其中办公用房辅助用房经营用房比例临育红路建设并无偿提供社区用房平米位于二层提供万平米套三栋安置房淮南二厂人民北路西侧，东临人民北路，西接大四河，南临健康东路，北接原淮南二厂宿舍区商业居住，商业为主建筑密度小于等于，容积率小于等于沿大四河设不小于米绿化带，面积不小于平米，绿化率不小于含沿河绿化室内标高不少于米，建筑以多层为主，可少量低层，满足环境要求可适量建设高层物管用房等建筑层以上含层或基础埋深在三米以上含米应配建满堂红防空地下室，其它不小于地面总建筑面积百分之三配建防空粮贸公司黄海路南侧，南至育红路，东临常新路，西至航道管理站百富达小区商业办公居住，居住为主建筑密度不大于，容积率不大于大于室内标高不少于米物管用房等恒迪城市之光整合营销传播案新区南居住区号建设路东侧，工农路北侧，广场南路西侧，临水街南侧居住用地建筑密度不大于，容积率不大于不小于室内标高不低于米建筑面积千分之四无偿提供物管房按总户数提供车库，地块内的河宽度位置形态不得变动新区南居住区号建设路西侧，工农路北侧，朝阳路西侧，临水街南侧居住用地建筑密度不大于，容积率不大于不小于室内标高不低于米建筑面积千分之四无偿提供物管房按总户数提供车库，无偿提供平米位于二层社区用房，提供平米套安置房栋新区号建设路西侧，临水街北侧含临水街，朝阳路东侧，健康西路南侧商业用地建筑密度不大于，容积率不大于不小于临健康西路建筑不低于层，底层室内标高不小于米沿临水街建设个不小于平米菜市场新区号朝阳路东侧，临水街北侧含临水街，广场南路西侧，健康西路南侧商业用地建筑密度不大于，容积率不大于不小于临健康西路建筑不低于层，底层室内标高不小于米地块南部设有临水街，宽度米，街的位置宽度形态不得变动恒迪城市之光整合营销传播案二大丰房地产市场的供需格局房地产投资规模迅速扩大近年来，大丰房地产市产发展迅速，房地产投资规模不断扩大。年大丰完成房地产投资额亿元，而这个数字在年已经变成亿元，比上年增长。据统计局初步测定年上半年的投资额又比年同期有较大幅度提高。房地产开发稳中有变从市场供应来看，年大丰房地产市场总体比较稳定。全年商品房施工面积近万平方米，比上年有近的增长。施工面积的增长个较为主要的原因是年大丰土地的供应量增长比较明显。由图可以看出，年至年间大丰房地产各项指标的变化呈现两种不同的趋势，个是土地供应面积的大幅度增长，年供应土地是年的近倍，这原因直接导致了年施工面积的大幅度增长。而房屋新开工面积销售面积两项指标年比年有微幅下降。究其原因，这是由于受到国家宏观调控的影响，开发商的开发能力受到影响，消费者却进入了持币待购的状态。恒迪城市之光整合营销传播案图商业用房逐渐占据主力比较图中的两个小图表，我们又可以发现大丰房地产市场的个清晰的特点。从年至年，大丰房地产各项指标除了土地供应方面，商业用地和住宅用地都有定的上升幅度外，其他所有指标，商业用房的指标均为增长，而住宅指标均为下降。年房屋竣工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万平方米。年这种住宅大丰房产市场变化图年年土地供用面积万施工面积万新开工面积万竣工面积万销售面积万恒迪城市之光整合营销传播案占绝对优势的情况明显转变，商业用房起到了龙头作用，住宅竣工面积比例由年的下降到。从销售面积上看也是样，年还是住宅占绝对优势，全年完成销售面积万平方米，其中住宅万平方，营业商业用房万平方。而到了年，这种局面彻底改观，全年实现销售面积约万平方米，虽然比年有大幅下降，但是其中的商业面积销售却比上年增长了万余平方米，达到了近万平方米，占据了绝对优势。相比之下，年大丰的住宅销售面积由年的万余平方米下降到了万余平方米。总体看来，大丰的商铺供应量已经略显过剩，特别是内街。图住宅房变化图年年土地供用面积万施工面积万新开工面积万竣工面积万销售面积万商业用房变化图年年土地供用面积万施工面积万新开工面积万竣工面积万销售面积万恒迪城市之光整合营销传播案住宅需求仍然旺盛虽然商业用房在总体逐渐主要地位，而住宅市场总量不断萎缩。但是据调查，目前大丰住宅市场颇有供不应求之势，缺少的是市民喜欢的好房子。刚性需求的存在而住宅市场供应量却不断减少，是造成这种供不应求状况的主要原因。