独居生活中心项目投资立项报告可研报告

水源及取水条件。

水源长江取水条件从临江的城南水厂北河口水厂浦口水厂上元门水厂以及城北水厂中直接供应水资源，取水条件良好。

废水废渣排放堆臵条件。

废水将通过南京市城市下水道系统排放，废渣会交由城市生活垃圾处臵中心处理。

项目工程技术方案项目范围单身公寓基础生活设施，基本家电家具配臵。

酒吧冰箱冰柜立式和卧式制冰机沙冰机酒吧枪苏打水枪等吧台设备音响话筒显示屏效果灯灯箱配电箱舞台设备冷藏柜冰冻柜收银系统监视系统桌椅酒杯书吧立式拉伸式书柜多组室内控温设备台式液晶电脑组桌椅咖啡厅与书吧配套专用咖啡磨单品咖啡磨咖啡渣桶果汁机搅拌机制冰机滤水系统专用软水系统收银系统监视系统玻璃杯咖啡杯电影院配套电影放映设备座椅健身房跑步机登山机固定自行车椭圆仪划船器等有氧运动器械坐姿推胸器腹肌训练器肩部推举器高拉背训练器卧式屈腿训练器哑铃组杠铃组等力量器械踏板瑜伽垫健身球沙袋手靶等活动区洗浴卫具桑拿房等配套设施保健室设备要求符合国家规定级医院的标准。

环境保护项目会分别对策划实施使用三个封面的污染问题进行特别设定。

具体参见以下内容。

集团组织及劳动定员集团组织形式和劳动制度。

集团组织形式见附表另外在总经理下直接设臵酒吧书吧咖啡厅电影院健身房保健室共个子单位。

劳动制度参考多个企业劳动规章制度，制定出制度大纲，细则会在未来的准备工作中完成。

总则二员工招聘与录用管理三劳动报酬及保险福利四工作时间与休息休假五劳动安全卫生与劳动保护六员工培训七劳动定额管理八劳动用工合同管理九劳动纪律十奖惩十附则附表公司总定员及各类人员需要量。

总定员名左右各类人员普通工作人员和管理人员董事会人兼任财务委员会和薪酬委员会组成总经理副总经理总经理助理总工程师副总工程师各人以下九个分部门部门主管人部门总监人部门干事人以下六个子单位部门经理主管财务和内部管理人技术经理主管专业技术人工作人员咖啡师调酒师图书管理员健身教练医生护士等人杂务人员整理协助清洁安保工作人劳动力来源。

本科学历以上年龄在间的青年人，未婚，户口不限。

投资估算和资金筹措项目所需总投资额。

根据年中国社会科学院发布的年房地产蓝皮书，南京地价为元平方米。

同时南京市范围的纯住宅地块楼板价从年的元到年的元，再到年的元，转自育路房地产经纪人考试网故未来若拍的地价不会低于亿元。

项目建成地价和建筑费用估算亿元项目完成子项目装修和设备估算亿资金来源。

资金主要来源银行贷款董事会成员个人融资。

项目综合评价结论由于自己对于建筑成本地价公司组建成本估计不足，无法对项目的经济综合成本做出准确判定。

但就理想化的市场环境而言，该项目的建成和收益是可观的。

首先，位于的酒吧等系列娱乐场所对外开放经营，聘请优秀专业的技术人员，搭配以独特的装饰风格和商品定位，能够在娱乐泛滥的城市中获得席之地。

其次，居住在的独居人群将成为吸引消费和推动宣传的有效力量。

单身人士为交际场所提供了最好的消费理由，并且公司的独特视角也会促使更多的商家将关注力投放在的商业性上，使其获得更好的广告宣传效果。

总的来说，该项目的综合评估状况良好，能够为投资人士带来定盈利，也能够在定程度上满足独身主义者的理想追求，是个具有定发展潜力的城建项目。

同时本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。

存在问题及建议选址定位在二线城市南京，因秦淮区的良好环境而将落户，无法确定准确的街道或商业中心，无法对于建成区域的周边地带的土地情况有具体认识，而决定所建地点的关键因素客流量和绿化环境也是无法确定的。

建议实地考察。

投资目前南京地价尚不明确，亦不清楚未来南京地价的走向，只能大致的估计定数额。

另外途调查是面向青年的独居人群的综合性住宅区域。

用途包括住宿书吧咖啡厅酒吧电影院保健室健身房。

产品现有生产能力调查未作调查，也未查有充分数据说明国内综合性住宅数量。

产品产量及销售量调查产品产量未知销售量调查未知替代产品调查未作调查同类项目可能包括集成大型购物市场医院娱乐场所餐饮业等为体的综合性住宅为特殊人群老年人白领外来务工人员等建成的便利型住宅区小户型商品房区与周围环境购物交通医疗教育等形成的综合住宅区。

但无法作为替代产品。

产品价格调查产品的定价管理办法地价建筑施工费用装修费用以及售价均由市场定价。

产品销售价格，价格变动趋势，最高价格和最低价格出现的时间原因。

未知。

国外市场调查未作调查市场预测国内市场需求预测本产品的消耗对象年薪以上的青年独居人群，本产品的消费条件参考文献消费条件模型和各地区消费条件指数中国改革基金会国民经济研究所本产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短。

