南京宏图大厦项目推广计划报告

区的改造绿化率不小于居住区绿地包括公共绿地居住区公园小游园组团绿地宅旁绿地公共服务设施所属绿地和道路绿地四类综合医院选址要求环境安静，远离污染源不应邻近少年活动密集场所交通方便，宜面临两条城市道路，便于利用城市基础设施，地形力求规整以解决多功能分区和多出入口的合理布局，远离易燃易爆品高压线路及其设施防火规范建筑限高指有室外地面到建筑檐口或女儿墙之间的高度值熟地指已经七通平的土地地形测量图规定坐标是南北大方向轴线东大西方向轴线施工图坐标格网以表示坐标代号注册建筑师考试复习方格网土方计算法规定左上方为填挖高度，右上方为设计标高，右下方为原地面标高住宅旁绿地，不计建筑周边范围宅前小路及小区或组团路边人行便道的宽度规划用地内人口界于小区与居住区之间，公建规模应按下级配建，所增人数及规划用地周围的设施增配高级有关项目中等城市建居住小区时，用地指标规定低层人多层人中高层人高层人办公楼建筑基地的容积率为，它是属低多层文化活动站应配以居班大班人班乳儿班喂奶室卫生间配乳室贮藏室乳儿班房间使用面积活动室寝室卫生间衣帽贮藏音体活动室幼儿园用房使用面积幼儿园单侧采光的活动室，进深不宜超过米浴室应集中分班的应设置幼儿园盥洗池的高度为米，宽度为米，水龙头的间距为米幼儿园双层门中心距离不应小于在距地高度内，不应装易碎玻璃在距地处，宜加设幼儿专用拉手门的双面均易平滑无棱角不应设门槛和弹簧门外门易设纱门活动室窗台距地高度不宜大于内不应设平开窗阳台栏杆高度不应小于幼儿常接触的室外以下外墙面不应粗糙全园共用活动场地米跑道沙坑水深不超过米的戏水池室内电器设置插座必需安置在米以上的位置幼儿园应采用低温热水集中采暖，热媒温度不宜超过幼儿园每班室外游戏场地不应小于托幼园活动室寝室净高音乐活动室的净高米严禁将幼儿生活用房设在地下室或半地下室阳台屋顶护拦净高不应小于米，内侧不应设有支撑幼儿楼梯踏步设靠墙扶手高度不应大于米通道内不应使用转门弹簧门和推拉门活动室寝室音体室应设双扇平开门，宽度不应小于六层及以上的办公建筑应设电梯超过米高的电梯应分区或分层使用注册建筑师考试复习办公走道双面布置时，走道长米，其净宽不应小于办公走道单面布置时，走道长米，其净宽不应小于办公楼走道地面有高差时，当高差不足二级踏步时，不得设置台阶，应设坡道普通办公室面积人单间办公室净面积办公室门洞尺寸办公建筑的办公室室内净高米设空调米走道净高米贮藏间办公楼的厕所设计时厕所距离最远的工作点不应大于米外开门的厕所间的平面尺寸应设前室，前室内设置洗手盆洗污盆应有天然采光，不允许时应设机械排风男厕每人设大便器具，每人设小便器具女厕每人设大便器具洗手盆每人设具地下室自行车库坡道宽度不应小于坡道长不宜超过米坡度不宜大于每辆车净高米四层及以上的门诊楼或病房楼应设电梯，且不少于台当病房楼高度超过时，应设污物梯三层及以下无电梯的病房楼以及观察室与抢救室不在同层又无电梯的急诊部，均应设坡道，其坡度不宜大于并应有防滑措施供病人使用的电梯和污物梯，应采用病床梯方案能据以确定土地征用范围能据以进行施工图设计和进行施工准备及主要设备及材料的准备应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据项目发展周期的三个阶段投资前阶段项目建议书评估可行性研究评估项目决策投资阶段初步设计列入年度计划施工图设计建筑工程和设备安装生产准备投料试生产验收注册建筑师考试复习生产阶段开始生产施工周期不包括设计前期工作方案设计初步设计及技术设计的审批时间施工图预算设计前勘察调研时间土地使用权出让可采取拍卖招标和双方协议的方式建设较大规模的新开发区的建设应首先进行供电供水通讯道路等基础设施的建设设计文件中除特殊材料专门技术专利产品不得指定建材构配件设备的生产厂供应商设计修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计勘察设计单位必须对其勘察设计的质量负责项目建议书阶段的投资估算允许误差是场地选址是建筑师要和投资方开发公司及政府主管部门联系关注最终选址建设项目的初步设计必须有环保篇章具体落实环评报告选择厂区生活区需设计资料生活区的总人数单身与家属的人口数生活区的总建筑面积，单宿家属住宅及公共福利设施的建筑面积生活区水电煤气蒸汽的需要量开发商委托设计单位做前期工作，设计单位首先要代表开发商去规划局根据项目建议书着手设计资料了解规划要求建住宅楼上水由城市供水，污水排入城市管网，要收集下列基础资料允许排入下水道的污水量污水连接点的坐标和标高连接点管道的埋深管径坡度有效日照时间按太阳日出至日落方位角高度角运动中的点至点大寒日Ⅳ区中小城市和ⅤⅥ区为冬至日点至点南东南及西南为全阳坡北东北及西北为背阳坡东西为半阳坡选择场地时要收集环保资料当地环保部门对环保的要求及意见本地区的环境污染本底浓度邻近企业生产有何污染及三废排放浓度居住区场地允许的坡度范围，以取大值更妥相对湿度是在常温下空气实有水汽压与同温下饱和水汽压之比是相对湿度体现空气接近水蒸汽饱和的程度相对湿度以百分率表示空气温度是用干球温度计在暴露于空气中但不受太阳直接辐射处测得污染系数风向频率平均风速风玫瑰图中表示了全年夏季和冬季的主导风向，其中夏季是指夏季三个月的风速平均值冬季是指冬季三个月的风速平均值有污染的厂装置布置在主导风向的下风向，当主导风向明显时布置在污染系数最大方位侧，当风向频率较明显时下风部分受污染程度与该方向的风频大小成正比，与风速成反比地下水含钠离子较高时，会对硅酸盐水泥产生侵蚀作用自重湿陷黄土是在无压力下，受水浸湿发生湿陷了解水文地质包括地表水地下水滞水层的情况托幼园选址基地远离各种污染源四个班以上应有基地服务半径为应设有集中绿化园地，并禁止种植有毒带刺植物必须设置各班用活动场地，还应设有全园共用的室外游戏场地平面布置应功能分区明确，避免干扰，方便使用管理，有利交通疏散活动室寝室有良好的采光和通风日照要充足，地界的南侧应无毗邻的高大建筑物应远离污染源应避免在交通繁忙的街道两侧建设应避开医院小学的服务半径通常为不宜大于中学的服务半径通常为不宜大于对于新居住区的绿化率不小于旧居住各室景区和景点希望采用何种安全保障系统消费者对建筑环境小区要求怎样对车库的需求如何等等。

