1、贸城业态调整和二次招商项目强销期重点在于商务楼介绍白云商贸园区义乌核心商贸圈④项目扫尾销售期重点在于商务楼开盘热销情况白云商贸园区二期规划㈤价格策略在价格策略上，我们认为本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，其入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，先让内部购买者其物业得以升值，同时使投资人士的投资具有炒作的空间。通过我们市场调研结果，反复比较周边项目和竞争对手的价格销售政策，本着顺利启动，逐月提升的价格策略，考虑到项目成本又考虑项目市场接受能力，拟定项目销售定价内部认购期入市均价定在每平方米元，如销售形势好，可将价格提高。公开销售期项目入市价格每平方米均价以元，给前期够买者个升值空间。实际销售中还应根据付款方式设最高价和最低。

2、游客元人，但这些外商或者采购商并不在世贸城常住，加上义乌小商品市场的吸引力，大大降低了对世贸城采购的吸引力。降低客户商务运行成本由义乌土地资源日益紧张，许多在义乌的商会协会外贸公司的商务运行成本越来越高，如目前义乌金茂大厦售价元平方，出租价格元平方，高昂的商务成本，进步削弱了采购商的竞争优势。综上所述，目前世贸城正值市场调整之机和义乌挤压，应借商务楼面市之良机，顺势而上，主动抓住机遇，优化市场经营主体和引进外来采购商，最终实现市场造血机能的恢复。三项目策略㈠项目定位如前所述，从本项目本身的区位优势市场优势商圈环境政策优势市场需求及客户群体来看，世贸城商务楼属于良性盘，完成世贸城商务楼的销售并不难,但由于世贸城商务楼本身属于世贸城市场重要的市场。

3、营出口的规模，这也是义乌市场的魅力所在。资料显示，全国各地外贸公司在义乌设立的办事处有家以上，境外客商在义乌设立的商务机构也有家左右。年前个月，自营进出口总额达万美元。而由于近年来，人民币不断升值石油价格的上涨及美国次贷危机，加上义乌不断上升的商务成本，外贸公司的利润已经越来越低，因此，借势吸引有实力的外贸公司进驻，可以迅速增加世贸城的人气商气，促进市场的繁荣发展。异地业态相同采购商及经营户引入世贸城业态相同采购商及二期规划同时，配合项目不同的运行阶段进行不同的宣传诉求，进行宣传造势，最终实现通过本项目的销售带动世贸城的转型及发展，具体分阶段宣传诉求点如下项目预热期重点在于东阳商贸新市政策商务楼结顶项目预开盘期重点在于世贸城二期规划启动东阳世。

4、调整及招商，对现有经营户进行优化，引入稳定优质的经营户这些新经营户由于购买了商务楼，不会东跑西窜，短时间不会迁移，从而达到改善市场的造血机能，激活市场的目的。增加市场人气商气本项目定向性的选择外贸公司采购商进行销售，使得外贸公司采购商直接进驻，聚人气招采购商促进市场繁荣，提升市场影响力知名度和美誉度，以此拖动世贸城大专业市场和商贸园区的发展。有效化解义乌挤压国际商贸城三期已经启动，进入抽签阶段，月份原篁园市场各个业态及相关专业街将搬迁福田三期市场，届时会使市场与经营户底气和信心会更加不足。通过项目的宣传造势，将项目要打造成义乌市场采购主体的商务中心和居住中心，丰富市场配套，完善市场功能。降低市场维护成本目前世贸城每年用于吸引外商达到每个元人及。

5、小商品市场的离不开来自这些大江南北的多万外来人员，其中有不少是异地商会中的企业和经营户，截止目前已有个异地商会在义乌落地生根，如台州商会泉州商会温州商会等，这些商会极大的促进了义乌市场的健康稳定持续发展。通过联络异地商会，可以迅速让有实力的知名企业进驻市场，起到事办功倍的效果，更可以由此吸引业态群整体进驻世贸城，达到迅速激活市场，拉动世贸城的发展。外贸公司目前外贸公司可以说市场采购的最活跃的力量，义乌小商品市场里的商品约有六成依托外贸，相比于自营出口额，非自营出口才是义乌外贸出口的重要组成部分，占总出口额的左右。全国各地外贸公司在义乌设立办事处所承接的外贸业务般会利用母公司出口。这有利于义乌形成个非自营的出口体系。通过这个渠道出口的规模远大于。

6、价。强销期项目入市均价每平方米以元，突出现房，让客户感觉投资物有所值。续销期项目的入市价应根据当时的销售情况而定。以上定价在销售过程中应适当地控制价格，力争达到短平快的销售效果。同时在销售战略上，具体在内部认购期和强销期以销售形式为主，以产生足够的现金流，若在销售无法推动时，也可以采用租赁的形式，以满足多种客户的需求。四具体运作第阶段项目预热期目标在于对项目进行筹备和预热，为下阶段世贸城市场进行招商和销售打下坚实的基础。重点进行项目筹备项目前期调研项目预热，宣传造势，为进入下阶段项目预开盘期做准备④市场内部配套准备时间月日月日操作步骤项目筹备项目设计及识别系统设计销售招商展示中心设计现场包装售楼处样板房工地围墙看板和彩旗沙盘模型售楼书④各种宣。

