鼎融国际广场项目投资立项报告可研报告

项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。

项目主要经济指标见下表在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为，项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。

项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注总用地面积总建筑面积计容总建筑面积办公建筑面积商业建筑面积配套建筑面积不计容总建筑面积地下室面积人防面积停车场面积配套建筑面积建筑占地面积绿地面积容积率建筑密度绿地率实际停车数机动车停车数辆地面停车数辆地下车库停车数辆摩托车停车数辆换算为辆非机动车非机动车停车数辆地面停车数辆摩托车换算为非机动车停车数辆建设项目总投资万元第二章项目建设的必要性第节项目背景福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的北大门。

于清乾隆年即公元年置县，年撤县设市，城市规划控制面积平方公里，现辖个乡镇街道个开发区，共有个村个居委会，其中沿海乡镇有个。

全市陆地面积平方公里，海域面积平方公里，是陆地面积的近倍，其中滩涂面积公顷，米等深线浅海面积万公顷。

总人口万人，老区基点村个，老区人口占全市总面积的，少数民族乡个民族村个，少数民族人口占全市总人口的。

福鼎市南距省会福州公里，北邻浙江温州公里，东至台湾基隆海里，国道高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，南联北接的时空距离短。

同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好发展快规模大，是我省重要的省际边贸改革试点县市，年边界贸易额亿元，增长。

福鼎市拥有海岸线长公里，占全省的十分之，有大小港湾个，岛屿个。

天然深水良港之的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在公里长的岸线上可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家级渔港。

奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。

海上仙都太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹等批历史古迹。

成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。

同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供良好的投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。

大力发展生产富有地方特色的工艺美术品土特产品海产品等旅游纪念品，发展区域文化旅游文化畲族文化乡村文化生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。

福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之，中原文化的传入也比较早有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。

另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为福鼎市的商品房和写字楼消费市场增添了新的主力军。

随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。

人均可消费支出元，增长。

年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由年的调整为年的，其中第二产业比重比年提高个百分点。

以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力，特别是第三产业从业人员的增加，为写字楼市场提供了巨大的消费潜力。

但福鼎近年来写字楼的开发直处于个空白点，众多对写字楼有需要的客户，只能租用酒店或些单位空余办公室。

因此，开发地理位置优越环境优美软硬件过关管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。

三福鼎写字楼市场前景根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优劣势等的分析，本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体的繁华金融商业中心。

产品结构设计成二幢层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以多元共享和城市综合体为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。

同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。

第二节本项目市场分析优势项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为条米的规划路。

周边道路通畅，交通便捷。

政府行政中心及法院检察院建设局国土局海事处等诸多部门均处于项目周边，而目前周边地区并无建设规模较大的专业写字楼，因此，特别适合建造环境优雅景观美丽管理完善功能齐全的写字楼。

二劣势本项目用地离市中心不远，但就目前看其周边虽形成较成熟的办公社区，但形成较成熟的居住社区尚须段时间，区域居住人口不足，商业人气不旺，本项目商业部分市场培育尚需定时间。

三机会从发展看，从市中心至本项目用地之间，近期将有多个项目建设，本地段和市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大改善，而且，随着福鼎市确立东扩南移面海的城市空间发展战略逐步完成，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。

四威胁国家些政策的不确定性，将可能给本项目造成定的影响。

第三节市场定位产品定位根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等的分析，本项目定位为较大规模的商业金融办公综合大楼，在产品结构上至四层为商业楼群，至层的高层写字楼，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。

二价格定位写字楼部分参考近年福鼎市房地产价格的均价上涨趋势及销售情况，结合项目本身的素质和定位，预计本项目写字楼部分在销售期内可实现的销售均价为元。

商业部分考虑到本区段现阶段商业气氛不浓，但项目完成时间为年月，建成后桐南新城将发展成商业后气氛浓厚的社区，因此，预计本项目商铺部分销售均价为元。

第四章项目建设场址条件第节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州，北距温州，处在福州与温州两个沿海开放城市的中间地带。

介于北纬，东经之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和雨量充沛。

陆地面积，东西宽，南北长。

福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。

境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口的中心位置，是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之，化油器年产量占全国的三分之。

年月日竟国务院批准同意撤县设市，年轻的福鼎市依据自身的区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。

第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温夏长冬短，春秋分明冬夏季风交替，旱雨季分明富有区域性特征。

全年平均气温达之间，最热气温出现在月份，平均达之间。

沿海地区年平均降雨量为毫米，太姥山是福鼎市降雨中心区，您平均降雨量达毫米，主要降水都集中在水稻生长季的月，其中月为梅雨季和月的台风雷雨季节是降水量的高峰期。

第三节社会经济概况改革开放以来，福鼎市国民经济有了较大的发展，十五期间，福鼎市地区生产总值年平均递增，年达亿元，人第章总论第节项目概况项目名称福鼎市鼎融国际广场项目二项目建设单位宁德市鼎融置业有限公司三项目负责人四项目建设地点项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为条米的规划路。

周边道路通畅，交通便捷。

五项目主要建设内容为总用地面积，沿中央大道和北侧分别设置了幢层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈反形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。

总建筑面积，其中计容积率建筑面积不计容积率建筑面积含地下室建筑面积，配套建筑面积。

项目地点交通便利，形成良好的景观空间。

六项目建设单位情况宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积万平方米以下的开发建设项目，注册资本万元人民币。

七项目前期工作进展情况说明本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书，各项规划指标的建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案的要求，下步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积建筑密度停车位绿化率等分项目均按规划要求进设计。

第二节编制依据建设单位与福鼎市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同二福鼎市建设局鼎建规号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函三投资项目可行性研究指南试用版四建设项目经济评价方法与参数第三版五鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书六业主单位提供的其它材料七业主单位委托编制可研报告的合同书。

第三节主要结论宏观环境分析总结国内写字楼市场概况从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础与早期写字楼形态功能单相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。

二福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城滨江朝代城龙泽外滩集创大厦桐南明珠御景园等批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。

福鼎人民已逐渐从居优其屋向置业转