房屋空臵面积少自年大丰开始土地挂牌至今，住宅市场直比较旺，空臵率几乎为零，就目前来说有近年的时间没有新的房源。虽然从销售面积的绝对数字上看，大丰的住宅销售在下降，但是这个下降是基于相对较低的市场供应而产生的，总体来说，大丰住宅市场销售形势不错。二大丰房产价格走势〘横向比较〙比较大丰与国内其他同级别的三线城市可以发现，在房价水平上，大丰仍然处在三线城市中的中下水平。以比较有代表性的普通住宅价格为例，处于同区位的东台市住宅均价为元平米左右，而大丰住宅均价约为元平方左右，作为地级市的盐城目前住宅均价已经攀升到元平方米左右。这是同地区的不同城市之间的房价比较，与房价较高的长三角三线城市浙江的海宁平湖慈溪等比较，整个盐城地区的房价都是比较低的。请看下面的城市房价比较图恒迪城市之光整合营销传播案城市房价比较大丰东台盐城海宁城市住宅均价元平方米城市房价比较〘纵向比较〙据调查大丰市目前销售均价最高的楼盘是瑞城国际苑，多层为元平方米，小高城为元平米而规模庞大的上海花园其多层销售均价仅为元平方米，因此说大丰市的房产价格还是有比较大的浮动空间的。大丰市年前后房价水平在元平米左右，到年上半年房价已经涨到左右，纵向增长幅度也比较大。总而言之，大丰房产价格无论从纵向比较，还是横向比较，其趋势都是价格迅速提高，而且目前还有相当的提升空间。恒迪城市之光整合营销传播案三分类市场研究住宅市场研究由上述对大丰房地产市场的供需格局的分析，可以初步看出大丰住宅市场的些特点。当前市场供应在减少，这点也是大丰市目前住宅房价不断攀升的个重要原因。综合来看，年左右开始的房价上涨和住房需求旺盛有以下几点原因►购房者住房的升级换代，新推出的住宅品质有很大提高，另外先进得营销推广理念加速了房价的攀升►旧城改造过程的大量拆迁造成了旺盛的住房需求►外地消费者对市场的刺激，进步加快了房价提高的步伐。根据大丰的土地出让情况，年住宅土地供应比上年有了大幅度的提高，相信在年这些出让土地都将逐步转化成销售面积，届时大丰的住宅供应量会有定的提高，房价上升放缓可能就出现在那时。宏观政策对大丰房产市场有适度的影响。是限制了弱小开发商的投资开发，这同样是造成目前大丰住宅市场比较紧缺的个原因二是对消费者的心态有微弱影响，其原因是大丰的房价本身仍在个比较合理的范围内，消费者对现在这样的房价基本是可接受的，因此这方面宏观政策的影响是有限的。恒迪城市之光整合营销传播案商铺市场研究年开始，大丰的商业用房面积迅速增加，市中心邮电局附近集中了鸿基广场明都广场金宇广场等几个商业楼盘，相对来说商业用房供应充足。从总体看，大丰城区仅余万常驻人口，目前商业面积的增长幅度已经足够满足城市发展的需要了。〘商圈界分〙商业用房的建设首先要考虑个商圈问题，按照普遍的经验中心商圈的辐射效果在公里范围内是明显的，而大丰市中心商圈显然对本案地块区域的影响力比较弱，因此本案项目区域应该自成个商圈。根据国外先进理论，结合中国人的消费习惯，般认为每千人需要平方米的商业建筑面积，而本案地块周边众多事业单位大型国企大型居住区幸福花园等也要求有个就近的商圈，由此看来虽然大丰市商业面积供应总体上比较大，但是就本案区块来说，商业用房的需求仍然是旺盛的。〘比较分析〙综合比较大丰市中心几个商业楼盘鸿基广场金宇广场明都广场，可以发现大丰商业物业的些特点。首先在目标客户方面，大丰商业地产的目标客户群以投资为主，但是这种投资又不同于般的转手赚取差额的短期投机行为，大丰商业地产的投资客多数是长线投资。据敝司调查发现，大丰商业地产投资客般不直接经营，他们是商铺购买者，但不是商铺的经营者。为数不多的自己自己购买自己经营商铺的客户多数是文化层次社会地位不高的普通市民阶层和农村富裕农民。其次就大丰市中心的商业楼盘的产品和操作层面看，也有比较明显的特色恒迪城市之光整合营销传播案恒迪城市之光整合营销传播案恒迪城市之光整合营销传播案目录前言第篇城市概况认识大丰二城市规划三城市总结第二篇市场分析宏观市场分析新政解读二宏观市场展望二大丰房地产市场大丰的土地市场二大丰房地产市场的供需格局二大丰房产价格走势三分类市场研究四竞争对手分析五市场总结第三篇项目分析与定位