2009年7月上海房地产市场研究报告_107页_易居研究

该局还着重提示了房地产信贷风险，并将定期进行房地产和相关上下游行业风险的压力测试，督促银行关注房地产开发贷款贷前贷中贷后各环节的合规性，关注房地产项目的建造风险和完工风险。

此外，上个月，政府项目贷款尽管仍是各家银行争夺的对象，只是银行的条件也开始变得苛刻。

位股份制银行公司部负责人表示，上半年的政府项目贷款质量还比较好，但到了下半年，大部分政府项目已到了地级市县甚至是村镇等级别，未来的盈利保障在下降。

该行要求项目本身必须纳入政府财政预算，贷款额度必须在政府当年可实现收入的以内。

而上述证券公司对北京银行的调研报告显示，政府项目的贷款期限长，期间经济变化上海市月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海事业部上海市闸北区广中路号文武大楼楼邮编电话年上海易居房地产研究院版权所有政府换届等都可能会对资产质量有影响。

因此，对于政府投资项目贷款大部分是年期或以上的贷款，为控制风险，设定按年或季度分期还款，使长期风险短期化。

易居观点随着房地产行业的逐步升温，为了防止泡沫的增长，稳固经济复苏的基础，央行再次出台了收缩银根的政策，其最终目的无非是想房地产行业，可以理性的持续的发展。

而上海在月日也连发两令，要防捂盘，紧房贷。

上海房价的迅速上涨已经引起上海市政府的高度重视。

和此前单纯强调市场因素不同开发商加价销售开始被认为是除供求关系之外，推动房价过快上涨的主要因素之。

为此，上海市政府将直接干预开发商定价以及销售策略。

其实，早在年楼市高峰期时，当时的上海市房地局就曾为打压开发商捂盘惜售下发了关于进步加强本市商品房销售监管工作的通知，其中规定商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证超过万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于万平方米，并应制定分批上市计划。

每当楼市火爆开发商捂盘惜售开盘排队成风之时，政府为调控市场，会对开发商预售开盘等销售环节加强规范。

年首次提出万平方米预售面积标准时，也恰逢楼市高峰。

但随后市场进入平稳和萧条期，这些规范逐渐被淡忘，些规定甚至形同虚设。

与之前不同的是，此次暂行规定是从个项目开始全盘营销之时就介入全程监管，开发商须上报整体销售计划，再想绕开万平方米的规定造栋开栋人为造成房源不足的现象已很难。

表年月房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容月日上海市住房保障和房屋管理局上海市商品房销售方案备案管理暂行规定已达到规定的条件无理由长期不申请预售或超过行政告知书规定时限，仍未申请预售的，以及之前有取得商品房预售许可证后未按规定时间将全部房源公开对外销售情况的，应当要求房地产开发企业整改，整改通过后重新申报备案。

商品住房项目中保留自有的房地产不符合少上海市月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海事业部上海市闸北区广中路号文武大楼楼邮编电话年上海易居房地产研究院版权所有资料来源中国房地产决策咨询系统二市政动态北外滩航运集聚区融合国际贸易新功能建设国际航运中心不仅需要有设施超前功能完备的现代港口物流园区，也应当包括多种功能互相呼应的多个主题集聚圈，以此使城市的现代国际航运服务的功能不断地完善和加强。

北外滩地区航运商务要素集聚，目前已集聚余家航运相关配套服务企业和要素交易市场，其中不乏国际知名企业，这是其他区域在短期内无法模仿也无法做到的，因此具备了发展以航运为主题的国际贸易的先发优势。

根据融合国际贸易新功能的设想，北外滩正重点建设船舶交易航运综合信息和航运人才服务等三个平台。

其中航运交易平台将包括船舶交易鉴证船舶拍卖评估等服务，推动量合理的原则商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。

月日银监会关于进步加强按揭贷款风险管理的通知各银行业金融机构要严格执行国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发号中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知银发号中国银监会关于进步加强房地产行业授信风险管理的通知银监发号规定，坚持贷款风险审慎指标控制，严格借款人资格审查，注重从源头上防范贷款风险。

要坚持面测面试和实访制，把做实每笔贷款的尽职调查作为发放贷款的前提条件。

坚持落实借款合同面签制度，核实借款人首付款真实情况，采取切实有效措施防范假按揭假首付现象的发生。

坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。

不得以征信系统未联网异地购房难调查等为由放弃二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

上海市月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海事业部上海市闸北区广中路号文武大楼楼邮编电话年上海易居房地产研究院版权所有船舶交易注册条龙服务体系建设，在上海形成具有示范作用的船舶交易市场航运综合信息平台将融入海关边检中海集团中远集团上海港务集团等部门和大企业的信息资源航运人才服务平台将包括国家级海船海员评估中心和上海船员服务协会等功能机构。