建筑设计消费者想要什么样的广型面积结构入户平台阳台护栏电源插座窗户窗台采光通风光影效果等等如何处理设计纵观近两年的深圳房地产市场，我们可以发现，大多数风云市场的明星楼盘，如万科城市花园百仕达花园金地海景花园，无不深深地契合了人的生命本质家庭的天伦本质环境的自然本质建筑的生活本质，从而充分满足了消费者的需要与欲求。

而那些忽视消费者需求单凭自己想象或简单抄袭模仿而生产出来的产品，在市场上迈开的步伐格外沉重。

三消费者愿意付出的成本成本利润等定价方法深得发展商喜爱，现实运用得也最多，因为它简便易行。

可理论却认为这完全是厢情愿本末倒置它将消费者排斥于价格体系之外，而现实是只有当消费者认为付出该价格能得到相应甚至超额的价值时，才能使交易成为现实，企业也才能真正获取利润。

出色的规划设计能带给消费者特殊的咐加价值，价格略高消费者也会欣然认购，从而使发展商获取超额利润的机会而糟糕的不能有效满足消费者需要与欲求的设计，依成本利润方法定出的价格只能是种虚拟价格，得不到消费者的回应。

按照理论，正确的定价方法应该是看消费者为满足其需要与欲求所愿意支付的成本。

消费者的成本如何理解对于将购房用作投资的消费者，由于他是为了追求资本的增值，成本还好理解，难道对于购房自用的消费者也存在成本问题点不错，不过成本在这里指的可不单是消费者所投入的金钱，它是个综合概念，包括消费者因投资而必须承受的心理压力，以及为化解或降低风险而耗费的时间精力金钱等诸多方面。

消费者在购房时必然要面对系列的风险建筑质量是否优良户型结构是否适用能否及时交付配套设施是否完善交通条件能否改善面积分摊计算是否合理装修的材质水准物业管理水平如何有关法律手续是否齐备所购物业能否得到入际圈的认同等等。

