建设单位郴州市宏兴房地产 开发有限公司提高自己的知名度和社会信誉度，有利于提 升企业形象，获取房产开发经验，壮大企业实力。 桂阳县总体概况 项目所在地概况 桂阳县地处湘南，位于郴州市西面，骑田岭北麓。桂 阳历史悠久，素有汉初古郡，楚南名区之美誉。至今 是郴州市的版图大县，人口大县和文化资源大县。其土地 矿藏森林人文风景等资源丰富，且交通方便，气温四 季分明，地理区位得天独厚，优势明显，既是郴州的次中 心，又是未来湘南重要的商贸物流中心，在郴州的两城 建设中将起到重要作用。 桂阳素有八宝之地有色金属之乡烤烟王国 的美誉，在郴资桂体化建设中，郴州市委市政府把桂 阳县作为个重要增长极纳入了全市国民经济和社会发 展总体规划。全县现辖个乡个镇，全县现有土地 总面积平方公里，耕地面积公顷，年 年末总人口万，其中非农业人口万人，农业 人口万人。全县人口出生率为，自然增长率 。年内最高气温，最低气温，年降水量 毫米，内有两家省属大型企业黄沙坪铅锌矿宝 山铅锌银矿。社会经济概况 年全年实现亿元，比上年增长， 二三产业比为。完成财政总收入 万元，同口径增长。 农林牧渔服务业总产值亿元，同比增长。 粮食总产量万吨，烟叶吨，油料吨，水 果吨，蔬菜万吨。农业结构进步优化。全 县农林牧渔服务业增加值比例为 。 工业生产发展加快。年桂阳县全部工业增加值 亿元，比上年增长，对经济增长的贡献率为 。其中规模工业增加值亿元，增长。 重点工程建设稳步推进。当年，全县个重点工程项 目投资亿元，完成年计划投资的，其中，产业 项目基础设施项目社会事业项目和房地产开发项目分 别完成投资亿元亿元亿元和亿元。 投资余万元，启动条共公里园区连接道路 万平方米标准厂房四通平及管网建设等基础设 施项目，拉开了平方公里大工业园区发展框架。启动 实施投资近亿元的舂陵大道系列工程欧阳海大道延 伸工程环城西渠综合治理三水厂管道燃气污水处理厂生活垃圾填埋场等多个城市建设项目，平方公 里芙蓉新区框架基本形成。投入万元改造通乡通村 及联网公路公里，个行政村新通水泥路，所有乡镇 都通上了水泥柏油路。线改造顺利启动，厦蓉 衡武高速公路和武广铁路桂阳段建设进展顺利。投入 亿元全面恢复了冰灾受损电网投资余万元新建余 田青兰千伏变电站座，新建改造线路公里。 工业园厂房及基础设施建设铅锌矿业深部开发超细氧 化锌等有效促进全县工业经济的发展环城西渠综合治 理污水处理厂欧阳海大道延伸工程等项目建设大大改 善了人居环境城市管道天然气项目二三水厂扩建广 播电视网络建设和村村通工程以及腊树下住宅小区的建 成有效提升了居民生活质量。 全县实现社会消费品零售总额亿元。其中，农村 消费品零售额亿元，城市消费零售额亿元。实 际利用外资万美元，外贸进出口总额万美元， 其中出口总额万美元。开发文化旅游资源，旅游产 业发展有新突破。全县旅游人数达万人次，增长 ，实现旅游总收入亿元，增长。 全县完成全社会固定资产投资亿元。增长 。社会各项事业协调发展。全年财政投入科技三项费用 万元，培植和推广科技成果项目项，申报科技计划 项目项，完成技术合同登记份，实现技术合同成交额 万元。教育事业成绩显著。年末全县拥有普通中学 所，在校学生人。文化事业欣欣向荣。年末全县拥 有艺术表演团体机构个文化馆个图书馆个有 线电视用户万户，综合人口覆盖率。卫生医疗 事业稳步发展。年末全县医疗卫生机构个，卫生工作 人员人，其中卫生技术人员人，全县卫生机构 床位数张。年末全县参加新型农村合作医疗的农民 万人，参合率，个人筹资万元，参加 合作医疗的农民住院就医人次，累计补助金额 万元。体育事业成绩显著。积极开展各类群众体 育比赛活动。成功举办了全县中国象棋围棋赛，蓉信世 家杯全县五职工篮球赛首届中国平安杯少儿围棋 大赛和庆奥运全县首届少儿轮滑比赛。竞技赛场成绩喜 人。全年全县运动员共获省级以上金牌枚银牌枚 铜牌枚。其中参加全省青少年举重比赛获金牌枚 银牌枚铜牌枚全省青少年游泳比赛获金牌枚 银牌枚全省青少年田径比赛获金牌枚铜牌枚。 在百年牛栏山全国举重冠军赛中，李萍获得项冠军，黄丽获项冠军和项亚军。 存在的主要问题与困难 经济发展质量不高，结构性矛盾比较突出经济发展 方式粗放，节能减排压力较大农业基础设施薄弱，农村 稳定发展和农民持续增收难度加大工业自主创新能力 弱，经济效益不高区域经济发展不平衡，贫富悬殊较大 城乡就业和安全生产压力大，部分低收入群众生活仍较困 难。 市场分析与预测 桂阳华逸锦轩建设工程是集居家商贸及物业管理于 体的花园式商住小区，本可研主要从宏观及微观方面对 该项目房地产市场前景进行分析和预测。 宏观方面 房地产市地价房价显露新轮 上涨的迹象。中央忍无可忍终于展开新轮楼市调控。 政策的四个之最 第，政策推出的频率最高。短短天时间，却经历 了国务院层面的次政策调控。月日，国务院召开 季度经济工作会议，会议通告中涉及到些房地产内容 月日，公布了日国务院会议中关于房地产政策的 更多内容，业界称之为新国四条月日，国务院出 台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知， 简称国十条。