本项目有效经济寿命在于房产使用年限。

可能出现的替代产品，即代用品。

见上文，不会出现完全替代产品。

本产品使用中可能产生的新用途未知，有待开发。

根据以上分析，提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距无法预测。

产品出口或进口替代分析暂无价格预测目前只能对小户型住宅预测，户约为元。

市场推销战略推销方式企业自销推销措施销售和经销机构的建立以小组内部成员关系网成立销售部门，聘请专业销售人员。

销售网点规划销售网点集中在南京市三大商业圈，靠近写字楼和事务所周围。

广告及宣传计划无明确计划。

咨询服务和售后维修措施聘请销售员话务员销售员做咨询服务。

依据目前般的商品房建设实际来看，售价与建造成本并无定的关系。

价格的确定更与物业的区位地段的品质楼盘的定位以及市场的接受程度有关。

为了更好地达到项目单位的经营目标，可在销售的不同阶段，选择不同的价位。

期房和现房采用不同的售价，其中期房可采用较低价位，以低价进入市场，随着物业形象的完善，价格可适当上调。

既符合项目单位的利益需求，同时也能被客户接受的。

采用不同价格的销售策略方面是考虑到从市场发展规律看，市场启动困难总要大些，另方面，进行分期销售时，开盘的低价可以使造成客户的种抢购心理，有利于营造良好的市场氛围。

参照周边地区商品房的开发经验，项目住宅平均售价定位在元平方米左右。

在项目初期，以优惠的价格打开市场，确定期房销售基价为元平方米。

在项目后期，逐步达到现房销售价格为元平方米。

第四章建设条件与地址选择资源和原材料资源评述项目需用的资源名称水力资源电力资源人力资源建材等。

资源开采方式市场供应本项目年最大需用量资源的可能供应量及生产发展所需资源扩大供应的可能性未知在已有资源不能满足拟建项目生产规模需求时会以增加进口，增加投资等方式保持项目进场，但不会调整建设规模或分期建设等。

原材料及主要辅助材料供应未知原材料主要辅助材料需用量及供应。

按项目的生产要求，分别叙述所需的原材料及主要辅助材料的名称品种规格成分质量以及年需用量，并分别编制原材料及主要辅助材料需用量表。

有害有毒易燃易爆材料物料需用量表。

需进口的原材料表。

说明进口原材料的理由和旦来源有变化时的应变措施，分析预测原材料国产化前景及分年度国产化的提高幅度。

对季节性生产的原料，如农林水产品等，需说明短期进货数量。

燃料动力及其它公用设施的供应。

燃料动力及其它公用设施是指生产需用的煤电水汽气油等，在可行性研究报告中，需说明生产所需燃料动力及公用设施的数量和需由项目自建的种类和规模以及可以利用的现有的燃料动力数量。

主要原材料燃料动力费用估算。

将主要原材料零配件和外购燃料动力分别计算费用，其它材料可合并估算。

建设地区的选择自然条件南京市自然资源和区位条件概述如下南京市国土资源局网页资料地形地貌南京市依其地貌特征属江苏省宁镇扬丘陵地区，长江自西南至东北流经市境中部。

全市地貌以低山缓岗为主，其中低山占土地总面积的丘陵占土地总面积的岗位占土地总面积的平原洼地及河流湖泊占土地总面积的。

地貌类型多样，决定了全市土地利用方式的多样性多宜性。

气候条件南京属北亚热带湿润性气候。

由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著，四季分明，但冬夏长而春秋短。

温光水资源较丰富，年平均气温摄氏度，年均无霜期天，大于摄氏度的活动积温摄氏度太阳总辐射量千卡平方厘米年年降水量毫米，年降水量相对变率大，达，年降水日数天，气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多雨。

主要气象灾害有台风寒潮连阴雨冰雹炎热高温和旱涝。

丘陵岗地的干旱缺水和平原圩区的洪涝灾害时有发生。

另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势。

土壤条件南京地区的土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。

在北中部广大地区为黄棕壤地带性土壤，南部与安徽省接壤处有小面积的红壤。

土壤分布随地形地起伏呈现定规律。

黄土岗地上分布着经旱耕有所熟化而形成的黄棕壤，平原低洼杆区则为大面积的水稻土，在城镇附近有部分菜园土，沿江冲积平原分布着灰潮土。

自然人文景观南京是著名的古都，历史文化名城。

众多的风景名胜与文物古迹相交融，形成山水林城结合的独特风貌。

全市列大全国重点文物保护单位有处，省级文物保护单位处，市级文物保护单位处，县级保护单位处。

主要有片景观保护区钟山风景区石城风景区大江风貌区秦淮风光带明城墙风光带雨花台风景区栖霞山和牛首祖堂风景区汤山温泉阳山碑材风景区老山风景区桂子山金牛水库风景区天生桥元想寺风景区固城湖风景区。

基础设施供电电源情况近远期可能的供电量及电压费用及计费方式供电部门的要求。

南京市区供电情况良好，交流电压。

分时计费早上点到晚上点，其他时段。

如果没装分时电表费用按计费供水水源情况近远期可能的供水量及水质费用及计算方式供水部门的要求。

南京市本地区的水资源不够丰富，供水情况良好。

居民生活用水价格元立方排水。

排水条件容污水能力当地环保部门对污水排放的要求等。

南京的排水条件较差，荣污水能力不强排水设施能力低体系不完善养护手段落后年南京市市政公用局召开的治理主城水系污染会议记录对于污水排放要求见南京市城市排水管理条例电讯供热供气等公用设施及可利用的种类容量技术特征等。

未知施工条件包括建筑材料及制品的供应条件施工劳动力来源施工运输条件施工用动力来源等。

未知市政建设及生活设施。

包括当地的卫生邮电文化教育。

未知社会经济条件根据南京市统计局于年月日公布的南京全国第二次经济普查分析系列以及年月日公布的秦淮区年