这些风险的大小程度将决定消费者必须投入的精力时间多少，决定其对物业的满意程度，并最终决定其愿意投入多少金钱成本。

这是个非常复杂的方程式。

全面解开这方程式的方法只能是深入调查专业研究，及时准确探明消费者的需求，并采取切可行措施，切实消除或减低消费者的置业凤险。

如规划设计时强调突出小区环境户型和建筑的个性创意聘请优秀的建筑施工企业以确保建筑质量提供更多的售前售后服务等等。

而最有效的则莫过于树立起让消费者能产生充分依赖感的企业形象和品牌声誉，为其减省大量时间与心理压力。

因为品牌是发展商专业化规范化的运作机制和屡屡成功的积累。

可以肯定地说，只要能切实有效节省消费者的精力时间成本，则消费者不仅能更快地将购房意愿转化为行动，而且愿意付出更多的金钱成本，发展商也就完全可以定出比同地段同质量同规格物业更高的价格，并在较短的时间内收回投资，赢取超额的回报。

而不对消费者的需求心理臼行深人调查研究，不能有效削减消费者的时间精力等综合投入成本，发展商自行定出的价格则很难得到消费者的认同，最终结果只能是有价无市。

四提供尽可能多的购买方性由于房地产销售受地域限制，它的销售通路区的改造绿化率不小于居住区绿地包括公共绿地居住区公园小游园组团绿地宅旁绿地公共服务设施所属绿地和道路绿地四类综合医院选址要求环境安静，远离污染源不应邻近少年活动密集场所交通方便，宜面临两条城市道路，便于利用城市基础设施，地形力求规整以解决多功能分区和多出入口的合理布局，远离易燃易爆品高压线路及其设施防火规范建筑限高指有室外地面到建筑檐口或女儿墙之间的高度值熟地指已经七通平的土地地形测量图规定坐标是南北大方向轴线东大西方向轴线施工图坐标格网以表示坐标代号注册建筑师考试复习方格网土方计算法规定左上方为填挖高度，右上方为设计标高，右下方为原地面标高住宅旁绿地，不计建筑周边范围宅前小路及小区或组团路边人行便道的宽度规划用地内人口界于小区与居住区之间，公建规模应按下级配建，所增人数及规划用地周围的设施增配高级有关项目中等城市建居住小区时，用地指标规定低层人多层人中高层人高层人办公楼建筑基地的容积率为，它是属低多层文化活动站应配以居班大班人班乳儿班喂奶室卫生间配乳室贮藏室乳儿班房间使用面积活动室寝室卫生间衣帽贮藏音体活动室幼儿园用房使用面积幼儿园单侧采光的活动室，进深不宜超过米浴室应集中分班的应设置幼儿园盥洗池的高度为米，宽度为米，水龙头的间距为米幼儿园双层门中心距离不应小于在距地高度内，不应装易碎玻璃在距地处，宜加设幼儿专用拉手门的双面均易平滑无棱角不应设门槛和弹簧门外门易设纱门活动室窗台距地高度不宜大于内不应设平开窗阳台栏杆高度不应小于幼儿常接触的室外以下外墙面不应粗糙全园共用活动场地米跑道沙坑水深不超过米的戏水池室内电器设置插座必需安置在米以上的位置幼儿园应采用低温热水集中采暖，热媒温度不宜超过幼儿园每班室外游戏场地不应小于托幼园活动室寝室净高音乐活动室的净高米严禁将幼儿生活用房设在地下室或半地下室阳台屋顶护拦净高不应小于米，内侧不应设有支撑幼儿楼梯踏步设靠墙扶手高度不应大于米通道内不应使用转门弹簧门和推拉门活动室寝室音体室应设双扇平开门，宽度不应小于六层及以上的办公建筑应设电梯超过米高的电梯应分区或分层使用注册建筑师考试复习办公走道双面布置时，走道长米，其净宽不应小于办公走道单面布置时，走道长米，其净宽不应小于办公楼走道地面有高差时，当高差不足二级踏步时，不得设置台阶，应设坡道普通办公室面积人单间办公室净面积办公室门洞尺寸办公建筑的办公室室内净高米设空调米走道净高米贮藏间办公楼的厕所设计时厕所距离最远的工作点不应大于米外开门的厕所间的平面尺寸应设前室，前室内设置洗手盆洗污盆应有天然采光，不允许时应设机械排风男厕每人设大便器具，每人设小便器具女厕每人设大便器具洗手盆每人设具地下室自行车库坡道宽度不应小于坡道长不宜超过米坡度不宜大于每辆车净高米四层及以上的门诊楼或病房楼应设电梯，且不少于台当病房楼高度超过时，应设污物梯三层及以下无电梯的病房楼以及观察室与抢救室不在同层又无电梯的急诊部，均应设坡道，其坡度不宜大于并应有防滑措施供病人使用的电梯和污物梯，应采用病床梯