便器。 龙头不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选用延 时自动关闭延时自闭式水力式光电感应式和电容感应式等类型水龙头手 压脚踏肘动式水龙头停水自动关闭停水自闭式水龙头陶瓷片防漏水龙 头等节流水龙头。 淋浴器具冷热水混合器具水温调节器电磁式淋浴节水装置节水喷 头等。 节水型用水家用电器采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。 六环境影响评价 环境条件调查 现代花园提出绿色生态社区的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究 园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉广 场等硬质景观，较少采用有生命力的活生生的软质景观，只注重视觉效 果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注 意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压 抑感。的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制， 污染较少。自然景观优越空气清新湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷， 周边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。 二施工期环境影响分析 施工期污染源 施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通 噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的 活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达 。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各 阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。 各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段声源声级施工阶段声源声级 土石方阶段 挖土机 装修安装阶段 电钻 冲击机电锤 空压机手工钻 打桩机无齿锯 底板与结构阶 段 混凝土 输送泵 多功能木工 刨 振捣器混凝土搅拌 机 电据云石机 电焊机多角磨光机 空压机 交通运输车辆声级 施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘建筑材料白灰水 泥沙子石子砖等的现场搬运及堆放扬尘施工垃圾的清理及堆放扬尘 人来车往造成的现场道路扬尘。 施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废 水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲 洗水。 施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾施工渣土及损坏或废弃的各 施工阶段运输内容车辆类型声级 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 土方外运 钢筋商品混凝土 各种装修材料及主要设备 大型载重机 混凝土罐车载重车 轻型载重卡车 种建筑装修材料。 施工期环境影响分析 施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工 机械，这些机械的单体声级般均在以上，且各施工阶段均有大量设备交 互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确 切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声 级见表。 各施工阶段昼夜声级估算值单位 施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值 土方阶段 结构阶段 装修阶段禁止施工 施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大 小与诸多因素有关，是个复杂较难定量的问题。 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环 境污染，应做到现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点定位， 并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆， 减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，