接连三次披露房地产调控政策，而且次 比次严厉，不断追加措施，这是近几年的调控中未曾有 过的。 第二，政策的规格最高。年以来，国务院层面出 台的全面性综合性的调控文件共有个，但级别不同。年出台的关于切实稳定住房价格的通知国办发 明电号，属于国务院办公厅明发电报。 年出台的国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房 供应结构稳定住房价格意见的通知国办发 号，年出台的关于促进房地产市场健康发展的若 干意见国办发号，以及国务院办公厅 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发 号，属于国务院办公厅文件。 而这次下发的国务院关于坚决遏制部分城市房价过 快上涨的通知即国十条国发号，属于 国务院文件，级别比上述文件要高，基本上属于宏观调控 中最高档次的文件。由此可见国家对此次调控的重视程度 之高。 第三，政策的措辞最严厉。从文件的名称中，就可观 察到政策的严厉程度，单就调控房价而言，年以来， 共有个国务院文件将调控矛头直指房价。其中国八条 国六条国十五条等文件的名称中，皆谓之稳定房 价，而此次则是坚决遏制部分城市房价过快上涨。去 年月的国四条中，首次提出遏制房价，彼时业内 人士已经惊呼严厉，而此次又加上了个形容词坚决。 中央稳定房价的急切心态跃然纸上。第四，调控措施最有力。应该说国十条中的多数内 容并无新意，多属今年月出台的国十条中的内容。 但有条新增内容尤其值得关注第条是贷款购买第二 套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于。第二条是 商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银 行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷 款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是地方人 民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内 限定购房套数。 考核问责欲遏土地财政 值得注意的是，国十条提出了建立考核问责机制。 虽然这话题以前文件中也曾提及过，但都不及此次这么 明确。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总 责城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部 监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加 强监督检查，建立约谈巡查和问责制度。对稳定房价 推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的， 要追究责任。 自年以来的房地产调控，之所以房价越调越涨，个重要原因是地方政府不愿认真落实中央政策。国家调 控房地产，与地方利益冲突，尤其是损及土地财政，减少 房地产税收。房地产业的最大属性是区域性，如果不能有 效督促地方政府切实执行政策，则难以奢望调控效果。国 十条中专门将建立考核问责制列为条，充分证明中央 在给地方政府施以前所未有的压力。而且，考虑到明年政 府将面临换届前的考核，地方官员对政策的执行应当会更 加积极。 同时，后续政策的出台值得关注。国十条中提及 财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消 费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照 税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工 作，对定价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清 算和稽查。这就预示着，物业税将会加快研究，房产税 短期内有可能在线城市进行完善后推出，土地增值税铁 定会严格征收。 拐点终于来了 既然国十条如此严厉地遏制房价过快上涨，那么房 价自然会经历个涨幅收窄滞涨下跌的过程。从中央 意愿看，并不希望房价大涨大跌，理想目标是稳定房价或 让房价小幅上涨。然而，资产价格有自己的规律，很难维持个稳定状态，要么上涨，要么下跌。 今年月，个大中城市房价同比涨幅为，已 超过年月的历史最高值年以来有此 统计数据以来，月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的 高点极有可能出现在月之间。 更有分析价值的是房价的环比情况。年月， 个大中城市房价环比增幅再次攀上，为此前个 月以来的最大涨幅。年月，环比涨幅收窄至， 月环比上涨，月环比上涨，涨幅重新增加， 说明月房价重现加速上涨苗头，显然这是