在新轮发展中，北外滩有望运用行政和市场的两大资源配置的重要手段，进步强化资源吸纳力。

方面，北外滩将充分利用地处中心城区的区位和交通优势，聚焦航运行政管理功能，配置大批诸如海事行政海事法庭海事仲裁航运管理海事搜救海事船检航运公安海防边检海关检验检疫航运行政执法等的行政资源。

另方面，区域内将聚焦以航运为主题的商务功能，引进大批骨干知名服务企业，诸如船泊保险货物保险旅行保险船东公司货运代理海运物流商贸中介商务代办报关代理检验代理航运信息国际旅行本土地接轿车租赁等配套服务企业。

此外，北外滩还将利用行政和商务资源集聚特别是国际邮轮母港的优势，大力培植与大航运格局相配套的商业功能，布局并开设大型的国际邮轮商业采购中心，提供国际邮轮靠港时吃喝用各类大宗船用商品的采购服务。

易居观点北外滩地处黄浦江北岸线，岸线长达公里，有着相当大的发展开发空间，其多年历史沉淀的航运文化也将发挥出强大的资源吸纳效应。

另外，邮轮母港的大型项目建设，又进步为北外滩功能区的发展与完善，提供了新的发展引擎。

随着外高桥与洋山深水港已成为上海国际航运中心的货物集散的核心主体，北外滩作为与其配套的航运商务商贸服务集聚区的综合优势也会逐渐显现出来，并会随着国际航运中心建设的日趋完善而得到进步提升。

三市场资讯金地亿拿下上海赵巷号地块月日，位于上海市南泉北路号房地大厦内的上海房地交易中心诞生今年的上海地王。

最终的结果是金地以亿的价格拿下，楼板价高达万。

截至月日时，共有家房企领取申请书，家房企提出竞买申请。

仅第轮报价，该地块的报价已达亿元，高出起拍价，地块的楼面地价亦因此达到元平方米，成为上海土地市场今年总价最高的住宅用地。

易居观点上海市月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海事业部上海市闸北区广中路号文武大楼楼邮编电话年上海易居房地产研究院版权所有今年土地市场呈现出四大特征规模放量无流标高溢价和名企逐鹿。

究其原因最主要的根源在于商品住宅市场的回暖和宽松的政策。

今年商品住宅市场回暖，开发企业存货去化良好，资金困局得以解决同时宽松的货币政策使得开发企业的银行融资渠道打开，这两个方面解决了开发企业的拿地资金问题。

其次，商品住宅市场回暖，市场供求矛盾突出致使房价回升快速，在火热的市场需求的烘托下，开发商对于未来的房价预期充满信心，由此提升了开发商拿地的信心。

因而，形成了今年土地价格的溢价率不断上升，企业高价夺地的意愿不断提升。

然而，土地市场的异常火爆也势必引起政府关注，房地产作为民生大计直以来都是政府高度关注的对象，为了使的刚刚企稳的经济走势能进步的稳定长久，政府必将出台系列政策，使火热的房市降降温，回归理性，上海已在酝酿系列土地出让制度的改革，其可能包括修改竞地方式考虑重新采取招投标的土地出让模式，并综合考虑定价以及开发商后期运作能力等。

效果如何，让我们试目以待。

上海市月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海事业部上海市闸北区广中路号文武大楼楼邮编电话年上海易居房地产研究院版权所有上海市月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海事业部上海市闸北区广中路号文武大楼楼邮编电话年上海易居房地产研究院版权所有易居视点期待长效机制回顾近年来上海房地产的发展历史，可以有趣地发现房地产市场的周期变动越来越短。

从年的市场低谷开始到年的市场高峰，用了年的时期完成了个整周期年年，年时间完成了从调整复苏到发展个整周期年年上半年，仅年半就又完成了个整周期。

连续三个周期，经历的时间却呈对半缩减，周期波动的频率翻番加块，这令我们业内研究者密切关注。

除了经济收入意识国际化等因素外，不得不提的是调控。

特别是年开始，调控对房地产市场周期发展起到了无可比拟的决定性作用。

房价是由供求关系所决定的，稳定房价的途径根本只有两条，或增加供应或减少需求。

就上海而言，年人均突破美元，进入到购房需求的高潮阶段。

特别是，上海从来就是全国住房条件最困难的城市之，在经济发展达到相对水平后，随着