7、配套设施，属于世贸城市场功能的重要补充。本案的关键并不在于单纯的销售几套世贸城商务楼为目的，而在于如何促进世贸城发展，为世贸城引进优质的采购商，引进符合世贸城大市场业态的优质经营户，配合目前世贸城正在实施的二次业态调整和二次规划,应对义乌国际商贸城三期规划对市场的冲击,重建世贸城经营户采购商对世贸城发展的信心，也就是说本项目营销切必须围绕世贸城发展繁荣为中心,这也是本案的核心所在,那么如何实现世贸城的发展繁荣，显然关键在于引进符合世贸城业态规划和要求的客户群，而又如何这些客户群体又是怎样的客户群体呢㈡客户策略单纯从商业地产的角度而言，商务楼的销售主要由几大类群体区域内的中小型公司周边企事业和单位机关投资型买家④社会大众消费群体世贸城市场经营户。

8、在义乌商会，服装工艺品市场聚集地协会或者商会，外地经营户中国大服装批发市场及工艺品批发市场经营户对第类客户群体进行预售登记和初选所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案对第类客户群体的审核审查经营类型经济实力经营能力品牌优势优先商户和淘汰商户确定首披进驻商户④常规销售接待工作及对第二类客户群体进行预售登记根据各阶段的目标进行任务分解，并完成蓄水目标，利用好每次广告及活动的机会，增大蓄水量。月日，对第类客户群体启动内部开盘宣传造势策略软性炒作为主以硬性广告为辅。以活动造势相配合。㈠活动造势世贸城期业态调整方案发布世贸城二期调研报告及规划新闻发布会商会采购商经营户看房会㈡氛围布置在世贸城市场和沿途世贸大道两边进行二次氛围布置内容主要针对商。

9、购商外贸公司异地商会⑩周边市场经营户等以上类别消费群体。但我们认为若要使世贸城商务楼带动世贸城大专业市场的发展，则必须对上述消费群体进行彻底的优化和选择，只有这样才能真正促进市场的繁荣和发展,因此，我们本次项目招商和销控，特别注重对客户群体的审核和资质认定，具体销控工作，应统委托交由对专业批发市场运行较为成熟，且相对公立的策划机构来运作，以彻底避免世贸城前期招商的出现种种不利局面。根据目前世贸城市场发展的需要及世贸城正在实施的业态调整和二次规划，我们认为商务楼的销售和招商，首先重点应围绕以下几种类别群体异地商会异地商会是批发市场能否兴旺的重要因素，吸引各类经营户最有效手段，他们对丰富专业市场产品种类推动市场可持续发展起到了积极作用。可以说义乌。

10、市场的业态来进行针对性及重点的调研摸底。如中国四大木雕工艺品的产地，中国大服装专业市场，饰品工艺品聚集的地区等开展工作竞争对手义乌及白云商贸园区周边的商务楼盘商圈义乌各类客户群体市场第二阶段项目预开盘期目标通过世贸城业态的调整及世贸城二期发展规划的炒作，形成良好的商业氛围，以面带点，吸引商会外贸公司经营户对世贸城商业前景产生浓厚的兴趣，从而对商务楼形成强烈的期望，同时通过以商务楼的销售以点带面，带动世贸城大专业市场的发展重点如第二阶段操作圆满成功，即进驻的群体将商铺订购空，则不进入第三波段，但如第二阶段还有剩余商务楼未销售完，则进入第三阶段操作时间月日月日工作内容销售计划对第类客户群体拜访至少次备注外贸公司主要针对义乌的外贸公司商会主要针对异。

11、务楼招商世贸城期业态调整世贸城二期规划广告宣传报纸在东阳日报金华日报金华晚报浙中新报义乌商报市场导报等发布硬广及软文电视台在金华电视台东阳电视台电视剧冠名广告内容主要为针对商务楼招商世贸城期业态调整世贸城二期规划第三阶段项目强销期目标这个时期的操作重点围绕商务楼，突出世贸城商务楼的市场配套设施功能商务功能和居住功能，独特的商圈及区位优势，未来世贸城二期和商贸园区的发展规划，强化其潜在的增值空间和潜力。重点操作主要围绕商务楼来操作，现有世贸城市场经营户周边企事业和单位机关区域内的中小型公司时间月日月日工作内容销售计划对第二类客户群体进行销售拜访及回访对第三类客户群体进行登记做好各种媒体来电来访状况登记及分析④正式开盘，开盘日投资热情高涨，找托进。

12、资料制作单页画册品牌与项目宣传册市场调研及招商团队全面展开市场调研市场内部商铺配套准备腾空市场摊位登记可以各业态铺位对市场商铺进行返租④同原有经营户签定商铺返租协议。宣传预热㈠氛围布置主要围绕商务楼顺利结顶工地围档售楼处气场包装工地形象包装等销售路线组织及沿路气氛营造㈡活动造势活动商务楼结顶仪式邀请政府领导参加出席，配合各大媒体新闻炒作广告宣传报纸在东阳日报金华日报金华晚报浙中新报义乌商报市场导报等发布硬广及软文电视台在金华电视台东阳电视台电视剧冠名广告内容主要为热烈庆祝商务楼顺利结顶，世贸城市场配套功能将得到进步提升市场调研及招商工作准备由于本项目的重点在于世贸城业态调整和招商，因此市场调研及招商除了对义乌东阳两地进行市场调研外，重点应根据。

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